موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
در قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر، در ردیف مستاجرین، پس از مشخصات کامل مستاجر و آدرس کامل، عبارت «در مورد اجاره شغل خرده آهنفروشی» درج گردیده است.
در متن مورد اجارهنامه قید شده که یک باب مغازه برای انبار اجاره داده شده است.
۱- آیا مستاجر غیر از خرده آهنفروشی هر نوع کالا و یا محصولات کشاورزی را میتواند در انبار قرار دهد و خرید و فروش کند؟
۲- عبارت یا کلمه «در مورد اجاره» در ردیف مستاجرین بود و نبود آن چه تفسیری دارد، بهصرف اینکه در متن اجاره شغل خرده آهنفروشی نیامده، میتواند از انبار هر نوع کالا یا محصولی در آن قرار دهد؟
با سلام ، قید عبارت شغل خرده آهن فروشی دلالت بر نحوه انتفاع از عین مستاجره نمیباشد مخصوصا که در ستون آدرس و مشخصات مستاجر قید شده باشد تا زمانی که عین مستاجره بصورت مطلق و بدون قید نحوه انتفاع اجاره داده شده مستاجر حق هرگونه انتفاع را دارد.
• «مورد اجاره» = عین مستاجره (خود ملک)
• «نوع استفاده / شغل» = مقصود انتفاع از ملک
در قوانین ایران دو قاعده مهم برای پاسخ به سؤال شما وجود دارد:
۱) اصل حاکمیت اراده (ماده ۱۰ قانون مدنی) → هر چه دو طرف صریحا توافق کرده باشند، همان ملاک است.
۲) قانون مدنی → «مستاجر باید از عین مستاجره، مطابق اجاره یا متعارف استفاده کند؛ وگرنه ضامن است.»
با اتکا به این دو قاعده، پاسخ پرسشهای شما چنین است:
─────────────────────────────
۱) آیا مستاجر میتواند هر کالای دیگری را انبار و خرید و فروش کند؟
─────────────────────────────
خیر، اگر عبارت «شغل خرده آهنفروشی» جزئی از قرارداد تلقی شود، مستاجر حق تغییر کاربری به انبار هر نوع کالا را ندارد مگر با رضایت موجر؛ زیرا:
• شرط صریح: وقتی شغل در قرارداد ذکر میشود، یک «قید استفاده» محسوب میگردد.
• استفادهای غیر از آن، تخلف از شرط است و مالک میتواند (الف) الزام به رفع تخلف، (ب) فسخ اجاره و (ج) مطالبه خسارت کند.
• ماده قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: تغییر شغل غیر توافقی از موجبات صدور حکم تخلیه است.
البته اگر مستاجر صرفا چند قلم کالای معمولی (مثلا کارتن خالی یا ابزار مرتبط با آهنفروشی) نگه دارد، عرفا «تغییر شغل» تلقی نمیشود؛ اما نگهداری محصولات کشاورزی، لوازم خانگی یا مواد شیمیایی، قطعا خروج از موضوع قرارداد است.
─────────────────────────────
۲) «در مورد اجاره شغل خرده آهنفروشی» در ردیف مستاجرین چه اعتباری دارد؟
─────────────────────────────
الف) اگر عبارت مذکور داخل همان فرم چاپی اجارهنامه درج و توسط طرفین امضا/امضاء الکترونیکی شده باشد، از نظر حقوقی جزء «متن قرارداد» است؛ جای قرارگیری اهمیتی ندارد.
ب) رویهی قضایی: دادگاهها در تفسیر قرارداد به «قصد مشترک طرفین» توجه میکنند. وقتی شغل دقیقا درج شده، دلالت بر محدودیت استفاده دارد مگر خلافش ثابت شود.
ج) اگر واقعا هیچ اشاره دیگری در قالب شرط، توضیح یا ماده جداگانه به شغل نشده باشد، مستاجر ممکن است استدلال کند که آن جمله صرفا «معرفی کسب فعلی» او بوده نه شرط کاربری؛ اما در عمل این دفاع غالبا پذیرفته نمیشود، خصوصا اگر:
• موجر هنگام تنظیم قرارداد روی همین شغل تاکید کرده باشد (استشهاد شهود یا پیامکها).
• ملک از نظر ایمنی یا مجوز شهرداری مخصوص آهنفروشی باشد.
نتیجهی عملی:
• وجود جمله = شرط صریح و لازمالاجرا.
• نبود جمله = عرف انبار ملاک است؛ یعنی نگهداری هر کالایی که عرفا با یک انبار مغازهای سازگار باشد و موجب خسارت یا مزاحمت نشود (ماده ۴۹۳ شق دوم).
─────────────────────────────
اگر موجر هستید و مستاجر خارج از شرط عمل میکند:
۱) فورا یک اظهارنامه رسمی ارسال کنید (ماده ۱۵۶ ق.آ.د.م) و فرصت معقول برای رفع تخلف بدهید.
۲) در صورت استمرار، دادخواست تخلیه به استناد تغییر شغل (تبصره ۲ ماده ۶ ق.ر.م.م ۱۳۷۶) بدهید.
۳) میتوانید خسارات ناشی از تغییر کاربری (آلودگی، استهلاک بیش از حد، جریمه شهرداری) را مطالبه کنید.
اگر مستاجر هستید و قصد تغییر کاربری دارید:
۱) حتما با موجر مکتوب توافق کنید.
۲) در صورت سکوت قرارداد و نبود منع عرفی، صرفا کالاهایی نگهداری کنید که از حیث خطر، حجم، آلودگی و صدا مشابه آهنقراضه محسوب شوند تا دادگاه آن را «تغییر شغل» نداند.
۳) اخذ پروانه کسب جدید بدون اذن موجر از نظر حقوق موجر تخلف محسوب میشود.
─────────────────────────────
خلاصه پاسخ به دو سؤال شما
─────────────────────────────
سؤال ۱) خیر؛ مستاجر نمیتواند خارج از شغل «خرده آهنفروشی» کالاهای دیگر را نگهداری یا معامله کند، مگر با رضایت کتبی موجر.
سؤال ۲) همان عبارت—حتی در ردیف مشخصات مستاجر—یک شرط قراردادی تلقی میشود و نبودن تکرار آن در متن اصلی، چیزی را تغییر نمیدهد؛ بنابراین مجاز به هر نوع کالایی نخواهد بود.
امیدوارم شفاف شده باشد. اگر نیاز به متن نمونه اظهارنامه یا قرارداد اصلاحی داشتید، در خدمتام. موفق باشید 🌷
