آیا می‌توان دو خواسته در یک دادخواست نوشت؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
با توجه به اطلاعات ارائه شده و قوانین مربوطه، پاسخ سوالات شما به شرح زیر است:

امکان طرح دو خواسته در یک دادخواست
اصولا طرح چند خواسته در یک دادخواست امکان‌پذیر است، مشروط بر اینکه این خواسته‌ها با یکدیگر ارتباط کامل داشته باشند و منشا آنها یکی باشد یا به نحوی به هم مرتبط باشند که دادگاه بتواند همزمان به آنها رسیدگی کند.

در مورد شما، دو خواسته مطرح شده عبارتند از:

مطالبه اجور معوقه: این خواسته مربوط به تعهد مستاجر به پرداخت اجاره‌بها طبق قرارداد یا قانون است که به دلیل عدم پرداخت طی ۵۰ سال گذشته ایجاد شده است. محاسبه این مبلغ می‌تواند بر اساس اجاره‌بهای مندرج در قرارداد اولیه (اجرت‌المسمی) یا در صورت عدم وجود قرارداد معتبر یا انقضای آن، بر اساس اجرت‌المثل (اجاره‌بهای املاک مشابه) با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری صورت گیرد. مطالبه اجاره‌بها "به نرخ روز" به معنای تعدیل اجاره‌بها است که معمولا برای آینده و پس از گذشت مدت زمان مشخصی از قرارداد یا حکم قبلی تعدیل، با درخواست یکی از طرفین و از تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل، توسط کارشناس تعیین می‌شود. محاسبه اجور معوقه ۵۰ سال گذشته "به نرخ روز" به این معنا، پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و ممکن است نیاز به بررسی دقیق‌تر مبنای قانونی و قراردادی داشته باشد. مبلغ ناچیزی که مستاجر سالانه به صندوقی واریز می‌کرده نیز باید در محاسبات لحاظ شود.

تعیین حق کسب و پیشه: این حق، یک حق مالی برای مستاجر ملک تجاری است که تحت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ ایجاد شده است. این حق ناشی از فعالیت مستمر مستاجر، ایجاد شهرت تجاری و جذب مشتری در طول زمان است. تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس عواملی چون موقعیت ملک، مدت اشتغال مستاجر، حسن شهرت او، نوع کسب و مخارج انجام شده توسط مستاجر صورت می‌گیرد. نکته مهم این است که حق کسب و پیشه معمولا توسط مستاجر و در شرایط خاصی مانند درخواست تخلیه از سوی موجر به دلایلی مانند نیاز شخصی یا احداث بنای جدید، مطالبه می‌شود و به نرخ روز محاسبه می‌گردد.

ارتباط دو خواسته: اگرچه هر دو خواسته ناشی از رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر هستند، اما ماهیت متفاوتی دارند. مطالبه اجور معوقه، طلب موجر از مستاجر است، در حالی که حق کسب و پیشه، حق مستاجر است که در شرایط خاصی از موجر مطالبه می‌کند. اینکه آیا دادگاه این دو خواسته را دارای "ارتباط کامل" لازم برای طرح در یک دادخواست بداند یا خیر، بستگی به رویه قضایی و تشخیص قاضی دارد. ممکن است دادگاه، خصوصا با توجه به اینکه حق کسب و پیشه معمولا توسط مستاجر مطالبه می‌شود، این دو را دعاوی جداگانه تلقی کند. در برخی موارد، اگر یک خواسته دارای دو سبب با آثار حقوقی متفاوت باشد، دادگاه ممکن است از خواهان بخواهد یکی از جهات را انتخاب کند.

پیشنهاد تهاتر (سر به سر شدن)
پیشنهاد شما مبنی بر محاسبه هر دو مبلغ و تهاتر آنها (پرداخت مابه‌التفاوت توسط هر طرف که بدهکارتر است یا سر به سر شدن در صورت تساوی)، یک راهکار عملی برای حل و فصل نهایی اختلاف است. با این حال، طرح دعوا به این شکل که از ابتدا دادگاه مامور به محاسبه هر دو و سپس تهاتر آنها شود، ممکن است از نظر شکلی با روند معمول رسیدگی تفاوت داشته باشد. معمولا هر طرف دعوای خود را مطرح می‌کند و در صورت وجود شرایط قانونی برای تهاتر، دادگاه ممکن است آن را اعمال کند یا طرفین می‌توانند پس از مشخص شدن میزان هر دو دین، با توافق اقدام به تهاتر کنند.