لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
مبایعهنامهای با دستخط، امضا و اثر انگشت فروشنده تنظیم شده است. زمین موضوع این مبایعهنامه حدود ۵۰ سال در تصرف خریدار و وراث او بوده، اما خریدار آن را امضا نکرده است. یکی از وراث خریدار، یک پلاک از ملک را با مبایعهنامه عادی به شخص ثالثی فروخته و آن شخص برای دریافت سند رسمی درخواست داده است. فروشندهی اصلی (مالک رسمی) نیز در ادارهی ثبت برای آن خریدار جدید امضا زده است. آیا مبایعهنامهی اولیه قابل خدشه است؟
تولیدشده با هوش مصنوعی بنیاد وکلا — پاسخ وکیل نیست
این متن را هوش مصنوعی نوشته است و ممکن است دقیق یا کامل نباشد؛ پاسخهای وکلا در ادامهٔ همین صفحه آمده است.
مبایعهنامهای که فقط فروشنده آن را امضا کرده و خریدار امضا ندارد، بهخودیخود ناقص است و از نظر اثبات ارادهی خریدار ضعف دارد؛ اما این نقص بهتنهایی آن را باطل نمیکند.
بر اساس قانون مدنی، قرارداد با توافق دو طرف محقق میشود و امضانکردن خریدار میتواند دلیل عدم قبول تلقی شود. با این حال، ۵۰ سال تصرف مستمر و فروش بخشی از ملک توسط وراث خریدار — که فروشندهی اصلی نیز در ثبت برای آن امضا زده — قرائن قوی و عملی بر وقوع معامله و قبول ضمنی خریدار است.
برای تثبیت اعتبار این مبایعهنامه، باید دعوای اثبات وقوع بیع یا الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح شود. دادگاه با توجه به تصرف طولانیمدت، رفتار فروشنده در ثبت (امضا برای خریدار جدید)، و سایر شواهد، قرارداد اولیه را معتبر تشخیص خواهد داد.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
معاملات ملکی فی نفسه نیاز به پذیرش و امضای خریدار نداشته و صرف امضای فروشنده میتواند وقوع بیع را اثبات نماید . در کنار این موضوع مساله تصرف سالیان مدید از سوی خریدار و عدم اعتراض فروشنده یا اقدام قانونی وی میتواند وقوع بیع را محرز نماید .
با این حال برای پاسخگویی دقیق به سئوال شما باید مدارک و بیع نامه استنادی به همراه جزئیات مطالعه و بررسی شود تا امکان راهنمایی دقیق و ارائه طریق وجود داشته باشد .
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۳٬۰۷۴ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
مبایعهنامهای که فقط امضای فروشنده را دارد، بهتنهایی برای اثبات معامله کافی نیست، زیرا قانون، قصد و رضایت طرفین را شرط اساسی صحت هر معامله میداند و امضا مهمترین نشانه تحقق این رضایت است.
با این حال، مبایعهنامه اولیه بهطور کامل بیاعتبار نیست و در صورت وجود قرائن و دلایل دیگر که رضایت خریدار را اثبات کند (مانند تحویل ثمن یا تصرف ۵۰ ساله)، دادگاه میتواند آن را بپذیرد.
اما تغییر وضعیت ملک (فروش به شخص ثالث، امضای فروشنده اصلی در اداره ثبت و درخواست سند رسمی) دعوای شما را با پیچیدگی جدی مواجه میکند، زیرا فرد جدید با استناد به سند رسمی (که از اعتبار بالاتری برخوردار است) از حق خود دفاع خواهد کرد.
بنابراین، مبایعهنامه اولیه قابل خدشه است، اما برای احقاق حق، باید هرچه سریعتر دادخواست ابطال معامله دوم یا اثبات مالکیت را در دادگاه مطرح کنید و بر ادله تصرف ۵۰ ساله و سایر قرائن تاکید نمایید.
عدم امضای مبایعهنامه از سوی خریدار، بهتنهایی موجب بیاعتباری یا عدم تحقق عقد بیع نمیگردد؛ بلکه با توجه به دستخط، امضا و اثر انگشت منتسب به فروشنده، در کنار تصرفات مستمر و بلامنازع خریدار و متعاقبا وراث وی به مدت حدود ۵۰ سال، این اوضاع و احوال میتواند بهعنوان اماره قوی دال بر وقوع بیع و تسلیم مبیع مورد استناد قرار گیرد.
انتقال بعدی یکی از پلاکهای مورد بحث توسط احدی از وراث به ثالث، و نیز امضای مالک رسمی در اداره ثبت در خصوص خریدار جدید، فینفسه موجب زوال یا بیاعتباری معامله مقدم نمیگردد. تعیین اثر حقوقی این اقدامات منوط به احراز دقیق ماهیت و مفاد سند یا صورتجلسهای است که مالک رسمی در اداره ثبت آن را امضا نموده و اینکه آیا امضای مزبور متضمن اقرار به انتقال، تنفیذ معامله یا صرفا اقدامی اداری در فرآیند ثبتی بوده است یا خیر.
با توجه به اظهارات شما و بر اساس قانون ، سند برای اینکه دارای اعتبار باشد باید دارای امضا و یا اثرانگشت باشد سند تنظیم شده برای اینکه در مراجع قضایی قابل استناد باشد باید دارای امضا انتقال دهنده باشد پس شما نمی توانید به این سند تنظیم شده که دارای امضا و یا اثر انگشت نیست استناد نمایید
حال اگر شما مدعی خرید زمین در سال های قبل توسط مورث خود هستید شما باید اعلام و اثبات نمایید که این زمین را به صورت شفاهی خریداری کرده اید و حدود ۵۰ سال زمین تجت تصرف شما بوده است شما می بایست دادخواست اثبات وقوع عقد بیع شفاهی و اثبات مالکیت را مطرح نمایید شما باید با معرفی شهود ادعای خود را اثبات نمایید
برای اینکه فعلا سند مالکیت صادر نگردد شما باید ابتدا به اداره ثبت مراجعه و نسبت به صدور سند مالکیت به اسم شخص ثالث اعتراض نمایید و بلافاصله دادخواست حقوقی خود را ثبت نمایید و
پیرو سوال شما، صرف اینکه خریدار اولیه مبایعهنامه را امضا نکرده، لزوما موجب بیاعتباری آن نیست؛ اگر فروشنده آن را با امضا و اثرانگشت تایید کرده و تصرف حدود ۵۰ ساله خریدار و وراث نیز مؤید معامله باشد، اصل صحت قراردادها قابل استناد است. اما اینکه یکی از وراث بعدا ملک را به شخص ثالث فروخته و مالک رسمی نیز در اداره ثبت امضای انتقال را انجام داده، میتواند وضعیت را پیچیده کند و باید مشخص شود انتقال جدید دقیقا با چه عنوان و مستندی انجام شده است؛ بهویژه ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک رسمی را ملاک شناسایی مالک میداند. بنابراین مبایعهنامه اولیه قابل خدشه هست ولی صرفا به علت نداشتن امضای خریدار باطل محسوب نمیشود؛ برای تعیین موضع دقیق باید تاریخ و نحوه تنظیم سند، مالک رسمی، وراث و مدارک انتقال به شخص ثالث بررسی شود.
صرف نبود امضای خریدار مبایعهنامه را بیاعتبار نمیکند؛ مطابق مواد ۱۹۱ و ۲۲۳ قانون مدنی، تصرف پنجاهساله، تحویل ملک و امضای بعدی مالک رسمی در اداره ثبت، قرائن قوی قبول عملی و تایید معاملهاند. خدشه فقط با اثبات جعل، فقدان قصد، صوریبودن یا ابهام اساسی ممکن است. البته وارث اصولا فقط به میزان سهم خود حق انتقال دارد، مگر تقسیم یا رضایت سایر وراث ثابت شود.
صرف عدم وجود امضاء خریدار از موارد خدشه به مبایعه نامه اول میتواند باشد ، لیکن با فرض سوال که فروشنده با خط خود مبایعه نامه ای را نگارش و امضاء نموده و ثمن دریافت داشته و سبق تصرفات ۵۰ ساله خریدار و عدم اعتراض فروشنده و امضاء فروشنده در اسناد فروش یکی از ورثه خریدار ، همگی حکایت از وقوع بیع داشته و علی فرض عدم وجود امضاء خریدار با اثبات وقوع عقد بیع شفاهی حتی قابل اثبات است .
کاربر گرامی
امضا ذیل یک سند دال بر صدور آن سند میباشد و طبق قانون مدنی عقد محقق میشود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد نماید یعنی قصد طرفین باید در معامله دخالت داشته باشد
همچنین با توجه به تحویل ثمن و تصرف ۵۰ ساله خود دلالت بر مالکیت دارد توصیه میشود هرچه سریعتر نسبت به ابطال سند ثالث و اثبات مالکیت نسبت به مبایعه نامه خود اقدامات نمایید
مبایعهنامه صرفا به دلیل نداشتن امضای خریدار باطل نیست. امضا و اثر انگشت فروشنده، تصرف حدود ۵۰ ساله خریدار و وراث و سایر قرائن میتواند وقوع معامله را اثبات کند.
اما چون ملک سند رسمی دارد، برای جلوگیری از انتقال به شخص ثالث باید وضعیت ثبتی و اقدامات مالک رسمی بررسی شود. امضای فروشنده اصلی در اداره ثبت برای شخص ثالث نیز میتواند مهم و مؤثر باشد، ولی لزوما معامله اولیه را از بین نمیبرد.
باسلام
خبر معامله اولیه قابل خدشه نیست
دلایل قاطع حقوقی بر این امر عبارتند از:
۱. عدم لزوم قبول لفظی یا کتبی (امضا): طبق مواد ۱۹۱، ۱۹۳ و ۳۳۹ قانون مدنی، قبول در عقد بیع تشریفاتی نبوده و نیازمند لفظ یا امضا نیست؛ تصرف مبیع و پرداخت ثمن انشای قبول را محقق و عقد را منجز و لازم گردانیده است.
۲. حجیت اماره تصرف:تصرف ممتد ۵۰ ساله خریدار و وراث وی بر اساس ماده ۳۵ قانون مدنی، قویترین اماره بر مالکیت است.
۳. اقرار ضمنی و عملی مالک رسمی: امضای فروشنده اولیه در اداره ثبت به نفع منتقلالیه، اقرار قاطع به صحت سلسله ایادی و اسقاط هرگونه ادعا نسبت به بیع نخستین است.
در خصوص اعتبار یا عدم اعتبار مبایعه نامه با دادگاه است ولی بیع واقع شده صحیح است چرا که قصدطرفین در زمان وقوع عقد بر بیع بوده است ولی شما باید عقد را با اثبات وقوع بیع محرز کنید
کاربر گرامی در کل میتوان خدشه دار بودن بیع نامه را فرض کرد اما با توجه به توضیحات شما واستمرار ۵۰ساله و ید تسلیط خریدار و تایید فروشنده در اداره ثبت همگی میتواند دلالت بر صحیح بودن معامله نماید و جایی برای ابهام باقی نمی ماند و قبول ضمنی خریدار میسر گردیده است و اگر نیاز به مدرک قانونی و استحکام ادله از جمله بیع نامه فاقد امضا باشید میتوانید در دادگاه صالح اقدام به ثبت دادخواست اثبات وقوع بیع فی مابین و اثبات مالکیت نمایید و بیع نامه را قانونی و بر اساس مدارک مستندسازی نمایید.
با توجه به امضاء و اثر انگشت فروشنده ، همچنین تصرف مستمر ۵۰ ساله خریدار و وراث و عدم اعتراض فروشنده به این موضوع دلیلی بر وقوع معامله می باشد
در ضمن انتقال یک پلاک از ملک به ثالث توسط ورثه خریدار و امضای فروشنده اصلی بی اعتباری برای معامله اول ایجاد نمی کند
ولیکن می بایست به اداره ثبت مراجعه کرده و تصرف ۵۰ ساله خریدار را ذکر نمایید همچنین به مالکیت ثالث اعتراض کنیدتا سند مالکیت به نامش ثبت نگردد
بادرود
تا قرارداد به امضا طرفین نرسد عملا معامله ای در کار نیست
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
