مورث در زمان قید حیات با قولنامه زمینی خریداری نموده و در دفترخانه سند را به نام یکی از وراث زده است. البته صرفا زیر برگه دفترخانه را امضا نموده است.
بنده با وکالت تامالاختیار از تمامی وراث نسبت به تمام امور ماترک، و وکالت از ورثه مذکور بالا (سنددار)، میتوانم قولنامه را اقاله کنم و با اقاله مذکور ابطال سند انجام دهم؟ چون قولنامه قانونا سند ماترک میباشد و وراث میتوانند هر اقدامی انجام دهند. و بنده نیز به نمایندگی از ورثه سنددار اقدام به اقاله کنم.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
پاسخ به پرسش شما مستلزم بررسی چند جنبه حقوقی است. در ادامه، هر یک از این موارد به تفکیک و با استناد به قوانین توضیح داده میشود.
تعریف و جایگاه حقوقی "قولنامه" و "اقاله"
قولنامه: در حقوق ایران، قولنامه یک سند عادی محسوب میشود که طرفین در آن متعهد به انجام معاملهای در آینده میشوند. قولنامه به خودی خود به معنای انتقال مالکیت نیست، بلکه تعهدی برای انتقال مالکیت در آینده ایجاد میکند. اعتبار قولنامه در دادگاه قابل استناد است، مشروط بر اینکه شرایط اساسی صحت معاملات در آن رعایت شده باشد.
اقاله: اقاله یا تفاسخ، به معنای برهم زدن یک قرارداد با رضایت و توافق دو طرف آن است. به عبارت دیگر، طرفین معامله با تراضی یکدیگر، قرارداد اولیه را منحل کرده و به وضعیت قبل از عقد بازمیگردند. برای صحت اقاله، رضایت کامل طرفین، اهلیت آنها و باقی بودن مال مورد معامله ضروری است.
تحلیل وضعیت حقوقی ملک مورد نظر
در مسئله مطرح شده، مورث در زمان حیات خود با قولنامه زمینی را خریداری کرده اما سند رسمی آن به نام یکی از وراث تنظیم شده است. در اینجا چند نکته حائز اهمیت است:
* مالکیت بر اساس قولنامه: از آنجایی که مورث زمین را با قولنامه خریداری کرده، از نظر قانونی، تعهدی به نفع او برای انتقال مالکیت ایجاد شده است. این حق، جزئی از ماترک (اموال به جا مانده از متوفی) محسوب میشود و به وراث منتقل میگردد.
* سند رسمی به نام یکی از وراث: تنظیم سند رسمی به نام یکی از وراث، او را از نظر قانونی مالک رسمی ملک میشناساند. در تعارض بین سند عادی (قولنامه) و سند رسمی، سند رسمی ارجحیت دارد مگر اینکه خلاف آن اثبات شود.
اختیارات وکیل با وکالت تامالاختیار
شما دارای دو وکالتنامه هستید:
۱. وکالت تامالاختیار از تمامی وراث نسبت به تمام امور ماترک: این وکالتنامه به شما اختیار میدهد تا در کلیه امور مربوط به اموال به جا مانده از مورث، از جمله اقامه دعوا، صلح و سازش، و اداره اموال اقدام نمایید. این وکالتنامه شامل اختیارات لازم برای پیگیری حقوق ناشی از قولنامه مذکور نیز میشود.
۲. وکالت از ورثهای که سند به نام اوست: این وکالتنامه مشخصا به شما اجازه میدهد تا از جانب شخصی که در حال حاضر مالک رسمی ملک شناخته میشود، اقدامات حقوقی انجام دهید.
امکان اقاله قولنامه و ابطال سند رسمی
با توجه به توضیحات فوق، پاسخ به پرسش شما در چند مرحله قابل بررسی است:
۱. اقاله قولنامه: از آنجایی که شما از تمام وراث (که قائممقام قانونی مورث در قولنامه هستند) و همچنین از فروشنده (در صورتی که در قید حیات باشد) رضایت داشته باشید، میتوانید قولنامه را اقاله کنید. در واقع، شما به نمایندگی از یک طرف قرارداد (وراث) و با توافق طرف دیگر (فروشنده)، معامله اولیه را برهم میزنید.
۲. ابطال سند رسمی: صرف اقاله قولنامه به صورت خودکار منجر به ابطال سند رسمی نمیشود. برای ابطال سند رسمی باید به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست ابطال سند رسمی را تقدیم نمایید.
مراحل اقدام:
۱. تنظیم اقالهنامه: شما به نمایندگی از کلیه وراث و با حضور فروشنده قولنامه، یک قرارداد اقاله تنظیم میکنید و در آن به توافق برای برهم زدن معامله اولیه اشاره میکنید.
۲. اقدام از طریق ورثه سنددار: با وکالتی که از ورثه صاحب سند دارید، میتوانید از جانب او نیز رضایت خود را برای ابطال سند اعلام نمایید. این امر روند قضایی را تسهیل میکند.
۳. طرح دعوای ابطال سند: با در دست داشتن اقالهنامه و وکالتنامهها، باید دادخواستی با خواسته "تایید اقاله" و "ابطال سند رسمی" به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کنید. دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز صحت اقاله، حکم به ابطال سند رسمی صادر خواهد کرد.
نکات مهم:
* رضایت فروشنده: برای اقاله، رضایت طرف دیگر قولنامه (فروشنده) الزامی است.
* وکالت در اقاله: باید در وکالتنامههای شما به صراحت اختیار "اقاله" ذکر شده باشد. اگرچه وکالت تامالاختیار معمولا این موارد را پوشش میدهد، اما ذکر صریح آن از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری میکند.
* حفظ حقوق وراث: به عنوان وکیل تمامی وراث، شما موظف به حفظ منافع همه آنها هستید. هر اقدامی باید در جهت تامین حقوق کلیه وراث باشد.
نتیجهگیری:
بله، شما با داشتن وکالت تامالاختیار از تمامی وراث و وکالت از ورثهای که سند به نام اوست، میتوانید با جلب رضایت فروشنده، قولنامه را اقاله کرده و سپس با طرح دعوا در دادگاه، ابطال سند رسمی را درخواست نمایید. این اقدام از نظر حقوقی کاملا امکانپذیر است، اما نیازمند طی مراحل قانونی و قضایی است.
قولنامه زمینی که مورث قبل از فوت منعقد کرده، جزو ماترک محسوب میشود و وراث حق دارند نسبت به آن اقدام کنند.
با وکالت تامالاختیار از همه وراث، میتوانید به نمایندگی از کل وراث اقدام به اقاله قولنامه کنید.
وکالت از وراث سنددار هم به شما اجازه میدهد به نمایندگی از او در اقاله شرکت کنید.
با اقاله قولنامه قانونی و رسمی، حق خریداری که سند به نام او صادر شده باطل میشود و این اثر بر سند دفترخانه دارد، البته باید اقاله به صورت رسمی یا مکتوب و با امضای تمامی وراث و سنددار انجام شود تا دادگاه و دفترخانه آن را معتبر بداند.
اگر در این خصوص دارای اختیار مصرح در وکالتنامه باشید امکان اعلام ابطال را دارید ولی برای طرح دعوی در دادگاه باید حتما از وکیل دادگستری استفاده نمایید .
باسلام اگرچه خرید زمین توسط مورث بموجب قولنامه با فروشنده تنظیم شده ولیکن با توجه به اینکه توسط مورث ملک رسما و قانونا به احدی از ورثه منتقل شده در نتیجه ملک موصوف جزئی از ماترک نیست و متعلق به انتقال گیرنده یا همان احدی از ورثه می باشد.باستناد ماده ۲۲ قانون ثبت قانون کسی را مالک می شناسد که ملک ثبتی بنامش صادر شده باشد لذا در ما نحن فیه ملک از ماترک خارج و متعلق به مالکش می باشد.
باسلام
شما میتوانید قولنامه را به نمایندگی از وراث اقاله کنید.
برای ابطال سند رسمی دفترخانه، نیاز به رضایت وراث دارنده سند یا حکم دادگاه دارید.
بدون این دو، اقاله صرفا اثر داخلی بین وراث دارد و سند رسمی همچنان معتبر است.
اگر در وکالتنامه اختیارات لازم را دارید میتوانید اقدام کنید.البته اقاله باید با رضایت هردو طرف معامله باشد.ضمن اینکه باید مصلحت همهی موکلین نیز در نظر گرفته شود
با عرض سلام- با توجه به این که در دفترخانه به نام وارث سند تنظیم شده بنابراین مالکیت مورث خارج شده و خروج موضوعی دارد. بنا بر سوال کلی جنابعالی بر اساس ظاهر خیر امکان ندارد ولی در باطن احتیاج به بررسی مدارک می باشد. -موید باشید.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
