آیا می‌توانم مزایده را ابطال کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
در صورتی که یکی از ورثه قیمتی پایین برای ملک موروثی به اجرای احکام ارائه داده و آن قیمت بدون نظرخواهی از سایر وراث برای مزایده تعیین شده است، وراث دیگر می‌توانند اقدامات قانونی برای اعتراض و اصلاح قیمت انجام دهند.

اعتراض به قیمت تعیین‌شده
شما به عنوان یکی از وراث حق دارید به قیمتی که توسط اجرای احکام برای مزایده تعیین شده است، اعتراض کنید. این حق در قانون اجرای احکام مدنی پیش‌بینی شده است.

مهلت اعتراض: طبق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی، نظریه کارشناسی باید به طرفین ابلاغ شود. از تاریخ ابلاغ ارزیابی به طرفین، شما ظرف سه روز مهلت دارید تا اعتراض خود را به قیمت تعیین شده به اجرای احکام اعلام نمایید.

نحوه اعتراض: اعتراض باید به صورت کتبی و مستدل به اجرای احکام ارائه شود. در اعتراض خود باید دلایلی که نشان می‌دهد قیمت تعیین‌شده منصفانه و واقعی نیست را ذکر کنید.

عدم ابلاغ نظریه کارشناسی: اگر نظریه کارشناسی یا قیمت تعیین‌شده به شما به طور رسمی ابلاغ نشده باشد، می‌توانید این موضوع را مطرح کنید. در صورتی که ثابت شود نظریه کارشناسی به شما ابلاغ نشده، اعتراض خارج از مهلت نیز ممکن است پذیرفته شود.

درخواست کارشناسی مجدد
برای اطمینان از تعیین قیمت عادلانه، می‌توانید از اجرای احکام درخواست کنید که ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری مجددا ارزیابی شود.

نقش کارشناس رسمی دادگستری: کارشناس رسمی دادگستری به صورت بی‌طرف، ملک را بر اساس قیمت‌های واقعی و به‌روز بازار و با در نظر گرفتن تورم ارزیابی می‌کند. هدف از این کار، تعیین قیمت عادلانه برای تقسیم ارث یا فروش از طریق مزایده است.

هزینه کارشناسی مجدد: معمولا هزینه کارشناسی مجدد بر عهده معترض است و باید قبض سپرده دستمزد کارشناسی را پیوست اعتراض خود کنید.

پیامدهای عدم توجه به اعتراض
عدم توجه به اعتراض قانونی و مستدل وراث به نظریه کارشناس، چه در اجرای ثبت و چه در اجرای احکام دادگاه، می‌تواند از دلایل ابطال مزایده باشد. بنابراین، اجرای احکام موظف است اعتراض شما را بررسی کند.

فروش ملک از طریق دادگاه
در صورتی که ملک موروثی قابلیت تقسیم دقیق بین وراث را نداشته باشد (غیرقابل افراز باشد)، دادگاه می‌تواند پس از تعیین قیمت توسط کارشناس دادگستری، ملک را از طریق مزایده به فروش برساند. مبلغ حاصل از فروش پس از کسر هزینه‌ها، بین وراث به نسبت سهم‌الارث تقسیم می‌شود. قیمت پایه در مزایده نباید کمتر از قیمت کارشناسی باشد.

اقدامات فوری:

در اسرع وقت و با رعایت مهلت قانونی سه روزه پس از ابلاغ، اعتراض کتبی خود را به قیمت تعیین شده به دفتر اجرای احکام تسلیم کنید.

همزمان با اعتراض، درخواست ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی مجدد ملک را ارائه دهید.

در صورتی که قیمت‌گذاری اولیه بدون ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و صرفا بر اساس اعلام یکی از وراث صورت گرفته است، این موضوع را به عنوان نقض رویه قانونی در اعتراض خود قید کنید.