موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
ارزیابی ملک در طرح تعریض خیابان بر اساس کاربری مسکونی یا زراعی؟
پرسیده شده ۱ ماه پیش
۴۹ پاسخ ثبت شده
ملکی در طرح تعریض و احداث خیابان قرار گرفته است. طبق آخرین نقشه طرح تفصیلی، کاربری این ملک مسکونی است، اما کاربری سابق آن زراعی بوده است. نظر مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه صراحتاً اعلام کرده که مناط اعتبار، کاربری ملک در تاریخ تملک است؛ یعنی اگر در تاریخ تملک کاربری ملک مسکونی باشد، ارزیابی باید بر همین اساس انجام شود. آیا شهرداریها در عمل این نظر را رعایت و اجرا میکنند؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
ملاک ارزیابی ملک در طرح تعریض، کاربری ملک در زمان تملک یعنی مسکونی است نه سابقه زراعی آن. با این حال نظریه مشورتی الزامآور نیست و در صورت تخلف شهرداری باید به ارزیابی اعتراض یا از طریق مراجع قضایی مطالبه وجه کنید.
اینکه شهرداری کاربری مسکونی را بپذیرد یا نه بستگی به نحوه قیمتگذاری کارشناسان و زمان دقیق اجرای تملک دارد.
فرشته نوریوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۸
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
ملاک ارزیابی، کاربری ملک در زمان تملک است
طبق نظر وکلا، در طرحهای تعریض شهرداری ملاک اصلی ارزیابی قیمت، کاربری ملک در زمان تملک یعنی کاربری مسکونی فعلی است و سابقه زراعی آن نباید لحاظ شود. البته نظریه مشورتی برای شهرداری الزام قانونی قطعی ایجاد نمیکند و ممکن است در عمل مقاومت کنند. اگر شهرداری ملک را با کاربری زراعی قیمتگذاری کند، مالک حق دارد درخواست ارزیابی مجدد داده و از طریق مراجع قضایی یا دیوان عدالت اداری مطالبه مابهالتفاوت و بهای واقعی ملک را پیگیری کند.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
۴۹ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی
پاسخ برتر۱ ماه پیش
کاربر بنیاد وکلا
سلام نظر مشورتی برای شهرداری الزامی نیست. اگر ملک شما هنگام تملک کاربری مسکونی داشته ولی با قیمت زمین زراعی ارزیابی شده است میتوانید درخواست ارزیابی مجدد و سپس مطالبه مابه التفاوت قیمت را از دادگاه بخواهید.
خیر هرچند تو عمل بعضی شهرداریها هنوز ارزیابی رو بر مبنای کاربری سابق یا وضعیت ثبتی انجام میدن ولی ملاک قانونی کاربری ملک تو تاریخ تملکه به موجب ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰ و نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه شماره ۲۸۶۶/۹۳/۷ مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۱۸ اگه ملک تو زمان تملک مطابق آخرین طرح جامع یا تفصیلی کاربری مسکونی داشته باشه تقویم باید بر همون مبنا انجام بشه و ارزیابی با کاربری سابق زراعی وجاهت قانونی نداره همچنین تعیین یا تغییر کاربری تو صلاحیت کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایرانه نه شهرداری و اگه تخلفی صورت بگیره اعتراض به نظریه کارشناسی و مطالبه مابهالتفاوت بهای عادله روز قابل طرحه
و درباره سؤالت که خیلی هم کلیدیه برای اینکه بتونی به این تخلف اعتراض کنی باید ثابت کنی که تو تاریخ تملک آخرین طرح تفصیلی مصوب و استعلام رسمی کاربری مسکونی برای ملکت وجود داشته اگه این سند رو داری یعنی استعلام کتبی از شهرداری یا نقشه طرح تفصیلی مصوب میتونی بهش استناد کنی و اعتراضت رو موجه کنی ولی اگه نداره اول باید این استعلام رو از شهرداری بگیری تا مبنای اعتراضت مشخص بشه
درود بر شما؛
خیر. هرچند در عمل برخی شهرداریها همچنان ارزیابی را بر مبنای کاربری سابق یا وضعیت ثبتی انجام میدهند، اما ملاک قانونی، کاربری ملک در تاریخ تملک است. به موجب ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰ و نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه شماره ۲۸۶۶/۹۳/۷ مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۱۸، اگر ملک در زمان تملک مطابق آخرین طرح جامع یا تفصیلی دارای کاربری مسکونی باشد، تقویم باید بر همان مبنا انجام شود و ارزیابی با کاربری سابق زراعی فاقد وجاهت قانونی است. همچنین تعیین یا تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است، نه شهرداری. در صورت تخلف، اعتراض به نظریه کارشناسی و مطالبه مابهالتفاوت بهای عادله روز قابل طرح است. آیا در تاریخ تملک، آخرین طرح تفصیلی مصوب و استعلام رسمی کاربری مسکونی برای ملک شما وجود داشته است؟
سلام
در رویه عملی، ملاک ارزیابی باید وضعیت و کاربری قانونی ملک در زمان تملک باشد. بنابراین اگر در تاریخ تملک، طبق طرح تفصیلی و ضوابط شهرسازی، کاربری ملک مسکونی بوده باشد، اصل بر این است که بهای آن نیز بر مبنای کاربری مسکونی تعیین شود، نه کاربری سابق زراعی.
با این حال، در عمل ممکن است برخی شهرداریها یا کارشناسان رسمی ابتدا ارزش ملک را بر مبنای کاربری قبلی محاسبه کنند. در چنین مواردی، مالک میتواند با استناد به طرح تفصیلی، استعلام شهرداری، نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه و مقررات مربوط به تملک اراضی به نظریه کارشناسی اعتراض کند و درخواست ارزیابی بر اساس کاربری قانونی روز تملک را مطرح نماید.
بنابراین، هرچند مبنای حقوقی به نفع مالک است، اجرای آن در عمل همیشه خودکار نیست و گاهی نیاز به اعتراض به نظریه کارشناس یا پیگیری قضایی دارد.
اسناد و مدارک، از جمله طرح تفصیلی، استعلام کاربری، نظریه کارشناسی و مدارک مربوط به تاریخ تملک، باید پیش از هر اقدام توسط وکیل بررسی شود.
با سلام و احترام، در رویه عملی شهرداریها و کمیتههای ارزیابی، تمایل شدیدی بر پذیرش کاربری «زراعی» در تاریخ تملک وجود دارد تا مبلغ کمتری بابت تملک پرداخت کنند، زیرا قیمت زمینهای مسکونی بهمراتب بالاتر است. اگرچه نظر مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه الزامآور است و در دادگاهها به نفع مالک پذیرفته میشود، اما شهرداریها معمولا در مرحله اولیه و مذاکرات اداری سعی میکنند بر اساس کاربری فعلی یا سابق (زراعی) قیمتگذاری کنند؛ بنابراین، شما نباید منتظر اجرای خودکار این نظر توسط شهرداری باشید و در صورت عدم پذیرش کاربری مسکونی در ارزیابی اولیه، حتما باید با استناد به همین نظر مشورتی و مدارک تملک، از طریق دادگاه یا کمیسیونهای مربوطه اعتراض نموده و حق خود را مطالبه کنید.
مبنای قانونی اصلی در تملک اراضی توسط شهرداری، قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی و عمرانی دولت مصوب ۱۳۵۸ است که ارزیابی را بر اساس وضع موجود ملک در زمان تملک الزامی میداند.
با سلام کاربر گرامی
اگر شهرداری ملک شما را بر اساس کاربری کشاورزی محل ارزیابی قرارداده باشد درخواست نمایید موضوع به هیئت کارشناسی ارجاع گردد و نسبت به مابهالتفاوت قیمت زمین زراعی و مسکونی طرح دعوا را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کنید. نقشه طرح تفصیلی مصوب که کاربری مسکونی را ضمیمه پرونده و دادخواست نمایید که محوریت پرونده شما میباشد
خیر، لزوما. در عمل بسیاری از شهرداریها و حتی کارشناسان رسمی، ارزشگذاری را بر مبنای سابقه زراعی ملک یا نوع سند انجام میدهند و مالک ناچار به اعتراض میشود.
ملاک قانونی و حقوقی، کاربری ملک در زمان تملک است و اگر در طرح تفصیلی لازمالاجرا، کاربری ملک در تاریخ تملک مسکونی باشد، باید با همان کاربری ارزیابی شود. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی نیز مؤید همین امر است.
بنابراین، عدم رعایت این ملاک توسط شهرداری، موجب سلب حق مالک نمیشود و قابل اعتراض در مراجع قضایی است.
باسلام
اگر واقعا در تاریخ تملک، کاربری رسمی ملک در طرح تفصیلی مسکونی بوده است، از نظر حقوقی استدلال محکمی برای مطالبه ارزیابی بر مبنای کاربری مسکونی دارید. اما نمیتوان انتظار داشت که همه شهرداریها بدون اختلاف این مبنا را بپذیرند؛ در عمل، در موارد قابل توجهی مالک ناچار به اعتراض به نظریه کارشناسی یا پیگیری قضایی میشود تا این مبنا اعمال شود.
شهرداری و کارشناسان شهرداری هیچ زمان خود را موظف و مکلف به رعایت نظریات مشوری یا رعایت قانونی آن نمیدانند .
قانون نحوه تملک اراضی ارزیابی را بر اساس زمان تملک (آخرین وضعیت ملک قبل از تملک یا تصرف شهرداری) ملاک دانسته و شهرداری مکلف است بر آن مبنا محاسبه نماید که در صورت استنکاف شهرداری میتوانید دادخواست مطالبه ارزش روز ملک یا مابه التفاوت ارزش را تقدیم دادگاه کنید .
با سلام پیرو سوال شما شهرداریها اغلب برخلاف نظر مشورتی عمل کرده و با تکیه بر کاربری اولیه سعی در کاهش مبلغ تملک دارند لذا باید برای دریافت قیمت کاربری مسکونی از طریق طرح دعوی در دیوان عدالت اداری یا دادگاه حقوقی اقدام کنید.
در مرحله کارشناسی، حتما آخرین طرح تفصیلی، استعلام کاربری از شهرداری یا اداره راه و شهرسازی و نظریه مشورتی شماره ۲۸۶۶/۹۳/۷ مورخ ۱۸/۱۱/۱۳۹۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه را به هیات کارشناسی ارائه و درخواست کنید ارزیابی بر مبنای کاربری مسکونی روز تملک انجام شود. اگر شهرداری یا کارشناس کاربری زراعی را ملاک قرار داد، به نظریه کارشناسی اعتراض و در دادگاه تقاضای ارجاع به هیات کارشناسی بالاتر کنید
در عمل، شهرداریها معمولا به این نظر مشورتی پایبند نیستند و بیشتر به کاربری وضعیت موجود (زمان ابلاغ طرح) استناد میکنند، مگر اینکه مالک از طریق دادگاه رای الزامآور بگیرد.
برای اعمال نظر اداره حقوقی، باید:
· دادخواست ابطال به دیوان عدالت اداری بدهید، یا
· در کمیسیون ماده ۵ ثبت اعتراض کنید.
اگرچه نظر مشورتی الزامآور نیست، اما مستند قانونی قوی برای پیگیری قضایی است.
درود
متاسفانه، در عمل شهرداریها همیشه به این قاعده پایبند نیستند و ممکن است برای کاهش هزینهها، اصرار بر کاربری سابق (زراعی) داشته باشند. در چنین مواردی، حق با مالک است و میتواند از طریق مراجع قضایی پیگیری کند. رویه دادگاهها نیز عمدتا بر مبنای همین نظریه مشورتی است.
با سلام
در عمل همیشه اینگونه نیست. برخی شهرداریها همچنان بر مبنای کاربری سابق یا تفسیر خود اقدام به ارزیابی میکنند، حتی اگر نظر مشورتی اداره کل حقوقی خلاف آن باشد.
در صورت اختلاف، ملاک نهایی رای مرجع قضایی و نظریه کارشناسی بر اساس وضعیت ملک در تاریخ تملک است. بنابراین اگر در تاریخ تملک کاربری ملک مسکونی بوده، میتوانید به این موضوع و نظر مشورتی در اعتراض خود استناد کنید.
سلام
بر اساس قانون نحوه تملک اراضی برای طرحهای عمرانی و عمومی دولت.... ملاک ارزیابی بر اساس وضع موجود ملک ( آخرین کاربری مندرج در سند )در زمان تملک می باشد اگر شهرداری غیر از این عمل کرد شما میتوانید پیگیری حقوقی نمایید...پیشنهاد میشه در صورتی که قصد طرح دعوا دارید حتما از وکلای بنیاد استفاده کنید
باسلام
اگر در زمان تملک، کاربری رسمی ملک طبق طرح تفصیلی مسکونی بوده باشد، مبنای قانونی مناسبی برای مطالبه ارزیابی ملک بر اساس کاربری مسکونی وجود دارد. با این حال، ممکن است شهرداری این مبنا را نپذیرد و مالک ناچار به اعتراض به نظریه کارشناسی یا پیگیری قضایی برای اثبات و اعمال کاربری مسکونی شود.
محمدمهدی قنبری
۱ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
خیر، رویه شهرداریها یکسان نیست و گاه کاربری سابق زراعی را ملاک ارزیابی قرار میدهند. در صورت اختلاف، مالک معمولا باید از طریق هیات کارشناسی یا مراجع قضایی، قیمت ملک با کاربری مسکونی در تاریخ تملک را مطالبه کند.
کاربر محترم متاسفانه شهرداریها در عمل معمولا این نظر مشورتی رو اجرا نمیکنن و به کاربری سابق استناد میکنن تا قیمت کمتری بپردازن، پس برای پیگیری و دفاع از حقتون حتما با وکلای متخصص سایت مشورت کنین.
در عمل، یک رویه کاملا یکسان در شهرداریها وجود ندارد و ممکن است واحد کارشناسی ابتدا کاربری سابق را ملاک بگیرد. اما نظریه مشورتی شماره ۲۸۶۶/۹۳/۷ صراحت دارد که کاربری در تاریخ تملک ملاک ارزیابی است.اگر شهرداری برخلاف آن ارزیابی کند، میتوان در فرآیند کارشناسی و سپس مرجع قضایی، به این مبنا اعتراض کرد
با سلام در این گونه موارد معمولا شهرداری بر اساس کاربری فعلی ملک را ازیابی میکند .(در صورتی که تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی صورت گرفته باشد ) بر اساس همین کاربری مسکونی کارشناسی صورت میگیرد
اگر ملک هنوز کشاورزی بوده و تغییر کاربری صورت نگرفته باشد بر اساس زراعی بودن آن ارزیابی میشود
با سلام اگر شهرداری ملک را بر اساس کشاورزی ارزیابی نموه میتوانید اعت اض نمایید و در خصوص نظریه مشورتی قوه قضاییه در خصوص اداراتی مشل شهردهری قابل تجرا و دستوری نیست بلکه بصورت ارشادی است .
باسلام
باید درخواست ارزیابی مجدد طرح کنید و در صورت عمل نکردن شهرداری به ارزیابی بر اساس وضعیت موجود ابتدا از طریق دیوان عدالت پیگیر شوید سپس در صورت اخذ حکم مقتضی از دیوان دادخواست مطالبه وجه را در محاکم دادگستری مطرح نمایید.
درود
نظریه مشورتی لازم الاتباع نیست و صرفا در حد یک نظر است. با این حال ملاک ارزیابی ارزش ملک، وضعیت موجود ملک در زمان تملک است و در این خصوص شما میتوانید درخواست ارزیابی مجدد بدهید. موفق باشید
سلام. ملاک، کاربری ملک در زمان تملک است؛ بنابراین اگر در آن زمان مسکونی بوده، ارزیابی باید بر مبنای کاربری مسکونی انجام شود و اگر شهرداری برخلاف آن عمل نماید قابل اعتراض است.
با توجه به نظر مشورتی اداره ی حقوقی قوه ی قضائه مورخ ۱۱ بهمن ۱۳۹۳ شهرداری موظف به رعایت فعلی مسکونی در زمان ارزیابی و تملک ملک افراد برای تعریض خیابان است و نمیتواند آنرا با کاربری سابق آن یعنی زراعی ارزیابی کند
باسلام، نظریه مشورتی جنبه ارشادی داشته به همین دلیل بسیاری از شهرداریها این نظر را رعایت نمیکنند و معمولا مالک ناچار به اعتراض به نظریه کارشناسی یا طرح دعوا میشود.
