پدرم قسمتی از اموالش را در زمان حیات خود در قالب مبایعهنامه به من انتقال داده است. در سال ۱۴۰۰ در بنگاه معاملات بیع نوشتیم (ثمن مشخص ۵۰۰ میلیون، نحوه پرداخت ثمن نقدی، امضاء طرفین و شهود موجود است).
در مبایعهنامه نوشته شده ۳۰۰ میلیون بهصورت نقدی خریدار به فروشنده بهعنوان قسمتی از ثمن پرداخت و فروشنده با امضاء مبایعهنامه اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده است. در توضیحات آمده دویست میلیون بابت هزینه تعمیرات منزل مسکونی، خرید فنس و پایه آهنی و حقالزحمه کارگری از ثمن کسر گردیده و علاوه بر مبایعهنامه اقرارنامه عادی با امضاء یک شاهد داده که کلیه ثمن مبایعهنامه شماره فلان را نقدی گرفتم و هرگونه ادعا و اعتراض را در این خصوص از خود سلب نموده است.
امکان گرفتن مدرک دیگری نیست. من رسید بانکی ندارم. زمینها با توافق شفاهی در دست پدرم است. آیا سایر فرزندان (وراث پدرم) میتوانند بعد از فوت مبایعهنامه را به دلیل عدم تحویل مبیع و یا پرداخت نقدی ثمن و یا معامله خویشاوندی و ... باطل نمایند چون قصد این کار را دارد؟ اگر میتوانند راهکار چیست تا حقم ضایع نشود؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، وضعیت حقوقی شما و راهکارهای پیش رو به شرح زیر است.
به طور کلی، مبایعه نامه شما یک سند قانونی و معتبر است که حتی پس از فوت پدرتان نیز اعتبار خود را حفظ میکند. تعهدات پدر شما بهعنوان فروشنده، پس از فوت ایشان به وراث منتقل میشود. با این حال، همانطور که پیش بینی کرده اید، سایر وراث میتوانند تلاش کنند تا این معامله را به چالش بکشند. در ادامه، هر یک از نگرانی های شما و راهکارهای مربوطه را بررسی میکنیم.
بررسی دلایل احتمالی وراث برای ابطال مبایعه نامه
وراث برای باطل کردن معامله شما باید به دادگاه مراجعه کرده و دلایل مستندی ارائه دهند. در اینجا به بررسی ادعاهای احتمالی آنها میپردازیم:
۱. عدم پرداخت ثمن معامله
این یکی از رایج ترین ادعاها برای ابطال معاملات است. با این حال، شما در موقعیت بسیار خوبی قرار دارید:
اقرار به دریافت وجه: مهمترین مدرک شما، اقرار صریح پدرتان به دریافت وجه در خود مبایعه نامه و همچنین در اقرارنامه جداگانه است. طبق قانون، اقرار فروشنده به دریافت ثمن، دلیل محکمی بر پرداخت محسوب میشود.
جابجایی بار اثبات: با وجود این اقرار، وظیفه اثبات عدم پرداخت بر عهده وراث (مدعیان) خواهد بود، نه شما. آنها باید با دلایل بسیار قوی ثابت کنند که اقرار پدرتان صوری بوده و پولی رد و بدل نشده است که این کار بسیار دشوار است.
نداشتن رسید بانکی: نبود رسید بانکی مشکل ساز نیست، زیرا پرداخت نقدی کاملا قانونی است و اقرار کتبی فروشنده، آن را پوشش میدهد.
بنابراین، ادعای عدم پرداخت ثمن از سوی سایر وراث، با توجه به وجود مبایعه نامه و اقرارنامه، به احتمال زیاد در دادگاه رد خواهد شد.
۲. عدم تحویل مبیع (زمینها)
این مورد نیز دلیل محکمی برای بطلان معامله نیست.
الزام به تحویل: عدم تحویل ملک، قرارداد را باطل نمیکند، بلکه به شما بهعنوان خریدار، حق میدهد که از طریق دادگاه، وراث را ملزم به تحویل ملک کنید. در واقع، این موضوع تعهدی بر دوش وراث میگذارد، نه اینکه حقی برای باطل کردن معامله به آنها بدهد.
توافق شفاهی: توافق شفاهی شما با پدرتان مبنی بر در اختیار داشتن زمینها توسط ایشان، یک امانتداری محسوب میشود. اگرچه اثبات توافق شفاهی دشوار است، اما اصل معامله با مبایعهنامه معتبر پابرجاست.
۳. معامله خویشاوندی و ادعای صوری بودن
وراث ممکن است ادعا کنند که این معامله برای محروم کردن آنها از ارث و به صورت صوری (ساختگی) انجام شده است.
لزوم اثبات صوری بودن: صرف معامله بین پدر و فرزند، دلیل بر صوری بودن آن نیست. وراث باید با مدارک قوی ثابت کنند که قصد واقعی طرفین، فروش نبوده است؛ برای مثال، اگر مبلغ معامله بسیار کمتر از ارزش واقعی ملک باشد یا فروشنده همچنان مانند مالک با ملک رفتار کند.
مدارک شما: وجود مبایعه نامه با ذکر دقیق ثمن، نحوه پرداخت و امضای شهود، همگی نشانه های یک معامله واقعی هستند و ادعای صوری بودن را تضعیف میکنند.
راهکارها برای جلوگیری از تضییع حق شما
برای محکم کردن جایگاه قانونی خود و کاهش احتمال موفقیت وراث در به چالش کشیدن این معامله، اقدامات زیر را در نظر بگیرید:
حفظ اسناد موجود: از مبایعه نامه و اقرارنامه اصلی به خوبی محافظت کنید. اینها مهمترین مدارک شما هستند.
تنظیم سند رسمی: بهترین و قطعی ترین راه، این است که در زمان حیات پدرتان، برای تنظیم سند رسمی به نام خودتان اقدام کنید. سند رسمی به هیچ وجه توسط وراث قابل انکار و تردید نیست.
دریافت اقرارنامه رسمی: اگر تنظیم سند رسمی مقدور نیست، پدرتان میتواند یک اقرارنامه رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم کند. در این سند، ایشان مجددا به فروش ملک، دریافت کامل ثمن و واگذاری قطعی آن به شما اقرار میکنند. این سند نیز اعتبار بسیار بالایی دارد.
تحویل گرفتن ملک: اگر امکان دارد، ملک را از پدرتان تحویل بگیرید و خودتان آن را در اختیار داشته باشید. این کار ادعای صوری بودن معامله را بسیار ضعیف میکند.
جمع آوری شواهد بیشتر: با شهودی که مبایعه نامه را امضا کردهاند در ارتباط باشید تا در صورت لزوم در دادگاه شهادت دهند. صحبت های شما با پدرتان یا سایرین در مورد این معامله نیز میتواند به عنوان شهادت استفاده شود.
تاییدیه در مورد هزینه ها: مدارک مربوط به هزینه هایی که طبق مبایعه نامه از ثمن کسر شده (تعمیرات، فنس و...) را تا حد امکان جمع آوری کنید. این مدارک نشان میدهند که بخشی از ثمن به صورت غیرنقدی نیز پرداخت شده است.
اگر بیع فی مابین شما به درستی منعقد شده باشد آنها نمی توانند آن را باطل کنند مگر اینکه در قرارداد فی مابین شما چیزی نوشته شده باشد ویا شرایط اساسی معامله رعایت نشده باشد به هر حال آنها بایستی اثبات کنند که معامله باطل است
اگر وراث بتوانند به شرایط صحت معامله خدشه وارد کنند، امکان ابطال معامله وجود دارد. که مواردی که شما بیان کردید، ممکن نیست. با این حال در جهت رسمی کردن قرارداد و تحویل مبیع قدم بردارید.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
