عرض ادب خدمت اساتید عزیز
مجتمع ما ۴ واحد هست که یک واحد متعلق به ما هست و ما همان یک واحد را اجاره دادیم.
الان اختلاف در پذیرش مدیریت ساختمان به وجود آمده و بقیه ساکنین مسن هستند و اصرار دارند که مدیریت را به ما بدهند. ما هم مستاجرمون آنجاست و اصلا نمیخواهیم مدیریت را بپذیریم.
آیا اگر همه رای بدهند اجباری در پذیرش این مسئولیت هست؟ آیا اصلا قانونی وجود دارد که چون ما ساکن آنجا نیستیم نباید مدیریت به ما بدهند؟
ممنون میشوم راهنمایی بفرمایید.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
پاسخ کوتاه به پرسش شما این است که خیر، هیچ اجبار قانونی برای پذیرش مدیریت ساختمان وجود ندارد. حتی اگر تمامی ساکنین و مالکین به شما رای بدهند، مدیریت ساختمان یک مسئولیت داوطلبانه است و شما میتوانید آن را نپذیرید.
در ادامه توضیحات کامل قانونی و راهکارهای جایگزین برای حل این اختلاف را خدمتتان عرض میکنم:
۱. آیا مدیریت ساختمان اجباری است؟
خیر. طبق قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، مدیر ساختمان به عنوان «امین» (شخص مورد اعتماد) ساکنین شناخته میشود و در حقوق ایران، پذیرش سمت امانت نیازمند رضایت و قبول خود فرد است.
بنابراین، حتی اگر مجمع عمومی (جلسه مالکین) با اکثریت آرا شما را انتخاب کند، تا زمانی که شما شخصا این مسئولیت را قبول نکنید و صورتجلسه را امضا نکنید، هیچکس نمیتواند شما را مجبور به انجام آن کند.
۲. آیا مالک غیرساکن میتواند مدیر شود؟
از نظر قانونی، بله. در قانون هیچ منعی وجود ندارد که مالک غیرساکن مدیر شود. مدیر میتواند از بین مالکین (ساکن یا غیرساکن)، مستاجرین و یا حتی شخصی خارج از ساختمان انتخاب شود.
بنابراین، دلیل اینکه «ما ساکن نیستیم پس نباید مدیر شویم» یک دلیل عرفی و منطقی است (چون حضور فیزیکی برای مدیریت لازم است)، اما یک منع قانونی نیست. یعنی اگر خودتان بخواهید، قانونا میتوانید مدیر شوید، اما اگر نخواهید، قانون شما را معاف میداند (به دلیل عدم پذیرش خودتان، نه صرفا به دلیل عدم سکونت).
۳. راهکارهای پیشنهادی برای حل مشکل
با توجه به اینکه سایر ساکنین مسن هستند و شما هم تمایلی به مدیریت ندارید، سه راهکار قانونی پیش رو دارید:
انتخاب مستاجر خودتان به عنوان مدیر:
طبق قانون، مستاجر هم میتواند مدیر ساختمان شود. اگر مستاجر شما فردی موجه است و تمایل دارد (شاید با دریافت تخفیفی در شارژ یا اجاره)، میتوانید با حمایت شما و رای سایرین، ایشان را به عنوان مدیر انتخاب کنید.
استخدام مدیر خارج از ساختمان (مدیر حرفهای):
قانون اجازه میدهد که مدیر ساختمان شخصی کاملا غریبه و خارج از ساختمان باشد. اگر هیچیک از ۴ واحد توانایی یا وقت مدیریت را ندارند، میتوانید شخصی را از بیرون (مثلا یکی از شرکتهای خدمات مدیریت ساختمان یا یک فرد معتمد محلی) با پرداخت حقوق استخدام کنید و هزینه آن را بین ۴ واحد تقسیم نمایید.
مدیریت چرخشی:
اگرچه اجباری نیست، اما میتوانید پیشنهاد دهید که مدیریت به صورت دورهای (مثلا ۶ ماهه) باشد تا بار مسئولیت فقط روی دوش یک نفر نیفتد. اما باز هم تاکید میشود که این توافق نیاز به رضایت همه دارد.
نتیجهگیری:
شما میتوانید با استناد به اینکه «پذیرش مدیریت نیازمند قبول سمت است و من این مسئولیت را قبول نمیکنم»، از پذیرش آن خودداری کنید. سایر مالکین نمیتوانند به زور قانون این وظیفه را به شما تحمیل کنند و باید به دنبال یکی از راهکارهای جایگزین (مثل انتخاب مستاجر یا استخدام مدیر) باشند.
هیچ قانونی شما را اجبار به پذیرش مدیریت ساختمان نمیکند. حتی اگر همه واحدها رای بدهند، شما به عنوان مالک میتوانید مدیریت را نپذیرید. علاوه بر این، چون خودتان در آن واحد سکونت ندارید و مستاجر حضور دارد، از نظر عرف و رویه قضایی نیز مدیریت معمولا به ساکنین واگذار میشود نه مالکان غایب.
اجباری در پذیرش مدیریت ساختمان ندارید.حتی افرادی که ساکن در ساختمان نیستند میتوانند قانونا مدیر ساختمان باشند.
بهتر است به صورت دوره ای مدیریت ساختمان را برعهده بگیرید
* خیر، پذیرش سمت مدیریت ساختمان اجباری نیست و کسی نمیتواند شما را وادار به قبول مسئولیت کند.
* شما میتوانید صراحتا عدم تمایل خود را اعلام کنید و قانونا منعی برای انتخاب یک مالک غیرساکن وجود ندارد.
مدیریت ساختمان یک امر توافقی است و نمی توان شخصی را مجبور به پذیرش آن نمود اما باید دید که ساختمان شما دارای اساسنامه می باشد یا خیر و در آن در خصوص این موضوع تعیین تکلیف شده است یا نه.
در صورت تعدد مالکین، مجمع عمومی مالکان تشکیل میشود و تصمیمات آن با اکثریت آراء معتبر است و مجمع عمومی میتواند از بین خود یا از خارج از مجموعه، یک نفر را به عنوان مدیر یا هیات مدیره انتخاب نماید.
قانون، اختیار انتخاب مدیر را به مجمع داده، اما الزامی برای قبول مدیریت توسط شخص منتخب پیشبینی نکرده است. هیچ مادهای در قانون یا آییننامه وجود ندارد که شخص منتخب را مجبور به قبول سمت مدیریت کند. در نتیجه، حتی اگر همه واحدها به شما رای بدهند، پذیرش مدیریت ساختمان اجباری نیست.
مجمع عمومی میتواند از خارج از مجموعه نیز مدیر انتخاب کند.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
