آیا می‌توانم پول معامله فسخ شده را به نرخ روز بگیرم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام وقت بخیر
با توجه به توضیحاتی که دادید، وضعیت شما از نظر حقوقی چند وجه دارد که باید بررسی شود:

حق فسخ فروشنده: طبق گفته شما، در قرارداد ذکر شده که عدم پرداخت دو قسط متوالی به فروشنده حق فسخ می‌دهد. شما هم اقساط را پرداخت نکرده‌اید. بنابراین، فروشنده اصولا حق فسخ قرارداد را بر اساس شرط مندرج در قرارداد (که به آن خیار تخلف از شرط می‌گویند) دارد. ارسال ابلاغیه هم اولین قدم رسمی برای اعمال این حق است.

تکالیف فروشنده: شما اشاره کردید که "پروژه درست کار نمی‌کرد". این موضوع مهمی است. اگر بتوانید ثابت کنید که فروشنده به تعهدات خود در قبال ساخت و پیشرفت پروژه طبق زمان‌بندی یا کیفیت مندرج در قرارداد عمل نکرده است (مثلا تاخیر غیرموجه طولانی، توقف کار، عدم رعایت مشخصات فنی و...)، این موضوع می‌تواند به نفع شما باشد. در این حالت، ممکن است عدم پرداخت اقساط توسط شما، واکنشی به عدم انجام تعهدات فروشنده تلقی شود.

استرداد پول اولیه و مطالبه به نرخ روز:

اصل استرداد: در صورت فسخ قرارداد (چه از طرف شما و چه از طرف فروشنده)، وضعیت باید به حالت قبل از قرارداد برگردد. یعنی فروشنده واحد را پس می‌گیرد و شما باید پولی را که پرداخت کرده‌اید (پول اولیه) پس بگیرید.
مطالبه به نرخ روز: بله، شما می‌توانید و باید پول اولیه‌ای را که پرداخت کرده‌اید به نرخ روز (با احتساب شاخص تورم اعلامی بانک مرکزی) مطالبه کنید. این موضوع مبنای قانونی دارد:
قانون آیین دادرسی مدنی: این ماده به طور مشخص اجازه می‌دهد که در دیون پولی (مانند پولی که شما پرداخت کرده‌اید و باید به شما بازگردانده شود)، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا زمان پرداخت، دادگاه با رعایت تناسب، خسارت تاخیر تادیه (که همان تعدیل بر اساس تورم است) را محاسبه کند.
رویه قضایی: دادگاه‌ها عموما در موارد استرداد وجه پرداختی در قراردادهای فسخ شده، حکم به پرداخت اصل پول به علاوه خسارت تاخیر تادیه بر مبنای شاخص تورم می‌دهند تا قدرت خرید پول حفظ شود.

احتمال موفقیت در مطالبه به نرخ روز:
احتمال پس گرفتن اصل پول: بسیار بالاست. با فسخ قرارداد، فروشنده نمی‌تواند پول شما را نگه دارد.
احتمال گرفتن پول به نرخ روز: بسیار بالا است. مطالبه خسارت کاهش ارزش پول (نرخ روز) کاملا قانونی و مطابق رویه دادگاه‌هاست. مگر اینکه در قرارداد به‌صراحت توافق کرده باشید که در صورت فسخ، فقط اصل مبلغ پرداختی مسترد شود و خسارت کاهش ارزش پول پرداخت نشود (که چنین شرطی کمتر رایج است و حتی ممکن است خلاف قواعد آمره تلقی شود).
نکات مهم و اقداماتی که باید انجام دهید:

بررسی دقیق قرارداد: متن کامل قرارداد پیش‌خرید را با دقت مطالعه کنید. ببینید آیا در مورد نحوه استرداد وجه در صورت فسخ یا در مورد خسارت‌ها (وجه التزام) چیزی نوشته شده است یا خیر.
مشاوره حقوقی فوری: حتما و در اسرع وقت با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها مشورت کنید. وکیل می‌تواند با بررسی دقیق قرارداد، ابلاغیه و سایر مدارک، بهترین راهکار را به شما ارائه دهد.
جمع‌آوری مدارک: تمام مدارک مربوط به پرداخت پول اولیه، قرارداد، مکاتبات احتمالی با فروشنده، و به‌خصوص مدارکی که نشان دهد پروژه درست پیش نمی‌رفته (عکس، فیلم، گزارش کارشناسی اگر دارید، شهادت شهود و...) را جمع‌آوری کنید. اثبات کم‌کاری یا تخلف فروشنده می‌تواند موضع شما را در مذاکره یا دادگاه تقویت کند.
پاسخ به ابلاغیه: به ابلاغیه فسخ باید به صورت قانونی و مستدل (ترجیحا توسط وکیل) پاسخ دهید. در پاسخ می‌توانید به عدم انجام تعهدات فروشنده به عنوان دلیل عدم پرداخت اقساط اشاره کنید و آمادگی خود را برای تهاتر یا مذاکره اعلام کنید و همزمان خواستار استرداد پول پرداختی به نرخ روز شوید.
احتمال طرح دعوای متقابل: وکیل شما ممکن است توصیه کند که شما نیز به دلیل عدم پیشرفت پروژه و عدم انجام تعهدات فروشنده، دادخواست متقابلی مبنی بر مطالبه خسارت یا حتی الزام به انجام تعهد (اگر هنوز مایل به دریافت واحد باشید و امکان‌پذیر باشد) یا تایید فسخ از جانب شما به دلیل تخلف فروشنده را مطرح کنید.

خلاصه:
شما حق دارید و احتمال بسیار زیادی وجود دارد که بتوانید پول اولیه‌ای را که ۴ سال پیش پرداخت کرده‌اید، پس بگیرید. عدم پرداخت اقساط توسط شما حق فسخ را به فروشنده می‌دهد، اما اگر بتوانید ثابت کنید که فروشنده هم به تعهداتش عمل نکرده، این موضوع می‌تواند در تعیین مقصر و میزان خسارت‌های احتمالی (مثل وجه التزام احتمالی در قرارداد) تاثیرگذار باشد.