لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
با سلام
من ورثه ۳ دانگ سرقفلی از ۶ دانگ سرقفلی هستم.
عقد قرارداد سرقفلی مربوط به قانون سال ۵۶ میباشد.
آیا امکان فروش سهم سرقفلی خودم به شریک دیگر سرقفلی (۳ دانگ دیگر) بدون اجازه مالک وجود دارد؟
آیا میتوان برای جلوگیری از شکایت مالک به نظریه مشورتی ۱۱۱۷/۷ مورخ ۲۹/۰۲/۱۳۸۶ استناد نمود؟
با سپاس
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
با استفاده از مفهوم و منطوق بند ۲ ماده ۱۴ و ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تخلف از شرط سلب حق انتقال به غیر هنگامی مصداق دارد که مورد اجاره از طرف مستاجر به متصرفی که شخصیت وی در عقد اجاره ملحوظ نبوده و در تحقق آن مدخلیت و در عین مستاجره حقوق استیجاری نداشته واگذار گردیده باشد . بنابراین در مانحن فیه که احد از مستاجرین قدرالسهم خویش را به شریک (مستاجر دیگر) که در مورد اجاره به نحو مشاع تصرف استیجاری داشته منتقل نموده مرتکب تخلف از شرط سلب حق واگذاری نشده، زیرا مستاجر دیگر که شخصیت وی مورد شناسایی موجر بوده، غیر تلقی نمیگردد .
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل سرقفلی صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۳٬۲۰۱ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پاسخ به پرسشهای شما در خصوص فروش سهم سرقفلی مشاع موروثی، با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، به شرح زیر است:
آیا امکان فروش سهم سرقفلی به شریک دیگر بدون اجازه مالک وجود دارد؟
بله، به طور کلی این امکان وجود دارد. با توجه به رویه قضایی و نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، انتقال سهم سرقفلی از سوی یکی از وراث به ورثه دیگر (که شریک در سرقفلی محسوب میشود) مصداق "انتقال به غیر" که موجب حق فسخ برای مالک شود، تلقی نمیگردد.
دلایل حقوقی این موضوع عبارتند از:
ادامه شخصیت مستاجر متوفی در وراث: هنگامی که سرقفلی به ورثه به ارث میرسد، شخصیت حقوقی مستاجر متوفی در وراث او ادامه پیدا میکند. به عبارت دیگر، از نظر قانونی ورثه نسبت به یکدیگر "غیر" یا شخص ثالث محسوب نمیشوند.
انتقال داخلی بین شرکا: انتقال سهم یکی از شرکا به شریک دیگر، یک جابجایی داخلی در حقوق سرقفلی است و شخص جدیدی خارج از دایره وراث وارد قرارداد نمیشود. بنابراین، این عمل به حقوق مالک لطمهای وارد نمیکند.
نظریه مشورتی تکمیلی: نظریه مشورتی دیگری به شماره ۲۷۲۱/۹۳/۷ مورخ ۱۳/۱۱/۱۳۹۳ نیز همین موضوع را تایید میکند. طبق این نظریه، وراث میتوانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) ندارند.
آیا میتوان به نظریه مشورتی ۱۱۱۷/۷ مورخ ۲۹/۰۲/۱۳۸۶ استناد کرد؟
بله، این نظریه مشورتی کاملا مرتبط و قابل استناد است. در یک رای دادگاه که به تایید دادگاه تجدیدنظر نیز رسیده است، به صراحت به همین نظریه مشورتی استناد شده است. در آن پرونده، دادگاه دعوای تخلیه مالک به دلیل انتقال سهم سرقفلی بین وراث (شرکای مشاعی) را رد کرده و اعلام نموده که این نوع انتقال، "انتقال به غیر" محسوب نمیشود و نظریه مشورتی مذکور نیز این امر را تایید میکند.
بنابراین، این نظریه یک پشتوانه حقوقی قوی برای شما در صورت بروز اختلاف با مالک خواهد بود.
توصیههای مهم
تنظیم سند رسمی یا عادی: برای جلوگیری از هرگونه مشکل در آینده، حتما انتقال ۳ دانگ سهم خود به شریک دیگر را در قالب یک سند مکتوب (مانند صلحنامه یا قرارداد فروش) تنظیم و ثبت کنید.
اطلاعرسانی به مالک: اگرچه کسب اجازه از مالک الزامی به نظر نمیرسد، اما بهتر است پس از انجام انتقال، موضوع را به صورت رسمی (مثلا از طریق ارسال اظهارنامه قضایی) به اطلاع مالک برسانید. این کار نشاندهنده حسن نیت شما بوده و موضع شما را در آینده تقویت میکند.
مشورت با وکیل متخصص: با وجود توضیحات فوق، مسائل مربوط به سرقفلی پیچیدگیهای خاص خود را دارد. توصیه اکید میشود که پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی مشورت نمایید تا با بررسی دقیق اجارهنامه و شرایط خاص شما، بهترین راهکار قانونی را ارائه دهد.
نکته مهم در مورد قانون سال ۱۳۵۶
لازم به ذکر است که طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، اصل بر این است که مستاجر حق انتقال سرقفلی به شخص ثالث (غیر) را ندارد، مگر اینکه این اجازه صراحتا در قرارداد به او داده شده باشد. تخلف از این شرط میتواند منجر به صدور حکم تخلیه از سوی مالک شود، که در آن صورت مالک تنها موظف به پرداخت نصف ارزش سرقفلی به مستاجر خواهد بود. وضعیت شما به دلیل اینکه انتقال به ورثه دیگر (شریک) صورت میگیرد، یک استثناء بر این قاعده کلی محسوب میشود.
خیر . فروش ۳ دانگ مشاع سرقفلی بدون اجازه مالک طبق قانون سال ۱۳۵۶ به شریک دیگر امکانپذیر نیست و به موجب ماده ۱۹ همان قانون از نظر قانونی تخلف محسوب میشود مگر در صورتی که در اجارهنامه اجازه واگذاری سرقفلی به شخص ثالث یا شریک وجود داشته باشد . شما باید با مراجعه به دادگاه صالح دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح کنید تا پس از جلب رضایت مالک یا پرداخت حق کسب و پیشه او، امکان انتقال سرقفلی فراهم گردد . قرارداد خرید سرقفلی شما باید مطالعه و بررسی شده تا بتوان اظهارنظر نهایی نمود .
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، انتقال سهم سرقفلی یک شریک به شریک دیگر همان محل، «انتقال به غیر» محسوب نمیشود و نیاز به اجازه موجر ندارد، مشروط بر باقیماندن شغل و شرایط مندرج در قرارداد. نظریه مشورتی ۱۱۱۷/۷ مورخ ۲۹/۲/۱۳۸۶ نیز همین را تایید کرده و میتوان به آن برای جلوگیری از دعوای انتقال به غیر استناد کرد. با این حال، موجر همچنان میتواند به دلایل دیگر مثل تغییر شغل یا تخلف قراردادی طرح دعوی کند.
دوست گرامی مستحضر باشید که اصولا برای فروش به شریک مشکلی نیست، لکن بهتر است با مالک هماهنگ شوید.
حسب توضیح امکان فروش به شریک را دارید
بله؛ فروش سهم به شریک مشاع انتقال به غیر محسوب نمیشود و به اجازه مالک نیاز ندارد.
فروش سرقفلی در قانون ۵۶ باید با سند رسمی باشد و نیازی به اجازه مالک نیست
فروش و انتقال سرقفلی نیاز به اجازه و تنفیذ مالک دارد ولو به شریک سرقفلی
خیر نمیتوانید به شریک بفروشید. مالک میتواند تخلیه را درخواست کند
انتقال نیازمند اجازه مالک یا تجویز دادگاه است
کاربر گرامی فروش سرقفلی به غیر بستگی به مفاد قرارداد دارد
فروش سرقفلی به غیر بستگی به مفاد قرارداد دارد
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
