موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا می توان با استناد به قولنامه ای که تاریخ آن مقدم بر سند رسمی است برای ابطلال سند اقدام نمود؟
پرسیده شده ۷ سال پیش
۳۶ پاسخ ثبت شده
با سلام بنده یک واحد آپارتمان از شخصی به صورت قولنامه ای خریداری کردم. شخص فروشنده به دلیل فروش مال غیر به زندان افتاد و سند کل ملک را به شخص دومی انتقال داد. شخص دوم به بنده وکالت داد و سهمم را به صورت حبه ای وسند قطعی انتقال داد. حالا قولنامه ای با تاریخ مقدم بر قولنامه بنده توسط شخص اول وجود دارد. آیا خریدار اول می تواند بدلیل مقدم بودن قولنامه سند بنده را باطل کند؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
اگر صحت و اعتبار قولنامه مقدم در دادگاه احراز و اثبات شود، میتواند مبنایی برای ابطال سند رسمی بعدی قرار گیرد، هرچند ابطال سند رسمی با سند عادی نیازمند ادله قوی است و میان محاکم رویه کاملاً یکسانی وجود ندارد.
این قاعده کلی است اما اثرگذاری قولنامه اول بر سند رسمی شما مستقیماً به نتیجه بررسی اصالت آن و دادنامه انتقال مال غیر بستگی دارد.
حمیدرضا قاسمیوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان ابطال سند رسمی با قولنامه مقدم معتبر
با انعقاد معامله اول، مالکیت از فروشنده سلب می‌شود و معاملات بعدی وی فضولی و باطل تلقی خواهد شد. بنابراین اگر دارنده قولنامه مقدم بتواند اصالت و اعتبار قرارداد خود را در دادگاه به اثبات برساند، امکان طرح دعوا و ابطال سند رسمی بعدی وجود دارد. با این حال اثبات ادعا خلاف مفاد سند رسمی کار آسانی نیست و رویه دادگاه‌ها نیز در اولویت دادن به سند رسمی یا عادی تا حدی اختلافی است. در صورت ابطال سند، شما حق خواهید داشت به عنوان مال‌باخته علیه فروشنده بابت فروش مال غیر اقدام کنید.
منابع: قانون مدنی، قانون ثبت
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
با دلایل ذیل مراتب را میتوان نقد کرد ۱- نخستین مبنای قضیه احل الله بیع و حرم الربا است. وقتی با بیع مقدم طی سند عادی بیع واقع شدجایی برای بیع دوم باقی نمی‌ماند و بیع دوم محلی از اعراب ندارد ولو با سند رسمی.
۲- شورای نگهبان دوبار در دو مقطع زمانی مختلف (سال ۹۲ و ۹۵) اجازه می‌دهد که به اسناد عادی ترتیب اثر دهیم و آن را بپذیریم حتی با شهادت دو شاهد عادل میتوان بر سند عادی در مقابل سند رسمی ترتیب اثر دهیم. گرچه این نظریه متروک قضایی است اما نظریه‌ای قابل توجه است.
۳- عقد بیع پس از توافق طرفین واقع می‌شود. لذا با صورت گرفتن توافق اول جایی برای توافق دوم وجود ندارد.
۴- دلیلی بر تفوق و حکومت قانون ثبت بر قانون مدنی نداریم که حاکی از قانونی تر بودن قانون ثبت از قانون مدنی باشد.
۵- با انعقاد عقد بیع نخست، مالکیت مالک قبلی زائل می‌شود. بنابراین بیع دوم فضولی و غیرنافذ است ولو با سند رسمی.ضمن اینکه جرم انتقال مال غیر همانطور که خود اعلام نموده اید محقق شده است.
۶- سند عادی باید بادقت و موشکافانه مورد بررسی قرار گیرد تا محلی برای اعمال نفوذ و قدرت و تبانی وجود نداشته باشد.
۷- بی‌تردید حکم قضایی بر حکم قانونی تفوق دارد. حکم قانونی در قانون مدنی و قانون ثبت بیان گردید اما در اینجا با یک فرایند قضایی سند عادی را مورد احراز و ممیزی قرار می‌دهیم. بنابراین به نظر می‌رسد با حکم عادی، سند عادی دارای ارزش و اعتبار ویژه و خاصی خواهد شد.
۸- اصالت صحت و اصالت موضوغ به ما اجازه می‌دهد سند عادی مقدم را مورد پذیرش قرار دهیم. بدون تردید دارنده سند رسمی پس از ابطال سند میتواند تمام خسارات و غرامات خود را نسبت به موضوع از خریدار فاعل فعل زیان‌بار مطالبه کند.طبق این رای، ضمن احترام به حقوق نفر اول گویی اجازه می‌دهیم که با جدیت حقوق او استیفا شود.
درود.
صرف «مقدم بودن تاریخ قولنامه» لزوما منجر به ابطال سند رسمی شما نمی‌شود. اما خطر اینجاست که:
اگر شخص دارای قولنامه اول، بتواند به دادگاه ثابت کند که فروشنده (شخص اول که زندانی است) با سوءنیت و با هدف فرار از دین یا به صورت «معامله فضولی» (فروش مال غیر) اقدام به انتقال ملک کرده و شخص دوم (که به شما وکالت داده) نیز در این تقلب شریک بوده است، دادگاه میتواند حکم به «بطلان اسناد انتقال» بدهد.
اما اگر شما ثابت کنید که «خریدار با حسن نیت» هستید (یعنی از فساد معامله بین نفرات قبلی بی‌خبر بوده‌اید و با استعلام از مراجع قانونی و اعتماد به سند رسمی شخص دوم، معامله کرده‌اید)، قانون از شما حمایت می‌کند.: در مراجع قضایی، سند رسمی «اماره مالکیت» است و شکستن آن (ابطال آن) بسیار دشوارتر از ابطال یک قرارداد عادی است. کسی که مدعی است (شخص دارای قولنامه قدیمی)، باید بار سنگین اثبات “فساد در معامله” یا “سوءنیت” را به دوش بکشد.
قولنامه مقدم به تنهایی نمیتواند سند رسمی شما را باطل کند، مگر اینکه خریدار اول در دادگاه اثبات کند انتقال به شخص دوم با علم به قولنامه قبلی و به قصد تضییع حق انجام شده است. سند رسمی شما (به نامتان) اعتبار کامل دارد و قولنامه عادی در برابر آن حجیت کامل ندارد. برای دفاع، مدارک وکالت و انتقال قطعی را به دادگاه ارائه دهید و بر اعتبار سند رسمی تاکید کنید. در صورت طرح دعوا، درخواست کارشناسی برای احراز اصالت اسناد و عدم سوءنیت خود را مطرح کنید.
بااحترام
صرف مقدم بودن تاریخ قولنامه خریدار اول به‌تنهایی باعث بطلان سند شما نمی‌شود و نتیجه به اعتبار و صحت معامله اول و دوم و همچنین علم یا حسن‌نیت منتقل‌الیه بعدی بستگی دارد
اگر خریدار اول بتواند ثابت کند قبل از معامله شما مالکیت یا حق معتبر نسبت به همان واحد پیدا کرده و انتقال‌های بعدی با وجود آن حق انجام شده است ممکن است دعوای ابطال سند و اثبات مالکیت مطرح کند اما قطعی بودن این نتیجه بدون بررسی زنجیره معاملات و اسناد قابل اعلام نیست
در پرونده شما اینکه شخص دوم سند رسمی را به شما منتقل کرده و فروشنده اول نیز به علت فروش مال غیر محکوم شده موضوع بسیار مهمی است و میتواند در دفاع شما مؤثر باشد
سلام صرف مقدم بودن تاریخ قولنامه کافی نیست و در ملک ثبت شده سند رسمی شما اصل بر اعتبار دارد و قولنامه عادی مقدم به تنهایی باعث ابطال سند رسمی شما نمی‌شود اما اگر خریدار اول وقوع معامله معتبر خود و بی‌اعتباری انتقالات بعدی را ثابت کند و شرایط قانونی پرونده فراهم باشد میتواند دعوای ابطال سند و انتقالات بعدی را مطرح کند بنابراین مفاد قولنامه اول و تاریخ واقعی آن بسیار مهم است
با سلام به فرض بقای اعتبار قولنامه اول و عدم ابطال آن به موجب قانونی، سند یاد شده میتواند مبنای ابطال سند رسمی قرار گیرد و پاسخ سوال مثبت است.
حسین امامی
۵ سال پیش
کارشناس حقوقی
۴٫۸·۱۷۷ مشاوره موفق
بله،قولنامه مقدم اگر باطل نشده و ب قوت و اعتبار خود باقی باشد میتواند برای ابطال سند موخر مورد استناد قرار گیرد،معامله دوم فروش مال غیر و بدون تنفیذ خریدار اول بعنوان مالک،باطل میباشد
پریسا عطاریان
۶ سال پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۷·۱۷ مشاوره موفق
اثبات ادعا خلاف سند رسمی به راحتی امکانپذیر نیست و ایشان باید ادعای خود را براساس ادله و مدارک قوی ارائه نمایند. در صورت اثبات ادعا، شما نیز میتوانید بابت فروش مال غیر شکایت کنید
توحید میدانی
۵ سال پیش
کارشناس ارشد حقوق
۴٫۹·۷۳۸ مشاوره موفق
باسلام محضر شما بزرگوار
عنایت داشته باشیداگر سندطبق قانون رسمی و معتبرباشه ابطال ان مشکل و نیاز به دلایل محکمه پسندی دارد
مجتبی عاشوری
۵ سال پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۸·۱٬۴۹۰ مشاوره موفق
با درود بله اگر قولنامه اول مقدم باشد قرارداد دوم با همان موضوع، که میتواند مصداق فروش مال غیر باشد فضولی است و قابل ابطال.
سلام این موضوع اختلافی بین محاکم در صدور حکم است بعضی از محاکم سند رسمی را در هر صورت حاکم میکنند طبق قانون ثبت بعضی دیگر سند عادی را رویه واحدی نیست ،ولی میتوان طرح دعوای ابطال سند رسمی با استناد به سند عادی نمود
با سلام
بله، قولنامه مقدم میتواند مبنای دعوای ابطال سند باشد، مشروط بر اینکه خواهان بتواند عدم مالکیت فروشنده یا تقلب در صدور سند رسمی را در دادگاه به اثبات برساند.
با سلام و عرض ادب ،در صورت اثبات صحت قولنامه ابطال ممکن است
کاربر بنیاد وکلا
۲ ماه پیش
سلام بله .حتما قبل از هر اقدام با یک وکیل متخصص مشورت کنید چون بررسی دقیق مدارک و انتخاب خواسته درست میتواند از طولانی شدن پرونده جلوگیری کند و شانس موفقیت شما را افزایش دهد.
