مادرم قبل از فوتش، یک ماه قبل، سرحال و هوشیار بود و چند سال تصمیم داشت تا اینکه یک ناظر و مشاور املاک آورد و قرار شد یک دانگ خانه را به پسر من بدهد چون نزد او سرپرستی و بزرگ شده بود. به پیشنهاد پسرم، خانه را بین خالهاش، یکی از داییهایش و خودش تقسیم کرد. مادرم هم فیلم، هم مشاور املاک ازش دارد و هم قرارداد هبه. الان اگر کسی خواست حق پسرم را بخورد، میتواند با همان یکی از هبهنامههای سه گیرنده خانه دست پسرم درخواست ثبت محضری و سند بدهد؟ مادرم به علت سرطان مغز استخوان چند روزی است که فوت کرده. ممنون میشوم پیگیری کنید و راهنمایی کنید.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
بله، پسر شما اصولا میتواند با استفاده از هبهنامه موجود برای سهم خود از خانه، درخواست ثبت محضری و صدور سند رسمی مالکیت نماید. با این حال، موفقیت این امر و میزان اعتبار هبهنامه به چندین عامل کلیدی بستگی دارد، به ویژه با توجه به اینکه ملک مورد نظر (خانه) یک مال غیرمنقول است.
اعتبار هبهنامه و شرایط قانونی
هبه عقدی است که به موجب آن شخصی مالی را به طور رایگان به دیگری تملیک میکند. برای صحت عقد هبه، شرایطی لازم است:
واهب (بخشنده): مادر شما به عنوان واهب، باید در زمان انجام هبه دارای اهلیت کامل برای معامله و تصرف در مال خود بوده، یعنی عاقل، بالغ و رشید باشد. اشاره شما به اینکه ایشان یک ماه قبل از فوت و در زمان تنظیم هبهنامه سرحال و هوشیار بودهاند، به این شرط اشاره دارد.
متهب (گیرنده): پسر شما به عنوان متهب، باید اهلیت تملک داشته باشد.
عین موهوبه (مال مورد هبه): خانه باید معین و متعلق به مادر شما بوده باشد.
قبض مال موهوبه: هبه بدون قبض و قبول از طرف متهب (گیرنده) واقع نمیشود. قبض باید با اجازه واهب (بخشنده) صورت گیرد. اینکه پسر شما نزد مادربزرگش سرپرستی و بزرگ شده، میتواند به معنای تحقق شرط قبض سهم او از خانه باشد، خصوصا اگر در آنجا سکونت داشته است.
اهمیت نوع هبهنامه برای اموال غیرمنقول (خانه)
برای انتقال مالکیت اموال غیرمنقول مانند خانه از طریق هبه، قانون الزامات خاصی را پیشبینی کرده است:
هبهنامه رسمی: طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هبه اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود. سند رسمی صادر شده، قویترین دلیل برای اثبات هبه در دادگاه است.
هبهنامه عادی: اگر هبهنامه خانه به صورت عادی (یعنی بدون ثبت در دفتر اسناد رسمی) تنظیم شده باشد، اعتبار آن برای اثبات وقوع هبه و الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی و اداری با چالش جدی مواجه خواهد شد. طبق قانون، دعاوی مربوط به اثبات چنین معاملاتی (هبه غیررسمی اموال غیرمنقول) قابل استماع نیستند.
اقدام پسر شما برای ثبت و دریافت سند
پسر شما با در دست داشتن هبهنامه مربوط به سهم خود از خانه، میتواند برای رسمی کردن مالکیت خود اقدام کند.
در صورت رسمی بودن هبهنامه: اگر هبهنامه مادر شما برای خانه به صورت رسمی تنظیم و ثبت شده باشد، پسر شما با ارائه آن به اداره ثبت اسناد و املاک میتواند برای دریافت سند مالکیت رسمی به نام خود برای سهم مشخص شده اقدام کند.
در صورت عادی بودن هبهنامه: اگر هبهنامه عادی باشد، اثبات این هبه در صورت بروز اختلاف و انکار از سوی سایر وراث یا اشخاص ذینفع، بسیار دشوار خواهد بود و همانطور که ذکر شد، قانونا دعوای اثبات هبه غیرمنقول با سند عادی پذیرفته نمیشود. در این حالت، وجود فیلم و شهادت مشاور املاک میتواند به عنوان قرائن و شواهد کمکی برای نشان دادن قصد مادر شما مطرح شود، اما ممکن است برای غلبه بر الزام قانونی ثبت رسمی هبه غیرمنقول کافی نباشد.
تقسیم ملک مشاع
از آنجایی که خانه بین سه نفر تقسیم شده، ملک به صورت مشاع (شراکتی) درآمده است. هبه اموال مشاع صحیح است و باید سهم دقیق هر فرد در هبهنامه مشخص شده باشد. برای رسمیت بخشیدن به این نوع هبه و جلوگیری از اختلافات بعدی، ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی توصیه میشود.
مراحل احتمالی برای ثبت سند با هبهنامه:
ارائه مدارک مالکیت (از جمله هبهنامه) و درخواست ثبت به اداره ثبت اسناد و املاک.
انجام استعلامهای قانونی لازم از شهرداری، اداره مالیات و اداره ثبت.
در نهایت، پس از تایید مراحل، سند رسمی مالکیت برای سهم پسر شما صادر میشود.
توصیه نهایی
با توجه به فوت مادرتان و احتمال بروز اختلاف با سایر وراث، بسیار مهم است که نوع هبهنامه (عادی یا رسمی) مشخص شود. اگر هبهنامه رسمی باشد، پسر شما مسیر هموارتری برای ثبت سهم خود و دریافت سند خواهد داشت. در غیر این صورت، با چالشهای قانونی قابل توجهی روبرو خواهد بود. وجود فیلم و شهادت مشاور املاک میتواند در روشن شدن قصد و نیت مادر شما مؤثر باشد، اما جایگزین الزامات قانونی برای ثبت رسمی هبه اموال غیرمنقول نمیشود.
اگر مادرتان برای پسرتان قولنامه ای نوشته است بله پسرتان مستحق است و جزوراث مادرت سندی رابنام بزند بنائا حال که مادرتان فوت کرده وراث ایشان که خودت هم یکی از وراث هستی میتواند املاک مادر را از قبل ارثیه تصرف کند با بعد از انجام حصروراثت وطی مراحل قانونی ملک را به قدر السهم خودش را سند برند وپس تان به محض اقدامات وراث میتواند به آنان مراجعه نماید واکر وراث قبول نکردند ازطریق شکایت در دادگاه سهمی که مادرتان بوی هبه کرده است را قانونا تملک کند
سوال شما کمی گنگ به نظر میرسد اما در حالت کلی در صورت وجود هبه نامه امکان اخذ سند برای فرزند شما وجود دارد مگر اینکه در آینده حجر مادر شما در زمان امضای هبه نامه اثبات شود که در این صورت امکان ابطال سند و یا هبه نامه وجود دارد.
اگر ملک در تصرف پسر شما بوده و هبه انجام شده است، ورثه حقی برای بازگشت آن ندارند.
اگر هبهنامه رسمی است، نیازی به دادگاه نیست و میتوان مستقیم سند گرفت.
اگر هبهنامه عادی است، باید از دادگاه درخواست تنفیذ و الزام به ثبت سند داد.
پاسخ دقیق نیازمند بررسی موضوع است. با این حال و به طور کلی، درصورت وجود هبه نامه و نبود سندی قوی تر از آن، می توان نسبت به اخذ سند یک دانگ اقدام کرد.
موفق باشید.
