لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
سلام پدربزرگ بنده سال ۶۱ یک باب مغازه را به پدر بنده هبه کردهاند و برگه هبهنامه موجود است. هم پدر و هم پدربزرگ بنده هر دو فوت کردهاند. مغازه در چندسال اخیر توسط پدربزرگ بنده به عموی بنده به صورت سرقفلی واگذار شده است! آیا این کار واگذاری از لحاظ قانونی درست است؟ و آیا ما میتوانیم نسبت به مطالبه مغازه با این هبهنامه اقدام نماییم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
دوست عزیز؛
────────────────────────────
۱) بررسی اعتبار «هبهنامهی سال ۶۱»
────────────────────────────
۱. ماده ۷۹۵ تا ۸۰۳ قانون مدنی هبه را توضیح میدهد. مهمترین نکات:
• تحقق هبه منوط به «قبض» است ؛ یعنی متهب (پدرتان) باید مال را تحویل بگیرد یا دستکم تصرف حقوقی پیدا کند.
• هبهای که به اولاد و والدین صورت گرفته، «قابل رجوع نیست». پس اگر قبض انجام شده باشد، پدربزرگ دیگر نمیتوانسته آن را پس بگیرد.
• ثبت در دفترخانه برای صحت هبه لازم نیست، ولی داشتن یک سند رسمی یا عادی که حاکی از قبض باشد، دعاوی بعدی را راحتتر میکند.
نکته عملی: اگر بتوانید ثابت کنید که بعد از سال ۶۱ پدرتان عملا مغازه را در اختیار داشته یا دستکم کلید و سررسید اجارهها به نام او بوده، شرط «قبض» اثبات میشود.
────────────────────────────
۲) واگذاری بعدی سرقفلی توسط پدربزرگ
────────────────────────────
الف) از نظر «مالکیت عین (مغازه)»
بعد از تحقق هبه، پدربزرگ دیگر مالک عین مغازه نبوده است؛ لذا عقدی که او بهعنوان «موجر/مالک» با عموی شما بسته، در بخش انتقال مالکیت یا اجاره از اساس «غیرنافذ» یا «باطل» است.
ب) از نظر «حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه»
دو سناریو داریم:
• اگر قرارداد با عمویتان قبل از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باشد (یعنی مشمول قانون ۱۳۵۶ شود)، ممکن است برای او «حق کسب و پیشه» ایجاد شده باشد که حتی در صورت اثبات مالکیت شما، ناچار به پرداخت حق و حقوق او خواهید بود.
• اگر قرارداد بعد از ۱۳۷۶ و تحت عنوان «سرقفلی» باشد، اساسا سرقفلی بدون رضایت و دریافت وجه از سوی مالک (که طبق هبه، پدرتان یا ورثهی او هستند) ایجاد نمیشود. در این حالت، قرارداد پدربزرگ و عمو علیه مالک (شماها) معتبر نیست و میتوان فسخ یا ابطال آن را خواستار شد.
────────────────────────────
۳) امکان و نحوهی مطالبهی مغازه
────────────────────────────
۱. ابتدا گواهی انحصار وراثت پدرتان را بگیرید؛ چون پدر فوت کرده و مالکیت به ورثه منتقل شده است.
۲. با در دست داشتن:
• هبهنامهی سال ۶۱
• مدارک دال بر قبض (رسید اجارهها، شاهد، تصرف طولانی پدر، امضاهای او روی قراردادهای بعدی و …)
• گواهی انحصار وراثت پدر
• گواهی فوت پدربزرگ
میتوانید یکی از دعاوی زیر را مطرح کنید:
الف) دعوای «اثبات مالکیت» و سپس «صدور سند مالکیت» به نام وراث پدر در اداره ثبت.
ب) پس از اثبات، دعوای «خلع ید» (برای تخلیه مغازه از عمو) یا «دریافت اجرتالمثل ایام تصرف».
ج) در صورت وجود حق کسب و پیشه برای عمو، دعوای «تعیین و پرداخت حق و حقوق مستاجر» و سپس تخلیه.
۳. هیچ مرور زمانی قاطع برای اموال غیرمنقول در حقوق ایران وجود ندارد؛ بنابراین از این حیث دیر نشده است.
────────────────────────────
۴) نکات و ریسکهای احتمالی
────────────────────────────
• اگر نتوانید قبض هبه را ثابت کنید، دادگاه ممکن است بگوید «هبه محقق نشده» و مغازه هنوز جزو ترکه پدربزرگ است؛ در این صورت، شما فقط به اندازه سهمالارث از پدربزرگ حق خواهید داشت.
• ممکن است عمو به استناد تصرف چندساله، قرارداد اجاره یا پرداخت سرقفلی، حق کسب و پیشه برای خود تثبیت کرده باشد. این موضوع صرفا «مالکیت عین مغازه» را از شما نمیگیرد، ولی میتواند تخلیهی فوری را به تعویق بیندازد و مستلزم پرداخت حق او باشد.
• اگر قرارداد عمو و پدربزرگ رسمی باشد و شما سالها اعتراضی نکردهاید، دادگاه میتواند سکوت طولانی را «اقرار ضمنی» یا «رضایت» تفسیر کند. لذا حتما دلایل کتبی عدم رضایت از ابتدا را گردآوری کنید.
────────────────────────────
جمعبندی کوتاه
────────────────────────────
۱. در صورتی که قبض هبه را اثبات کنید، پدربزرگ دیگر مالک نبوده و واگذاری سرقفلی او به عمویتان از حیث مالکیت «نامعتبر» است.
۲. بله، در اصل میتوانید با استناد به هبهنامه و سایر مدارک، دعوای اثبات مالکیت و مطالبهی مغازه را مطرح کنید.
۳. بسته به تاریخی که عمویتان مستقر شده، شاید ناچار شوید حق کسب و پیشه یا سرقفلی او را (در صورت اثبات) بپردازید.
۴. حتما پیش از هر اقدامی به وکیل مجرب مراجعه کنید تا با بررسی دقیق قراردادها، اسناد و وضعیت ثبت، طرح دعوا یا استراتژی مذاکره تنظیم شود.
موفق باشید و امیدوارم مسئلهتان به بهترین شکل حل شود 🌱
رجوع از هبه در این فرض امکان پذیر نیست و میتوانید با توجه به اسناد و مدارک اقدام به اخذ ملک نمایید . البته با توجه به فوت پدر حضرتعالی و مالکیت ایشان بر ملک ، پدر بزرگ جزو وراث قرار میگیرد
هبه پدر به فرزند اصولا قابل رجوع است و اگر معوض نباشد میتواند منصرف شود اگر چنین فرض کنیم انتقال سرقفلی تصرف مالکانه محسوب میشه و رجوع و برگشت ضمنی میتونه برداشت بشه
با عقد هبه مالکیت مغازه به پدر شما منتقل شده و چون پدر بزرگ تان به پدرتان هبه کرده ایشان نمیتوانند از هبه رجوع کنند و انتقال بصورت سرقفلی باطل است
نیاز به بررسی می باشد ضمنا به استنادماده ۸۰۳قانون مدنی چون متهب پدر یا مادر یا اولاد واهب باشد رجوع از هبه امکان پذیر نیست
موضوع به بررسی بیشتری نیاز دارد ضمنا در فرض پرسش وفق بند ۱ ماده ۸۰۳ قانون مدنی رجوع از هبه ممکن نیست.
با توجه به انتقال ملک به موجب عقد هبه، بنابراین امکان انتقال عین یا منافع مثل سرقفلی به دیگران نیست
اقدام صورت گرفته میتواند رجوع از هبه باشد
چون هبه پدر به پسر غیر قابل رجوع است امکان چنین کاری را نداشتند.
با شلام پدر شما مالک محسوب میگردد ورجوع از هبه مسموع نیست.
اقدام صورت گرفته میتواند رجوع از هبه باشد
به عنوان ورثه پدر می توانید اقدام کنید
این اقدام ایشان رجوع از هبه تلقی خواهد شد
عرض سلام و احترام ، رجوع از هبه می باشد.
بادرود
به احتمال زیاد رجوع از هبه است
