آیا می‌توانم معامله را توسط وراث فسخ کنم؟

محمدمهدی قنبری

۱ سال پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
بله، سندی که در دفترخانه برای اقاله معامله بین فروشنده و وراث (یا وکیل قانونی ایشان) تنظیم و ثبت می‌شود، برای دادگاه قانونی و مستند خواهد بود. اقاله توسط وراث امکان‌پذیر است، زیرا حقوق و تعهدات ناشی از عقود لازم، به طور کلی پس از فوت به وراث منتقل می‌شود، مگر در موارد قائم به شخص بودن تعهد. حق اقاله نیز از جمله حقوقی است که به ارث می‌رسد.

اعتبار و قطعیت سند اقاله تنظیم شده در دفترخانه
اعتبار قانونی:
سند اقاله که با حضور و توافق وراث متوفی (یا وکیل قانونی آنها) و طرف دیگر معامله (فروشنده) در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‌شود، یک سند رسمی محسوب شده و از اعتبار قانونی بالایی برخوردار است. ماده ۲۸۳ قانون مدنی بیان می‌دارد که طرفین معامله می‌توانند با تراضی یکدیگر آن را اقاله و تفاسخ کنند. وراث نیز به عنوان قائم مقام قانونی متوفی، این اختیار را دارند.
دفترخانه اسناد رسمی پس از تنظیم سند اقاله، مراتب را طبق مقررات، از جمله در ستون ملاحظات دفتر و سند مربوطه ثبت و در صورت معامله ملک، خلاصه اقاله را به اداره ثبت ارسال می‌کند. چنین سندی برای دادگاه معتبر و قابل استناد است. دادگاه‌ها اقاله‌ای را که حتی با سند عادی صورت گرفته باشد، معتبر می‌دانند، چه رسد به سندی که به طور رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد.

غیر قابل بازگشت بودن:
اقاله به معنای برهم زدن قرارداد با توافق طرفین است و اثر آن انحلال قرارداد و بازگشت طرفین به وضعیت قبل از عقد می‌باشد. هنگامی که اقاله به طور صحیح و با رعایت شرایط قانونی (مانند رضایت کامل و اهلیت طرفین و مشخص بودن موضوع اقاله) انجام و در دفترخانه به ثبت برسد، اصولا قطعی و لازم‌الاجرا است.
این بدان معناست که طرفین نمی‌توانند پس از آن به سادگی از آن بازگردند. اقاله خود به منزله یک قرارداد جدید برای انحلال قرارداد پیشین است. اگرچه هرگونه اقدام حقوقی در دادگاه امکان‌پذیر است، اما برای بی‌اثر کردن یک سند اقاله رسمی، باید دلایل بسیار محکمی مبنی بر بطلان اقاله (مانند فقدان اراده واقعی، اکراه، اشتباه مؤثر یا عدم اهلیت در زمان تنظیم سند اقاله) ارائه و اثبات شود. صرف پشیمانی یا بروز اختلاف بعدی، موجب بازگشت از اقاله معتبر نخواهد بود. اثر اقاله معمولا ناظر بر آینده است، مگر اینکه طرفین برخلاف آن توافق کرده باشند.

مقایسه تنظیم اقاله در دفترخانه و طرح دعوا در دادگاه
تنظیم سند اقاله در دفترخانه:
این روش زمانی کاربرد دارد که بین وراث (یا وکیلشان) و فروشنده، توافق کامل برای برهم زدن معامله وجود داشته باشد. طرفین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، اراده خود را مبنی بر اقاله اعلام و سند رسمی اقاله تنظیم می‌شود.

مزایا: سریع‌تر، کم‌هزینه‌تر (نسبت به دعوای قضایی)، و ایجاد یک سند رسمی محکم که به روشنی توافق طرفین را نشان می‌دهد. همچنین تشریفات قانونی مانند ابطال سند اولیه و اطلاع به اداره ثبت (در مورد املاک) توسط دفترخانه انجام می‌شود. اگر قرارداد اولیه به صورت رسمی و در دفترخانه تنظیم شده باشد، اقاله آن نیز باید در دفترخانه صورت گیرد.

طرح دعوای اقاله در دادگاه:
طرح دعوا در دادگاه برای «تایید اقاله» معمولا زمانی مطرح می‌شود که اقاله قبلا (اغلب به صورت شفاهی یا با سند عادی) انجام شده، اما یکی از طرفین وجود آن را انکار می‌کند یا از اجرای آثار آن خودداری می‌نماید. در این حالت، مدعی با مراجعه به دادگاه، خواستار اثبات و تایید وقوع اقاله می‌شود. دادگاه برای صدور رای، وجود قرارداد معتبر اولیه و حصول توافق بر اقاله را بررسی می‌کند.

نکته: اصولا اقاله با تراضی طرفین واقع می‌شود و نیازی به حکم دادگاه برای ایجاد آن نیست. نمی‌توان از طریق دادگاه، طرف دیگر را مجبور به اقاله کرد، زیرا اساس اقاله، توافق و رضایت متقابل است.

نتیجه‌گیری برای انتخاب روش:
اگر وراث و فروشنده برای برهم زدن معامله اولیه به توافق رسیده‌اند، تنظیم سند اقاله در دفتر اسناد رسمی روش بهتر، مطمئن‌تر و کارآمدتری است. این کار به رابطه قراردادی خاتمه داده و وضعیت حقوقی را به طور رسمی و شفاف مشخص می‌کند. مراجعه به دادگاه در این حالت (که توافق وجود دارد) ضرورتی ندارد و تنها روند را پیچیده‌تر و طولانی‌تر می‌کند

حمیدرضا قاسمی

۳ هفته پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۵٫۰ · ۷۴ مشاوره موفق

سند رسمی اقاله در دفترخانه معتبر و غیرقابل بازگشت است و در دادگاه ارزش اثباتی کامل دارد.
برای اطمینان از عدم چالش در آینده، تنظیم سند در دفترخانه بسیار بهتر و قانونی‌تر از طرح دعوای اقاله در دادگاه است.
با این حال، در صورت وجود اختلاف بین وراث یا ادعای جعل، دادگاه می‌تواند به سند رسیدگی کند.
پس از تنظیم سند رسمی، نیاز به طرح دعوای جداگانه در دادگاه نیست مگر در موارد استثنایی (مثل جعل یا اکراه).

امین ولی زاده

۲ سال پیش

کارشناس حقوقی

۴٫۸ · ۱۹ مشاوره موفق

با درود ، بلی با توافق طرفین معامله یا قائم مقام قانونی آنها با حضور در دفتر اسناد رسمی می‌توانند سند اقاله را تنظیم و امضا کنند و این سندرسمی دارای ارزش و اعتبار قانونی در دادگاه و ادارات ‌میباشد و اصل بر صحت قرارداد هاست