بنده دو سال قبل زمینی که از روی آن سیم فشار قوی رد شده، در خارج از محدوده خریداری نمودم. بعد از خرید اقدام به دیوارکشی کردم. چند روز قبل اداره برق نامهای داخل ملک بنده انداخته که متن نامه این بود که اداره حق ارتفاق نسبت به این ملک دارد و بنده باید حریم را رعایت میکردم، و الان بنده باید تخریب کنم. در ضمن در سند تفویض وکالتی که دو سال پیش به نام بنده فروشنده انتقال داده، حقوق ارتفاق را قید نکرده.
سؤال من این است که آیا میتوانم از فروشنده، آن قسمت از ثمن معامله که در حریم فشار قوی واقع شده است را پس بگیرم، چون از ۵۰۰ متر زمینی که به بنده فروخته ۲۲۰ متر از آن داخل حریم رفته است.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به توضیحات شما، بله، شما حق دارید که برای پس گرفتن بخشی از پولی که برای زمین پرداخت کردهاید، علیه فروشنده اقدام کنید. عدم اطلاعرسانی فروشنده در مورد وجود حق ارتفاق اداره برق، یک عیب بزرگ و پنهان در معامله محسوب میشود که به شما حقوقی را اعطا میکند.
در ادامه، گزینههای قانونی شما و مبنای حقوقی آن توضیح داده شده است.
گزینههای قانونی شما در برابر فروشنده
بر اساس قانون، از آنجایی که فروشنده وجود حق ارتفاق و حریم فشار قوی را در زمان فروش به شما اطلاع نداده و در سند نیز قید نکرده است، شما دو راه اصلی پیش رو دارید:
فسخ کامل معامله: شما میتوانید به دلیل وجود این عیب پنهان (وجود حریم فشار قوی که استفاده از بخش قابل توجهی از ملک را غیرممکن میسازد)، کل معامله را فسخ کرده و تمام پولی که پرداخت کردهاید را پس بگیرید.
مطالبه مابهالتفاوت قیمت (ارش): این همان گزینهای است که شما به آن اشاره کردهاید. شما میتوانید معامله را حفظ کنید اما به دلیل اینکه ۲۲۰ متر از ۵۰۰ متر زمین شما عملا غیرقابل استفاده است، از فروشنده بخواهید که قیمت آن ۲۲۰ متر را بر اساس ارزش روز به شما بازگرداند. دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، ارزش بخش واقع در حریم را مشخص کرده و فروشنده را ملزم به پرداخت آن به شما میکند.
مبنای حقوقی درخواست شما
حق ارتفاق اداره برق: حق ارتفاق، حقی است که برای یک شخص یا نهاد (در اینجا اداره برق) در ملک دیگری وجود دارد. این حق به ملک وابسته است و با فروش ملک به دیگران منتقل میشود. اداره برق قانونا حق دارد از عبور سیمهای برق از ملک شما جلوگیری کند و شما موظف به رعایت حریم آن هستید. اگر این حق ارتفاق مانع استفاده متعارف شما از ملک شود (مانند دیوارکشی یا ساختوساز)، ملک "مسلوب المنفعه" تلقی شده و ارزش خود را از دست میدهد.
تکلیف فروشنده به اطلاعرسانی: فروشنده موظف بوده است که در هنگام معامله، وجود چنین حقی را به شما اطلاع دهد. از آنجایی که این کار را نکرده، شما فریب خوردهاید و میتوانید از حقوق قانونی خود استفاده کنید.
ماده ۳۵۵ قانون مدنی: این ماده قانونی به شما کمک میکند. طبق این ماده، اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود ولی بعدا مشخص شود که بخشی از آن به دلیل وجود عیبی مانند حریم، قابل استفاده نیست و در واقع متراژ مفید آن کمتر است، خریدار حق فسخ معامله را دارد. همچنین در این ماده ذکر شده که طرفین میتوانند بر سر محاسبه این کمبود و پرداخت مابهالتفاوت به توافق برسند که این دقیقا همان پس گرفتن ثمن بخش غیرقابل استفاده است.
باسلام
بله، مسئله شما از لحاظ حقوقی کاملا قابل پیگیری است و مربوط به حقوق ارتفاق و مسئولیت فروشنده در معامله زمین با اشکال قانونی میشود.
اگر فروشنده از وجود حریم و محدودیت اطلاع داشته و اعلام نکرده، یا باید ثمن معامله را کاهش میداد، یا اعلام میکرد.
عدم ذکر حق ارتفاق در سند، مسئولیت قانونی فروشنده را کم نمیکند، بلکه میتواند باعث مطالبه خسارت شما شود.
بنابراین شما میتوانید به مبلغی که مربوط به ۲۲۰ متر داخل حریم است از فروشنده مراجعه کنید.
ابتدا اقدام به ارسال اظهارنامه به فروشنده نمایید در صورت عدم پاسخ
دادخواست مطالبه خسارت یا تعدیل ثمن معامله به دادگاه عمومی حقوقی محل تقدیم شود.
ضمائم:
سند مالکیت و سند تفویض وکالت
نامه اداره برق
کروکی و محاسبات ارزش زمین
باسلام
بله، مسئله شما از لحاظ حقوقی کاملا قابل پیگیری است و مربوط به حقوق ارتفاق و مسئولیت فروشنده در معامله زمین با اشکال قانونی میشود.
اگر فروشنده از وجود حریم و محدودیت اطلاع داشته و اعلام نکرده، یا باید ثمن معامله را کاهش میداد، یا اعلام میکرد.
عدم ذکر حق ارتفاق در سند، مسئولیت قانونی فروشنده را کم نمیکند، بلکه میتواند باعث مطالبه خسارت شما شود.
بنابراین شما میتوانید به مبلغی که مربوط به ۲۲۰ متر داخل حریم است از فروشنده مراجعه کنید.
ابتدا اقدام به ارسال اظهارنامه به فروشنده نمایید در صورت عدم پاسخ
دادخواست مطالبه خسارت یا تعدیل ثمن معامله به دادگاه عمومی حقوقی محل تقدیم شود.
۲۲۰ متر از زمین شما در حریم سیم فشار قوی قرار دارد و اداره برق حق ارتفاق قانونی دارد.
مالک موظف است حریم را رعایت کند و تخریب یا محدودیت به عهده شماست.
اگر فروشنده شما را از وجود حریم مطلع نکرده و این عدم اطلاع تقلب یا قصور عمدی بوده، میتوان ادعای استرداد بخشی از ثمن کرد.
سند وکالتی شما حق ارتفاق را ذکر نکرده، اما میتوان به دلیل عدم افشا یا تقصیر فروشنده اقدام کرد.
میزان پول قابل بازگشت معمولا متناسب با سهم زمین از دست رفته یا محدودیت ایجاد شده محاسبه میشود.
اثبات خسارت و ارتباط آن با قصور فروشنده برای موفقیت در دادگاه ضروری است.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
