آیا هیئت مدیره می‌تواند ورود بدهکاران را به مجمع مسدود کند؟

الیکا فخرایی لطف آبادی تأیید‌شده

۴ هفته پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹ · ۲۴ مشاوره موفق

سلام، این اقدام هیئت مدیره که مالکان بدهکار را از شرکت در مجمع عمومی بیش از سه ماه منع می‌کند، به دلیل مغایرت با قوانین آمره و نظم عمومی، باطل و غیرقابل استناد است. قانون تملک آپارتمان‌ها چنین محدودیتی را پیش‌بینی نکرده و اصل بر این است که تمام مالکان حق مشارکت در تصمیم‌گیری‌های مربوط به مجتمع خود را دارند. بنابراین، این شرط در اساسنامه یا مصوبه هیئت مدیره اعتبار قانونی ندارد.

محمد اکبری

۲ ماه پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۱۱۰ مشاوره موفق

عرض سلام و احترام.

به طور کلی، هیئت مدیره می‌تواند برای وصول هزینه‌های مشترک (شارژ) از ضمانت اجراهای قانونی استفاده کند؛ اما حق ندارد صرفا با بدهکار بودن بیش از سه ماه، مانع ورود مالک به مجمع عمومی شود مگر این‌که در قانون تملک آپارتمان‌ها برای چنین محرومیتی نص صریح وجود داشته باشد. در قانون تملک آپارتمان‌ها سازوکار مشخص برخورد با بدهکار، عمدتا از مسیر اظهارنامه، خودداری از برخی خدمات مشترک و سپس اقدامات وصول از طریق ثبت/دعاوی است. بنابراین شرط قراردادی در اساسنامه یا تصمیم هیئت مدیره که «محرومیت از شرکت در مجمع عمومی» را به طور مطلق و به شکل دلخواه اعمال کند، معمولا در برابر نص قانونی دچار ایراد می‌شود

عاطفه معتمدی انارمرزی

۳ ماه پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

سلام. در پاسخ به پرسش شما باید گفت که تصمیم هیئت مدیره برای محروم کردن مالکان بدهکار از حضور در مجمع عمومی، فاقد وجاهت قانونی است و این اقدام با نص صریح قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن در تضاد است.
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و مقررات مربوط به اداره مجتمع‌ها، مجمع عمومی بالاترین رکن تصمیم‌گیری است و مالکیت واحد مسکونی، حق حضور و مشارکت در اتخاذ تصمیمات مربوط به ملک را به مالک می‌دهد؛ بنابراین، هیچ هیئت مدیره‌ای حق ندارد با وضع مقررات داخلی یا درج آن در اساسنامه، این حق قانونی و بنیادی را از مالک سلب کند. حق رای و مشارکت در مجمع، از توابع حق مالکیت است و بدهکار بودن مالک نسبت به شارژ یا هزینه‌های جاری، نهایتا می‌تواند منجر به پیگیری حقوقی یا قضایی برای وصول بدهی شود، اما هرگز نمی‌تواند مجوزی برای محروم کردن مالک از حق رای یا حضور در مجمع باشد.
به لحاظ حقوقی، شرط مذکور در اساسنامه مجتمع، به دلیل مغایرت با قوانین آمره و سلب حقوق قانونی مالکان، باطل و فاقد اثر قانونی است. ماده ۱۰ قانون مدنی نیز که به آن اشاره کردید، قراردادها را تا زمانی معتبر می‌داند که مخالف صریح قانون نباشند؛ از آنجایی که سلب حق مشارکت در مجمع عمومی، نقض حقوق مالکین مقرر در قانون تملک آپارتمان‌هاست، این شرط عملا «نامشروع» تلقی شده و قابلیت استناد ندارد.
شما می‌توانید با استناد به این موضوع، در صورت ممانعت، صورت‌جلسه‌ای با حضور شهود تنظیم کنید و مراتب اعتراض خود را به صورت کتبی و رسمی به هیئت مدیره ابلاغ نمایید. چنانچه ممانعت تداوم یابد، این عمل می‌تواند مصداق «ممانعت از حق» باشد که از طریق دادگاه عمومی حقوقی قابل پیگیری است. برای شما آرزوی موفقیت دارم.