آیا هزینه تعویض روشنایی راهرو با مالک است؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
💡 جواب کوتاه
۱. سیم‌کشی مشاعات و نصب سنسور (یک کار عمرانی/تعمیر اساسی) طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی، «هزینه مشترک» است و در نهایت بر عهده‌ی مالکان است؛ مستاجر می‌تواند پرداخت کند اما حق دارد آن‌ را از موجر پس بگیرد یا از اجاره کسر کند.
۲. هزینه لامپ‌های مربوط به همین پروژه نیز چون جزئی از همان عملیات است، با همان حکم (مالک) ربط پیدا می‌کند؛ ولی تعویض‌های عادی لامپ مشاعات بعد از این، هزینه مصرفی جاری است و معمولا بر عهده‌ی استفاده‌کننده (مستاجر) است.
۳. شرط الزام قانونی این است که تصمیم با رعایت تشریفات مجمع مالکان (دست‌کم اکثریت بیش از نصف مساحت برای تعمیر ضروری، و دو‑سوم برای تغییرات بهسازی) تصویب شده باشد؛ در غیر این صورت شما می‌توانید به پرداخت آن اعتراض کنید.

─────────────────────────────
استدلال ماده به ماده

۱) «سیم‌کشی مشاعات» و «سنسور روشنایی»
• طبق بند «ج» آیین‌نامه، سیم‌کشی برق راهروها جزء «قسمت‌های مشترک» است.
• ماده ۱۹ همان آیین‌نامه: «هزینه‌های لازم برای حفظ، تعمیر و نگهداری قسمت‌های مشترک به عهده کلیه مالکان است.»
• اگر موضوع صرفا «تعمیر ضروری» باشد (مثلا سیم‌ها فرسوده و خطرناک است)، تصویب با اکثریت بیش از نصف مساحت حاضر در مجمع کافی است.
• اگر پروژه حالت «بهسازی و ایجاد امکان جدید» (مثلا سنسور هوشمند برای صرفه‌جویی) داشته باشد، طبق آیین‌نامه باید به تصویب دو‑سوم مالکان از حیث مساحت برسد.

۲) مستاجر یا مالک؟
• «در صورتی که واحد در تصرف غیر مالک باشد، استفاده‌کننده (مستاجر) و مالک نسبت به پرداخت هزینه‌های مشترک مسئولیت تضامنی دارند.»
الف) هزینه‌های جاری و مصرفی (نظافت، برق مشاعات، تعویض لامپ‌های سوخته، حق‌الزحمه سرایدار …) –‌ عرفا از شارژ ماهانه و توسط ساکن پرداخت می‌شود.
ب) هزینه‌های عمرانی، تعمیرات اساسی یا نوسازی که ارزش افزوده دائمی ایجاد می‌کند –‌ نهایتا به عهده مالک است؛ اگر مستاجر بپردازد می‌تواند از موجر مطالبه کند

۳) لامپ‌ها
دو حالت:
• لامپ‌هایی که بخشی از پروژه‌ی جدید (همراه با سنسور) حساب شده‌اند: هزینه سرمایه‌ای → بر عهده مالک.
• لامپ‌هایی که بعدا در طول سکونت می‌سوزند: هزینه جاری → بر عهده استفاده‌کننده (مستاجر) و از محل شارژ ماهانه.

─────────────────────────────
چه‌ کار کنید؟

۱. از مدیر ساختمان یا مستاجر بخواهید «صورت‌جلسه مجمع مالکان» و فاکتور تجمیعی را نشان بدهد. اگر جلسه‌ای با اکثریت/دو‑سوم منعقد نشده، الزام شما وجاهت ندارد.
۲. اگر صورت‌جلسه معتبر است:
• می‌توانید یا خودتان سهم ۷۰۰هزار را مستقیم به مدیر بدهید،
• یا به مستاجرتان اعلام کنید از اجاره کسر کند و رسید بانکی/فاکتور را ضمیمه کند.
۳. در آینده برای جلوگیری از تکرار، در قرارداد اجاره شرط صریح بگذارید: «هزینه‌های جاری بر عهده مستاجر، تعمیرات اساسی با موافقت قبلی موجر پرداخت می‌شود.»

─────────────────────────────
جمع‌بندی نهایی
هزینه‌ی یک‌باره‌ی سیم‌کشی و نصب سنسور (به‌علاوه لامپ‌های پروژه) «هزینه مشترک سرمایه‌ای» است و مطابق قانون تملک آپارتمان‌ها به مالکان تحمیل می‌شود؛ مستاجر فقط در جایگاه «پرداخت‌کننده اولیه» می‌تواند شارژ را بدهد ولی حق رجوع به موجر را دارد. تعویض روزمره‌ی لامپ‌های مشاعات جزء شارژ جاری و بر عهده‌ی ساکن است.