لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.

اقدامات لازم برای خرید پیش‌فروش آپارتمان چیست؟

پرسیده شده
۳۰ پاسخ ۲۵۷

با سلام به وکلای محترم. بنده قصد خرید یک واحد آپارتمانی به‌صورت پیش‌فروش را دارم. برای اینکه این قرارداد از نظر قانونی کاملا معتبر باشد و در صورت بروز اختلاف، در مراجع قضایی قابل استناد و قابل اجرا باشد، چه نکات حقوقی و قانونی باید رعایت شود؟

۳۰ + ۱ پاسخ برای این سوال ثبت شده
پاسخ بنیاد وکلا
پاسخ بنیاد وکلا

برای خرید واحد آپارتمانی به‌صورت پیش‌فروش و اطمینان از اعتبار قانونی قرارداد، نکات زیر را رعایت کنید:

۱. اطمینان حاصل کنید که پیش‌فروشنده دارای مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح است و پروژه مورد نظر دارای پروانه ساخت معتبر است.

۲. قرارداد پیش‌فروش باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. این امر از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است زیرا قراردادهای غیررسمی ممکن است در مراجع قضایی معتبر نباشند.

۳. در قرارداد، جزئیات کامل ملک از جمله مشخصات فنی، موقعیت جغرافیایی و زمان تحویل مشخص شده باشد.

۴. مدارک مالکیت و سندهای مربوط به زمین و پروژه را به دقت بررسی کنید.

۵. شرایط پرداخت و زمانبندی آن‌ها باید به وضوح در قرارداد ذکر شود.

۶. شرایط فسخ و جریمه‌ها در صورت عدم انجام تعهدات باید به طور شفاف مشخص شوند.

با رعایت این نکات و استناد به ماده ۱۰ قانون پیش‌فروش ساختمان، می‌توانید از اعتبار قانونی قرارداد خود اطمینان حاصل کنید.

این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً توجه داشته باشید که ممکن است اطلاعات ارائه‌شده به‌طور کامل دقیق یا قابل اعتماد نباشد. توصیه می‌شود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.

با سلام و احترام،🌿

تصمیم به خرید آپارتمان به‌صورت پیش‌فروش اقدامی مهم و نیازمند دقت فراوان است. برای اینکه قرارداد پیش‌فروش شما از اعتبار قانونی کامل برخوردار بوده و در صورت بروز اختلاف، قابل استناد و اجرا در مراجع قضایی باشد، رعایت نکات حقوقی و قانونی زیر ضروری است. این نکات عمدتا بر اساس **"قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹"** و سایر قوانین مرتبط تهیه شده است:

**مهم‌ترین نکته: تنظیم قرارداد رسمی در دفتر اسناد رسمی**

۱. الزام قانونی ثبت قرارداد:
طبق ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد پیش‌فروش باید حتما از طریق تنظیم سند رسمی نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی منعقد گردد. قراردادهای عادی (که در بنگاه‌های املاک یا به‌صورت دستی تنظیم می‌شوند) فاقد اعتبار کافی در مراجع قضایی به‌عنوان سند پیش‌فروش بوده و ممکن است صرفا به‌عنوان یک تعهد عادی تلقی شوند و حقوق شما را به‌طور کامل تضمین نکنند. مشاوران املاک صرفا می‌توانند مقدمات معرفی طرفین را فراهم کنند اما صلاحیت تنظیم سند رسمی پیش‌فروش را ندارند.

نکات کلیدی که باید در قرارداد رسمی پیش‌فروش ذکر شوند (بر اساس ماده ۲ قانون):

۲. احراز هویت و سمت فروشنده:
* مطمئن شوید شخصی که قرارداد را امضا می‌کند، مالک رسمی زمین یا دارای وکالت‌نامه رسمی و معتبر برای پیش‌فروش است.
* اصل سند مالکیت زمین و پروانه ساختمانی را رؤیت و بررسی کنید.
* استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری در خصوص وضعیت ملک (عدم بازداشت، رهن و ...) و اعتبار پروانه ساختمانی را انجام دهید (این کار معمولا توسط دفترخانه انجام می‌شود اما پیگیری شما نیز مهم است).

۳. مشخصات دقیق و کامل واحد مورد معامله:
* پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک.
* مشخصات دقیق واحد: طبقه، شماره واحد، مساحت تقریبی (بر اساس پروانه)، تعداد اتاق‌ها.
* مشخصات پارکینگ و انباری: ذکر شماره، حدود و مساحت تقریبی آن‌ها به‌صورت دقیق.
* مشخصات فنی و معماری ساختمان: نوع مصالح (با ارجاع به شناسنامه فنی مستقل که باید توسط فروشنده تهیه شود)، سیستم سرمایش و گرمایش، شیرآلات، کلید و پریز، نوع در و پنجره و ... . این موارد باید در "شناسنامه فنی مستقل" هر واحد که ضمیمه قرارداد می‌شود، به‌طور کامل ذکر گردد.
* مشاعات ساختمان: تعیین تکلیف دقیق مشاعات (راهرو، لابی، حیاط، پشت بام و ...) و نحوه استفاده از آن‌ها.

۴. مبلغ کل قرارداد (بهای واحد):
* قیمت کل و قطعی آپارتمان باید به‌طور شفاف در قرارداد ذکر شود.
* در صورت توافق بر امکان تعدیل قیمت (مثلا بر اساس شاخص‌های بانک مرکزی)، فرمول محاسبه و شرایط آن باید بسیار دقیق و بدون ابهام قید شود. از پذیرش شروط تعدیل مبهم خودداری کنید.

۵. نحوه پرداخت:
* مبلغ پیش‌پرداخت، تعداد اقساط، سررسید هر قسط و نحوه پرداخت (چک، واریز به حساب مشخص) باید به‌طور کامل و دقیق مشخص شود.
* مهم: پرداخت اقساط باید متناسب با پیشرفت کار باشد (مطابق ماده ۱۱ قانون). جدول پیشرفت کار و تطابق آن با پرداخت اقساط باید در قرارداد ذکر شود.

۶. تعیین زمان‌بندی دقیق:
* تاریخ دقیق شروع عملیات ساختمانی.
* تاریخ دقیق تکمیل پروژه.
* تاریخ دقیق تحویل واحد به خریدار.
* تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی قطعی به نام خریدار.

۷. ضمانت اجراهای قرارداد:
* جریمه تاخیر فروشنده: تعیین جریمه روزانه یا ماهانه مشخص و قابل توجه در صورت تاخیر فروشنده در تکمیل پروژه، تحویل واحد یا تنظیم سند رسمی (مطابق ماده ۶ قانون).
* جریمه تاخیر خریدار: تعیین جریمه مشخص در صورت تاخیر خریدار در پرداخت اقساط.
* حق فسخ: پیش‌بینی شرایطی که به طرفین (به‌خصوص خریدار در صورت تخلفات اساسی فروشنده) حق فسخ قرارداد را می‌دهد.

۸. تعیین تکلیف مساحت نهایی:
* نحوه محاسبه قیمت بر اساس مساحت نهایی پس از دریافت صورت‌مجلس تفکیکی باید مشخص شود (مطابق ماده ۷ قانون). معمولا تا ۵% اختلاف مساحت قابل قبول بوده و بر اساس قیمت هر متر مربع محاسبه می‌شود، اما برای اختلاف بیش از ۵%، خریدار حق فسخ دارد یا باید توافق جدیدی صورت گیرد.

۹. بیمه مسئولیت:
* فروشنده مکلف است نسبت به اخذ بیمه مسئولیت مدنی در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن اقدام کند (مطابق ماده ۹ قانون). مشخصات بیمه‌نامه باید در قرارداد ذکر شود.

۱۰. انتقال قرارداد:
* شرایط امکان یا عدم امکان انتقال حقوق قراردادی توسط پیش‌خریدار به شخص ثالث باید مشخص شود (معمولا با رضایت کتبی فروشنده امکان‌پذیر است).

۱۱. تعیین داور (اختیاری اما توصیه شده):
* برای حل سریع‌تر اختلافات احتمالی، می‌توانید با توافق طرفین یک داور مرضی‌الطرفین یا سازمان داوری مشخصی را در قرارداد تعیین کنید تا در صورت بروز اختلاف، به جای مراجعه به دادگاه، به داور مراجعه شود.

سایر توصیه‌های مهم:

* بازدید از محل پروژه: قبل و در حین اجرای پروژه، از محل بازدید کنید تا از روند پیشرفت کار مطلع شوید.
* عدم اتکا به وعده‌های شفاهی: تمام توافقات باید به‌صورت کتبی در قرارداد رسمی ذکر شود.
* مشاوره با وکیل متخصص: پیش از امضای هرگونه قرارداد، حتما با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها مشورت نمایید تا متن قرارداد را بررسی و از حقوق شما دفاع کند. وکیل می‌تواند در مذاکرات و تنظیم دقیق شروط به شما کمک کند.
* پرهیز از قراردادهای عادی و مبایعه‌نامه‌های صوری: تاکید می‌شود که تنها سند رسمی تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی دارای اعتبار کامل قانونی برای پیش‌فروش است.

رعایت دقیق این نکات، ریسک‌های ناشی از قرارداد پیش‌فروش را به حداقل رسانده و تضمین بیشتری برای حفظ حقوق و سرمایه شما فراهم می‌کند.
موفق باشید.🌹

گفتگو با وکلای آنلاین ۱۹ وکیل آنلاین
پیشنهاد بنیاد وکلا
آنلاین
وصول مطالبات خانواده کیفری داوری ملکی انحصار وراثت جرایم اینترنتی ثبت احوال ثبت اسناد جرایم علیه امنیت کشور جرایم علیه اموال جرایم علیه اشخاص
شروع قیمت از
۳۶۰,۰۰۰ تومان
۳۰۰,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
آنلاین
کیفری قرارداد خانواده ملکی وصول مطالبات ثبت احوال مالیات شرکت ها جرایم اینترنتی داوری ثبت اسناد
شروع قیمت از
۶۶۰,۰۰۰ تومان
۵۴۹,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
آنلاین
خانواده کیفری اداره کار قرارداد جرایم علیه اموال ملکی وصول مطالبات جرایم علیه اشخاص انحصار وراثت جرایم اینترنتی ثبت اسناد
شروع قیمت از
۵۲۰,۰۰۰ تومان
۴۲۹,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی شرکت ها ثبت اسناد اجرای احکام داوری قرارداد وصول مطالبات اموال و مالکیت
شروع قیمت از
۶۰۰,۰۰۰ تومان
۴۹۷,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
قرارداد خانواده اجرای احکام ملکی داوری کیفری انحصار وراثت وصول مطالبات اموال و مالکیت جرایم علیه اموال جرایم علیه اشخاص
شروع قیمت از
۴۸۰,۰۰۰ تومان
۴۰۰,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
کیفری ملکی انحصار وراثت وصول مطالبات جرایم اینترنتی خانواده ثبت احوال جرایم علیه اشخاص جرایم علیه اموال ثبت اسناد قرارداد
شروع قیمت از
۵۴۰,۰۰۰ تومان
۴۴۹,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی قرارداد شرکت ها خانواده داوری انحصار وراثت اموال و مالکیت کیفری اجرای احکام
شروع قیمت از
۴۸۰,۰۰۰ تومان
۳۹۷,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی وصول مطالبات ثبت اسناد داوری قرارداد جرایم علیه اموال جرایم علیه اشخاص خانواده کیفری شرکت ها انحصار وراثت
شروع قیمت از
۴۸۰,۰۰۰ تومان
۳۹۷,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی خانواده کیفری ثبت احوال اداره کار اجرای احکام جرایم علیه اشخاص انحصار وراثت جرایم اینترنتی وصول مطالبات ثبت اسناد مالکیت معنوی
شروع قیمت از
۴۶۰,۰۰۰ تومان
۳۸۰,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی خانواده کیفری قرارداد انحصار وراثت جرایم اینترنتی وصول مطالبات ثبت احوال داوری
شروع قیمت از
۴۸۰,۰۰۰ تومان
۳۹۵,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
خانواده اموال و مالکیت کیفری جرایم علیه اموال قرارداد ملکی انحصار وراثت وصول مطالبات جرایم علیه اشخاص
شروع قیمت از
۵۴۰,۰۰۰ تومان
۴۴۷,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
آنلاین
ملکی دیوان عدالت اداری خانواده اداره کار بیمه ثبت اسناد اجرای احکام قرارداد شرکت ها جرایم اینترنتی کیفری مالیات
شروع قیمت از
۴۸۰,۰۰۰ تومان
۴۰۰,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
خانواده کیفری ثبت احوال جرایم علیه اشخاص قرارداد ملکی جرایم علیه اموال
شروع قیمت از
۴۶۰,۰۰۰ تومان
۳۸۰,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
جرایم علیه امنیت کشور ملکی کیفری قرارداد ثبت احوال داوری وصول مطالبات خانواده
شروع قیمت از
۴۸۰,۰۰۰ تومان
۴۰۰,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی قرارداد ثبت اسناد انحصار وراثت وصول مطالبات خانواده اموال و مالکیت کیفری اجرای احکام جرایم علیه اموال جرایم علیه اشخاص داوری
شروع قیمت از
۴۵۰,۰۰۰ تومان
۳۶۹,۰۰۰ تومان
آنلاین
ثبت احوال قرارداد وصول مطالبات خانواده کیفری ملکی انحصار وراثت جرایم اینترنتی اداره کار اجرای احکام جرایم علیه اموال جرایم علیه اشخاص
شروع قیمت از
۴۴۰,۰۰۰ تومان
۳۵۹,۰۰۰ تومان
آنلاین
ملکی خانواده کیفری اجرای احکام داوری قرارداد انحصار وراثت وصول مطالبات اموال و مالکیت ثبت اسناد
شروع قیمت از
۳۰۰,۰۰۰ تومان
۲۴۹,۰۰۰ تومان
آنلاین
ملکی خانواده جرایم علیه امنیت کشور جرایم علیه اموال کیفری جرایم علیه اشخاص داوری قرارداد جرایم اینترنتی وصول مطالبات اموال و مالکیت ثبت اسناد
شروع قیمت از
۴۷۰,۰۰۰ تومان
۳۸۹,۰۰۰ تومان
آنلاین
ملکی انحصار وراثت وصول مطالبات خانواده اموال و مالکیت کیفری اجرای احکام جرایم علیه اموال جرایم علیه اشخاص قرارداد
شروع قیمت از
۳۶۰,۰۰۰ تومان
۳۰۰,۰۰۰ تومان
آنلاین
خانواده جرایم علیه اموال اداره کار کیفری اجرای احکام جرایم علیه اشخاص جرایم اینترنتی انحصار وراثت دیوان عدالت اداری وصول مطالبات داوری قرارداد
شروع قیمت از
۴۲۰,۰۰۰ تومان
۳۴۹,۰۰۰ تومان
آنلاین
ملکی خانواده جرایم علیه اموال قرارداد وصول مطالبات
شروع قیمت از
۳۰۰,۰۰۰ تومان
۲۴۹,۰۰۰ تومان
آنلاین
شرکت ها وصول مطالبات خانواده قرارداد
آنلاین
خانواده اداره کار اجرای احکام انحصار وراثت وصول مطالبات جرایم علیه اموال بیمه جرایم علیه اشخاص کیفری جرایم علیه امنیت کشور جرایم اینترنتی
شروع قیمت از
۳۶۰,۰۰۰ تومان
۳۰۰,۰۰۰ تومان
آنلاین
ملکی اموال و مالکیت وصول مطالبات اجرای احکام مالکیت معنوی داوری ثبت اسناد قرارداد
شروع قیمت از
۳۶۰,۰۰۰ تومان
۲۹۹,۰۰۰ تومان
آنلاین
شرکت ها ثبت اسناد ملکی ثبت احوال اداره کار خانواده بیمه اجرای احکام
شروع قیمت از
۳۹۰,۰۰۰ تومان
۳۲۰,۰۰۰ تومان

با سلام و عرض ادب خدمت شما ،ازطریق دفتر اسناد رسمی و با حضور وکیل اقدام نمایید

سلام

پیشنهاد میشود ازطریق دفتر اسناد رسمی و با حضور وکیل اقدام نمایید

با سلام نکات زیادی می‌بایست رعایت شود سعی کنید نکات قانون پیش فروش ساختمان در قرارداد رعایت شود

با سلام حتما و حتما با نظارت وکیل دادگستری در دفتر ثبت اسناد انجام گیرد

با سلام
اختلافات حاصل از پیش فروش ساختمان حتما میبایست توسط داور مرضی الطرفین بررسی گردد لذا داور بیطرف منصفی در قرارداد معرفی نمائید

سلام حتما در دفاتر اسناد رسمی و با نظارت وکیل تنظیم نمایید

مشاوره‌های حقوقی مرتبط