آیا می‌توانم معاملات ملکی قدیمی را ثبت کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
بله، شما نه‌تنها می‌توانید، بلکه بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مکلف هستید که هرچه سریع‌تر اقدام کنید. در حال حاضر (دی‌ماه ۱۴۰۴)، شما در بازه زمانی طلایی و محدود برای ثبت این ادعا قرار دارید و اگر این کار را انجام ندهید، سند عادی (قولنامه) شما در آینده در ادارات و دادگاه‌ها در برابر اشخاص ثالث پذیرفته نخواهد شد.

توجه داشته باشید که فرآیند فعلی با «کد رهگیری» سابق متفاوت است و اکنون تحت عنوان «ثبت ادعای مالکیت» در سامانه کاتب یا سامانه‌های ثبتی جدید شناخته می‌شود.

در ادامه جزئیات، مهلت‌ها و نحوه اقدام در این تاریخ (اواخر سال ۱۴۰۴) را توضیح می‌دهم:

۱. وضعیت قانونی شما در دی‌ماه ۱۴۰۴
طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳)، قانون‌گذار به دارندگان اسناد عادی (قولنامه‌هایی که قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون در تیرماه ۱۴۰۳ تنظیم شده‌اند) یک مهلت دو ساله داده است تا مدارک و ادعای خود را در سامانه ثبت کنند.
​
تاریخ شروع قانون: تیرماه ۱۴۰۳
پایان مهلت ثبت ادعا: حدودا تیرماه ۱۴۰۵

وضعیت فعلی (آذر/دی ۱۴۰۴): شما حدود ۶ ماه دیگر فرصت دارید تا ادعای خود را ثبت کنید.

۲. تفاوت «کد رهگیری» قدیم با «ثبت ادعا»ی جدید
در گذشته هدف از کد رهگیری، قفل کردن معامله برای جلوگیری از فروش مجدد بود. اما اکنون هدف، تبدیل سند عادی به سند رسمی است.

شما نمی‌توانید صرفا معامله را برای گرفتن کد رهگیری در سامانه املاک ثبت کنید تا کار تمام شود.

شما باید در سامانه مربوطه (سامانه کاتب یا سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی)، «ادعای مالکیت» خود را ثبت کنید و مدارک (قولنامه) را بارگذاری نمایید. این کار به شما یک رسید یا کد پیگیری می‌دهد که نشان‌دهنده ثبت ادعای شماست.
​

۳. مراحل اقدام (راهنمای گام‌به‌گام)
برای اینکه ملک قولنامه‌ای قدیمی خود را وارد چرخه قانونی کنید، باید مراحل زیر را طی کنید:

ورود به سامانه: به سامانه کاتب (app.kateb.ir) یا درگاه یکپارچه سازمان ثبت (sabtemelk.ssaa.ir) مراجعه کنید.
​
ثبت ادعا: گزینه‌ای با عنوان «ثبت ادعای مالکیت» یا «ساماندهی اسناد غیررسمی» (ماده ۱۰) وجود دارد. در آنجا مشخصات ملک و تاریخ خرید (که مربوط به قبل از قانون است) را وارد کنید.

بارگذاری مدارک: تصویر قولنامه (مبایعه‌نامه) و مستندات پرداخت وجه را بارگذاری کنید.

اقدام قضایی یا ثبتی: توجه کنید که ثبت ادعا به تنهایی کافی نیست. پس از ثبت ادعا، شما ۲ سال دیگر مهلت دارید تا اقدامات قانونی (مثل مراجعه به هیئت‌های تعیین تکلیف اراضی فاقد سند یا دادگاه) را برای دریافت سند رسمی انجام دهید و نتیجه را در سامانه درج کنید.
​
۴. هشدار جدی
اگر تا پایان مهلت قانونی (حدودا تیر ۱۴۰۵) ادعای خود را در سامانه ثبت نکنید:

ادعای مالکیت شما در برابر اشخاص ثالثی که سند رسمی دارند، شنیده نمی‌شود.

عملا ملک شما در سیستم اداری و قضایی کشور بی‌اعتبار تلقی خواهد شد و ریسک از دست دادن مالکیت بسیار بالا می‌رود.
​
بنابراین، پیشنهاد می‌شود همین امروز نسبت به ثبت ادعای خود در سامانه کاتب اقدام نمایید.