آیا هزینه تغییر کاربری زمین شامل خارج شدن از فضای سبز و کارشناس را ما باید پرداخت کنیم؟

با سلام و احترام:
ملکی قدیمی که در حال حاظر در آن ساکن هستیم از همان ابتدای تصرف در سال ۱۳۴۲ تا بحال موفق به دریافت سند ملکی آن نشده ایم.با کارشکنی های پی دی پی شهرداری (مانند ماده ۱۰۰ و در طرح ( فضای سبز) بودن زمین که کار بجایی نبرده است ) حکم تجدید نظر دیوان عدالت اداری جهت ابطال ماده ۱۰۰ را داریم.. از نظر مسکن شهری زمین بایر تشخیص داده شده است و از نظر اداره ثبت در مالکیت کسی نیست.. جهت ثبت ملک اقدام نموده ایم ولی شهرداری جواب نامه استعلام اداره ثبت را نمیدهد و آن را منوط به برسی کارشناس دادگستری مبنی بر اینکه ملک در محدوده فضای سبز قرار دارد یا خیر میکند و شفاها از ما میخواهد که در خواست کارشناسی دهیم !! ملک مذکور ۲۰ سال قبل از ایجاد فضای سبز وجود داشته است (مدارک اثبات موجود است) و در حال حاضر هم طبق نقشه در فضای سبز نیست.. سوال اینجاست که : آیا این روال قانونی شهرداری هاست؟ و یا یک سنگ اندازی دیگر؟ و آیا هزینه تغییر کاربری زمین شامل خارج شدن از فضای سبز و کاشناس را ما باید پرداخت کنیم؟
آیا قانونی وجود دارد که مستقیم از اداره ثبت بدون استعلام از شهر داری درخواست ثبت زمین را دهیم؟
..پیشاپیش از پاسخ شما در این زمینه تشکر میکنم..