آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
یک ساختمان مسکونی ۴ طبقه، ۸ واحدی که در هر طبقه آن یک انباری وجود دارد که برای استفاده ۲ واحدی است که در آن طبقه سکونت دارند، تصمیم بر زدن آسانسور شده است و قرار است این انباریها تبدیل به مکان نصب آسانسور شود.
حال از ۸ واحد که در این ساختمان سکونت دارند، ۷ واحد رضایت نصب آسانسور را اعلام کردهاند و یک نفر رضایت نمیدهد، چون توان پرداخت هزینه مالی آسانسور را ندارد. ۶ ماه هست که فردی که رضایت نمیدهد، وکیل آن فرد از بقیه اعضا خواسته در دفتر وکیلشان و محضر خانه رسمی، ۷ واحد دیگر حاضر شوند و رضایت خود را در رابطه با اینکه آن ۱ واحدی که توان مالی پرداخت هزینه آسانسور را ندارد اعلام بکنند و بدانند که بعدا هیچگونه طلب مالی هیچ یک از اعضا نمیتوانند داشته باشند از آن شخص.
اما بعد از گذشت ۶ ماه در دفتر وکیل و محضر خانه رسمی حضور پیدا نکردند و ۷ واحد دیگر شکایت تازهای با موضوع سایر دعاوی مالی غیرمنقول را نسبت به آن یک نفر که رضایت نمیدهد مطرح کردند!
حال سوال من از شما بزرگواران این است: موضوع این شکایت یعنی چه؟ و سرانجام این شکایت چیست؟ آیا محکومیت آن یک فرد که رضایت نمیدهد را همراه دارد؟
آیا آن یک فرد که رضایت نمیدهد و دلیل آن این است که توان مالی پرداخت هزینه آسانسور را ندارد، حال میتواند بیان کند که بعد از ۶ ماه اعلام همکاری و رضایت خود و عدم همکاری بقیه اعضا و سلب آرامش و ایجاد مزاحمت دیگر رضایت ندهد؟
آیا آن یک فرد حتی با اینکه بقیه اعضا سهم هزینه آسانسور او را بدهند آن فرد میتواند اعلام بکند دیگر به هیچ عنوان رضایت نمیدهد؟ امکان عدم رضایتدهی فرد تحت هر شرایطی امکانپذیر است؟
آیا ممکن است دادگاه یا ارگانی آن فرد را محکوم بکند و مجبور به پرداخت هزینه آسانسور بکند و حق را به ۷ واحد دیگر اعلام بکند؟
آیا قاضی فردی که رضایت نمیدهد و بازنشسته است و توان مالی ندارد را میتواند مجبور به پرداخت هزینه آسانسور بکند؟
بله، اگر نصب آسانسور مستلزم از بین رفتن انباری یا حق مالکانه شما باشد، بدون رضایتتان امکانپذیر نیست و دادگاه هم نمیتواند شما را مجبور کند.
عدم توان مالی، بازنشستگی و عدول از رضایت غیررسمی، مانع محکومیت به پرداخت یا الزام به نصب آسانسور است.
سلام وقت بخیر. این شرایط حقوقی پیچیدهای است، اما با توجه به قوانین تملک آپارتمانها و رویه قضایی دادگاههای ایران، پاسخ سوالات شما به تفکیک در ادامه آمده است.
۱. موضوع شکایت «سایر دعاوی مالی غیرمنقول» یعنی چه؟
این عنوان یک عنوان کلی حقوقی است. وقتی همسایگان نمیتوانند عنوانی دقیق مثل «الزام به پرداخت شارژ» یا «تخلیه» پیدا کنند، یا وقتی خواسته آنها ترکیبی از اجازه نصب و مطالبه خسارت است، از این عنوان استفاده میکنند.
در پرونده شما، به احتمال زیاد خواسته همسایگان «الزام به تجویز نصب آسانسور» یا «مطالبه سهم هزینه نصب آسانسور» است که چون مربوط به ملک (غیرمنقول) است، تحت این عنوان ثبت شده است. آنها میخواهند از دادگاه حکمی بگیرند که:
۱. مجوز نصب آسانسور را (حتی با وجود مخالفت شما) صادر کند.
۲. وضعیت حقوقی آن فضای انباری را تعیین تکلیف کند.
۲. آیا دادگاه میتواند فرد مخالف را محکوم کند؟ (نکته حیاتی: مالکیت انباری)
سرنوشت این شکایت تماما به وضعیت مالکیت آن انباریها بستگی دارد. این مهمترین بخش دفاعیه شماست:
حالت اول: انباری در سند «مشاع» است
اگر در سند تکبرگ واحد شما، متراژ انباری ذکر نشده و آن فضا جزو مشاعات (مثل راه پله) است که فقط برای استفاده به شما داده شده، طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها، اگر اکثریت مالکین موافق باشند و فضای کافی وجود داشته باشد، دادگاه میتواند حکم به نصب آسانسور بدهد. در این حالت مخالفت شما بیاثر است.
حالت دوم: انباری «ملک اختصاصی» است (احتمال زیاد همین است)
اگر در سند واحد شما قید شده «یک باب انباری به مساحت ... متر مربع»، آنگاه آن فضا ملک شخصی شماست (مثل اتاق خوابتان). در این حالت، هیچ دادگاهی در ایران نمیتواند شما را مجبور کند که ملک شخصی خود را برای رفاه دیگران تخریب کنید یا تغییر کاربری دهید.
نتیجه: اگر انباری در سند شماست، حتی اگر ۷ نفر دیگر هم شکایت کنند، چون نصب آسانسور مستلزم تصرف در «ملک اختصاصی» شماست، با عدم رضایت شما پروژه قانونا متوقف میشود و شکات راه به جایی نمیبرند.
۳. آیا میتوانند فرد بازنشسته و ناتوان مالی را مجبور به پرداخت هزینه کنند؟
خیر، به دو دلیل:
۱. اصل عدم اجبار در امکانات جدید: نصب آسانسور در ساختمان قدیمی که قبلا آسانسور نداشته، جزو «هزینههای ضروری حفظ ساختمان» (مثل ایزوگام) نیست، بلکه «تجهیزات رفاهی جدید» است. طبق رویه قضایی، اگر فردی از این امکان جدید استفاده نکند (مثلا متعهد شود که کلید نگیرد)، نمیتوان او را مجبور به پرداخت هزینه نصب کرد.
۲. اعسار (ناتوانی مالی): حتی اگر دادگاه حکم به پرداخت بدهد (که بعید است)، فردی که بازنشسته است و دارایی دیگری جز همان خانه ندارد، میتواند دادخواست «اعسار» بدهد و دادگاه پرداخت را برای او قسطبندی بسیار سبک میکند یا در شرایطی با توجه به پیشنهاد همسایگان برای پرداخت سهم او، اصل بدهی را منتفی میداند.
۴. آیا آن فرد میتواند الان بگوید «کلا رضایت نمیدهم»؟
بله.
پیشنهاد همسایگان برای پرداخت سهم آن فرد، یک «پیشنهاد صلح» بوده است. چون توافقی امضا نشده، آن فرد هیچ تعهد قانونی ندارد.
اگر همسایگان با شکایت و فشار باعث سلب آسایش شدهاند، آن فرد میتواند در دادگاه اعلام کند: «انباری ملک اختصاصی من است و به دلیل مزاحمتها و فشارهای روانی وارده، دیگر تحت هیچ شرایطی اجازه تصرف در ملکم را نمیدهم، حتی اگر هزینهاش را بدهند.»
اگر انباری ملک اختصاصی باشد، این دفاع کاملا پذیرفته شده است.
جمعبندی و پیشبینی سرانجام شکایت
اگر انباری در سند قید شده است: همسایگان بازنده شکایت هستند. دادگاه نمیتواند حکم به تخریب ملک خصوصی بدهد.
اگر انباری مشاع است: دادگاه احتمالا حکم به نصب آسانسور میدهد، اما آن فرد را مجبور به پرداخت هزینه نمیکند (چون توان ندارد و استفاده نمیکند). همسایگان باید هزینه را خودشان بدهند.
توصیه:
در جلسه دادگاه حتما سند مالکیت خود را ببرید و اگر انباری در آن قید شده، به قاضی بگویید: «خواسته خواهانها مستلزم تخریب و تصرف در ملک اختصاصی (انباری) بنده است که شرعا و قانونا بدون رضایت من حرام و ممنوع است.»
برای تحلیل حقوقی نصب آسانسور و مخالفت یک واحد، باید مواد قوانین مربوطه مورد بررسی و تحلیل قرار گیرد:
۱. ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
قسمتهایی که به طور مستقیم یا غیرمستقیم در استفاده عموم شرکا است، «قسمتهای مشترک» محسوب میشود و نمیتوان بر آنها حق انحصاری برقرار کرد.
(چاه آسانسور، خود آسانسور، راهروها و…) از این جنساند.
۲. ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها
تکلیف همه مالکین به مشارکت در هزینههای مشترک متناسب با مساحت قسمت اختصاصی.
۳. ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها
اگر قرارداد خاصی بین مالکین نباشد،کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی را دارند.
یعنی اصل، حاکمیت اکثریت در اداره مشاعات است، نه لزوم اتفاق آراء.
۴. ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها
هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت، در نمای خارجی، درب، سردر و قسمتهایی که در معرض دید است تغییر ایجاد کنند؛ و متقابلا دیگران هم نمیتوانند بدون مجوز قانونی، حقوق مالکانه واحد مخالف را از بین ببرند.
بهعبارت دیگر:
• برای اداره قسمتهای مشترک: اکثریت ماده ۶ قانون.
• برای دستبردن در قسمت اختصاصی یا وابسته به یک یا دو واحد مثل انباری مشاع بین دو واحد طبقه :رضایت همان مالک یا شرکای آن قسمت لازم است؛ اکثریت کل ساختمان بهتنهایی کافی نیست.
در نتیجه:
• اگر محل آسانسور در قسمت واقعا مشترک ساختمان باشد (نه در انباریای که حق اختصاصی یا مشاع بین دو واحد است)،
تصمیم ۷ واحد که بیش از نصف مساحت اختصاصی را دارند، میتواند بر اساس ماده ۶ قانون تملک برای همه الزامآور تلقی شود و اصل نصب آسانسور را توجیه کند؛ و واحد مخالف، حق وتوی مطلق ندارد، هرچند در عمل بحثهای دیگری هم مطرح میشود.
• اما در فرضی که خودتان گفتید:
انباری هر طبقه برای دو واحد همان طبقه است؛
یعنی آن فضا «حق اختصاصی/وابسته» این دو واحد است، نه قسمت مشترک همه.
تبدیل آن به چاه آسانسور، عملا:
o سلب حق انباری از یکی از شرکا
o و تغییر اساسی در حق مالکانه اوست.
برای چنین سلب حقی، تصمیم اکثریت بر مبنای ماده ۶ قانون کافی نیست؛ باید رضایت همان شریک ذینفع هم جلب شود.
اکثریت نمیتوانند با رای جمعی، حق انباری او را از بین ببرند.
غیر از موضوعات بالا، تاییدیه شهرداری و سایر ارگانهای مربوطه مثل نظام مهندسی و ... باید مورد نظر قرار گیرد.
