اعیانی و ساختمان مغازه سرقفلی به کی تعلق دارد؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام و عرض ادب 🌺
سؤال بسیار مهم و دقیقی مطرح فرمودید که در حوزه حقوق سرقفلی و مالکیت اعیانی، جای بحث دارد. در ادامه به‌صورت **روشن، ساده و مستند به قانون** موضوع را برای شما توضیح می‌دهم.

---

## ✅ سؤال شما:
**ساختمان (اعیانی) مغازه‌ای که سرقفلی‌اش واگذار شده، متعلق به چه کسی است؟ مالک یا مستاجر؟**

### 🔸 پاسخ کوتاه:
**اعیانی اصولا متعلق به مالک است، مگر اینکه خلافش ثابت شود.**

---

## ✅ پاسخ تفصیلی:

### ۱. اگر **مالک زمین و اعیانی هر دو یکی باشد**:
- معمول‌ترین حالت این است که مالک، هم **عرصه (زمین)** و هم **اعیانی (ساختمان مغازه)** را دارد.
- در این حالت، مستاجر فقط **حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه** دارد و **مالکیتی بر اعیانی ندارد**.

### ۲. اگر **اعیانی توسط مستاجر ساخته شده باشد**:
- گاهی اوقات، مستاجر با اجازه مالک یا طبق قرارداد، **خودش اقدام به ساخت مغازه یا اعیانی** می‌کند.
- در این صورت، **اعیانی متعلق به مستاجر است** و مالک فقط صاحب زمین (عرصه) است.
- این مورد باید **در قراردادها یا اسناد رسمی تصریح شده باشد**.

### ۳. چگونه بفهمیم اعیانی متعلق به کیست؟
- بررسی **اسناد مالکیت** (سند رسمی ملک، پایان‌کار، پروانه ساخت و...)
- بررسی **قرارداد اجاره یا واگذاری سرقفلی**
- بررسی **سابقه ثبتی ملک** در اداره ثبت اسناد و املاک

---

## ⚖️ ملاک قانونی:
بر اساس قانون مدنی و قوانین ثبتی:

> «اصل بر این است که اعیانی تابع عرصه است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.»

یعنی اگر کسی ادعا کند اعیانی متعلق به اوست (مثلا مستاجر)، باید **دلیل و مدرک کافی** ارائه دهد (مثل قرارداد ساخت، فاکتور مصالح، پروانه ساخت به نام خودش و...).

---

## ✅ جمع‌بندی نهایی:

| وضعیت | مالک اعیانی کیست؟ |
|--------|--------------------|
| اعیانی توسط مالک ساخته شده یا در سند رسمی است | 🔹 **مالک ملک (صاحب عرصه)** |
| اعیانی توسط مستاجر و با اجازه مالک ساخته شده | 🔹 **مستاجر (اگر مدارک و قرارداد داشته باشد)** |
| صرفا واگذاری سرقفلی انجام شده | 🔹 **اعیانی متعلق به مالک است؛ مستاجر فقط حق استفاده دارد** |

---

### 🟢 نتیجه:
اگر صرفا سرقفلی به مستاجر واگذار شده و مستاجر نقشی در ساخت اعیانی نداشته، **ساختمان مغازه (اعیانی) متعلق به مالک است** و مستاجر فقط **حق استفاده (سرقفلی)** دارد، نه مالکیت.

---

اگر مایل باشید، می‌توانم با بررسی دقیق‌تر شرایط و متن قرارداد، نظر روشن‌تری بدهم.
در خدمت‌تون هستم 🌷