موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا میتوانم به حق حبس استناد کنم؟
پرسیده شده ۱۱ ماه پیش
۳۰ پاسخ ثبت شده
با سلام و احترام خدمت وکلای محترم:
موجر (خواهان) دادخواست تخلیه و مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف در ملک تجاری علیه بنده (مستاجر) مطرح کرده است. قرارداد ما اجاره و حق سرقفلی است (سال ۱۳۹۹) و من مبلغی بابت حق سرقفلی به موجر پرداختهام و در قرارداد قید شده موجر در پایان مدت متعهد به پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز میباشد.
آیا میتوانم به حق حبس خود استناد کنم و دعوی اجرتالمثل را رد کنم؟ آیا ماده ۳۷۷ قانون مدنی اینجا مصداق دارد؟ سپاس از پاسخگویی.
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
بیشتر وکلا معتقدند عنوانِ حق حبس به معنای ماده ۳۷۷ قانون مدنی در این مورد جاری نیست، اما تخلیه ملک حتماً منوط به پرداخت سرقفلی به نرخ روز است. درباره رد شدن یا نشدن اجرتالمثل ایام تصرف میان وکلا اختلافنظر وجود دارد.
این یک قاعده کلی است و تعیین دقیق وضعیت اجرتالمثل به متن دقیق قرارداد و نظر دادگاه بستگی دارد.
مینا هاشمیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
تخلیه ملک منوط به پرداخت سرقفلی به نرخ روز
اگرچه اغلب وکلا استناد به حق حبس ماده ۳۷۷ قانون مدنی را در قرارداد اجاره نمیپذیرند، اما بر این نکته توافق دارند که اجرای تخلیه منوط به پرداخت یا تودیع مبلغ سرقفلی به نرخ روز از سوی موجر است. دادگاه در صورت احراز حق سرقفلی، همزمان موجر را ملزم به پرداخت آن خواهد کرد. با این حال درباره مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف دیدگاهها یکسان نیست؛ گروهی آن را مستقل از طلب سرقفلی دانسته و قابل مطالبه میدانند و گروهی معتقدند به دلیل همزمانی تعهدات، این دعوا قابل رد است.
منابع: قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، تبصره ۲ ماده ۶؛ قانون مدنی، ماده ۳۷۷
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
۳۰ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی
پاسخ برتر۱۱ ماه پیش
محمدمهدی قنبری
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
با سلام و احترام،
با توجه به توضیحات شما، وضعیت حقوقی شما در برابر دادخواست موجر به شرح زیر قابل تحلیل است. پاسخ کوتاه به پرسش شما مثبت است. شما میتوانید به حق حبس خود استناد کرده و تا زمان دریافت مبلغ سرقفلی به نرخ روز، نه تنها ملک را تخلیه نکنید، بلکه دعوای موجر برای اجرتالمثل ایام تصرف را نیز رد کنید.
در ادامه، مبانی حقوقی این موضوع به تفصیل شرح داده میشود:
حق حبس شما در برابر تخلیه
بر اساس قرارداد شما که در سال ۱۳۹۹ منعقد شده، روابط شما و موجر تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است. در این نوع قراردادها که مبلغی تحت عنوان سرقفلی از سوی مستاجر پرداخت شده، تعهدات طرفین در پایان مدت اجاره به صورت متقابل است:
تعهد مستاجر: تخلیه ملک تجاری.
تعهد موجر: پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز (عادله).
این دو تعهد باید به صورت همزمان انجام شوند. به عبارت دیگر، موجر نمیتواند بدون پرداخت حق سرقفلی، از شما بخواهد که ملک را تخلیه کنید. این حق شما برای خودداری از تخلیه تا زمان دریافت طلب خود، "حق حبس" نامیده میشود.
مطابق تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، در صورتی که موجر سرقفلی دریافت کرده باشد، هنگام تخلیه مکلف به پرداخت آن به نرخ عادله روز است. همچنین، رویه قضایی نیز تایید میکند که صدور دستور تخلیه منوط به تودیع و پرداخت مبلغ سرقفلی به مستاجر است.
رد دعوای اجرتالمثل
مهمترین بخش پاسخ به سوال شما این است که تا زمانی که موجر به تعهد خود مبنی بر پرداخت سرقفلی به نرخ روز عمل نکرده است، تصرف شما در ملک قانونی و مشروع تلقی میشود. در چنین شرایطی، موجر حق مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف را ندارد.
مبنای قانونی: حق مطالبه اجرتالمثل زمانی ایجاد میشود که تصرف فرد بدون اذن مالک و به صورت غیرقانونی باشد. اما وقتی شما از حق حبس خود استفاده میکنید، تصرف شما غیرقانونی نیست، بلکه بر مبنای حقی است که قانون برای شما ایجاد کرده است.
رویه قضایی: دادگاهها در موارد مشابه رای دادهاند که تا زمانی که موجر مبلغ ودیعه یا سرقفلی را به مستاجر بازنگردانده یا در صندوق دادگستری تودیع نکرده باشد، مستحق دریافت اجرتالمثل نخواهد بود. موجر تنها از زمانی میتواند اجرتالمثل مطالبه کند که مبلغ سرقفلی را به صندوق دادگستری واریز نماید و شما با وجود این امر، همچنان از تخلیه خودداری کنید.
جایگاه ماده ۳۷۷ قانون مدنی
ماده ۳۷۷ قانون مدنی به حق حبس در عقد بیع (خرید و فروش) اشاره دارد و بیان میکند که هر یک از فروشنده و خریدار میتوانند از تحویل کالا یا پرداخت پول تا زمان اجرای تعهد طرف مقابل خودداری کنند.
هرچند این ماده به طور مستقیم در مورد اجاره نیست، اما اصل "حق حبس" که در آن ذکر شده، یک قاعده کلی در تمام عقود معوض (قراردادهایی که تعهدات متقابل دارند) است. در مورد شما نیز، چون تخلیه ملک در برابر دریافت سرقفلی قرار گرفته، یک رابطه معوض وجود دارد. بنابراین، استناد به روح و منطق ماده ۳۷۷ قانون مدنی برای تقویت استدلال شما صحیح و قابل قبول است، اما قانون خاص حاکم بر رابطه شما (قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶) به طور مشخصتری از حق شما حمایت میکند.
نتیجهگیری و راهکار عملی
دفاع در دادگاه: شما باید در جلسه دادگاه به حق حبس خود استناد کنید و توضیح دهید که تخلیه ملک منوط به دریافت مبلغ سرقفلی به نرخ روز است.
طرح دعوای تقابل: توصیه میشود همزمان با ارائه دفاعیه، دعوای تقابل مبنی بر "الزام موجر به پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری" مطرح کنید. با این کار، دادگاه ضمن رسیدگی به دعوای موجر، تکلیف سرقفلی شما را نیز مشخص میکند.
نتیجه احتمالی: به احتمال زیاد، دادگاه حکم به تخلیه ملک را صادر خواهد کرد، اما اجرای آن را مشروط و موکول به پرداخت همزمان مبلغ سرقفلی به نرخ روز (که توسط کارشناس تعیین میشود) به شما خواهد کرد و دعوای موجر برای اجرتالمثل نیز تا قبل از پرداخت مبلغ سرقفلی، رد خواهد شد.
حق حبس زمانی مطرح میشود که دو تعهد متقابل وجود داشته باشد؛ یعنی تعهد «تخلیه ملک» و تعهد «پرداخت حق سرقفلی به نرخ روز».
اکثر دادگاهها در دعاوی تجاری (مشمول قانون ۷۶) معتقدند که حق حبس در خصوص سرقفلی به شکلی که شما تصور میکنید، مطلق نیست. به این معنا که شما نمیتوانید صرفا با تکیه بر ماده ۳۷۷، از تخلیه ملک خودداری کنید.
اگر در قرارداد شما بهصراحت قید شده است که «تخلیه ملک منوط به پرداخت حق سرقفلی به نرخ روز توسط موجر است»، دست شما برای دفاع بازتر است. اما اگر چنین شرط صریحی وجود نداشته باشد و صرفا تعهد به پرداخت سرقفلی ذکر شده باشد، دادگاهها معمولا حکم به تخلیه میدهند و شما را برای دریافت سرقفلی به دادخواست جداگانه (یا تقابل) ارجاع میدهند.میتوانید استدلال کنید که مطالبه اجرتالمثل برای زمانی است که مستاجر بدون هیچ حق یا تعهدی از سوی موجر، ملک را نگه داشته است. اما در پرونده شما، تعهد متقابل موجر (پرداخت سرقفلی) عامل اصلی عدم تخلیه است. بنابراین مطالبه اجرتالمثل از سوی موجری که خود به تعهدش عمل نکرده، وجاهت قانونی نداردنباید فقط دفاع کنید. حتما و در اولین فرصت (قبل از اولین جلسه رسیدگی)، «دادخواست تقابل» با موضوع «مطالبه حق سرقفلی به نرخ روز» ثبت کنید.
چرا؟ اگر دادخواست تقابل ندهید، دادگاه صرفا به خواسته موجر (تخلیه و اجرتالمثل) رسیدگی میکند. با دادن دادخواست تقابل، دادگاه را ملزم میکنید که همزمان به حق شما برای دریافت سرقفلی نیز رسیدگی کند.
در صورتیکه ملک مشمول سرقفلی باشد دادگاه ضمن بررسی دلایل موجر برای درخواست تخلیه اقدام به صدور رای خواهد نمود . چنانچه رای به تخلیه داده شود در دادنامه ضمن صدور حکم تخلیه موجر را به استرداد مبلغ سرقفلی ملزم مینماید .
بااحترام
صرف وجود حق سرقفلی و تعهد موجر به پرداخت ارزش روز آن، بهتنهایی موجب حق حبس در برابر مطالبه اجرتالمثل نمیشود و ماده ۳۷۷ قانون مدنی نیز اصولا ناظر به تعهدات متقابل ناشی از عقد بیع است، نه چنین رابطه استیجاری
اگر قرارداد صراحتا پرداخت سرقفلی را همزمان با تخلیه و تحویل ملک قرار داده باشد، میتوان بر اساس مفاد قرارداد از امتناع از تحویل تا دریافت حق سرقفلی دفاع کرد، اما این موضوع لزوما اجرتالمثل را منتفی نمیکند و باید رابطه قراردادی و نحوه پایان اجاره بررسی شود
شما حق حبس ندارید شما حق تقدم در اجاره محل را دارید و اگر در خصوص مبلغ اجاره و اجاره جدید با مالک توافق نکنید به ناچار با توجه به اتمام مدت اجاره اجرت المثل برای شما تعیین خواهد شد که در واقع معادل همان اجاره ماهانه خواهد بود
بله، میتوانید به حق حبس استناد کنید، اما ماده ۳۷۷ قانون مدنی مستقیما مربوط به عقد بیع است و ممکن است دادگاه آن را در اجاره بهصورت مستقیم نپذیرد.
دفاع قویتر این است که طبق قرارداد، موجر مکلف به پرداخت سرقفلی به نرخ روز در زمان پایان اجاره است و شما میتوانید درخواست کنید تخلیه همزمان با پرداخت یا تودیع مبلغ سرقفلی انجام شود.
در مورد اجرتالمثل نیز میتوانید دفاع کنید که تا زمانی که موجر تعهد قراردادی خود را انجام نداده، ادامه تصرف شما موجه بوده و مطالبه اجرتالمثل قابل ایراد است.
سلام وقت بخیر
موجر در صورتی میتواند شما را از ملک اخراج کند که سرقفلی به نرخ روز به شما پرداخت گردد. بعلاوه ماده۳۷۷قانون مدنی در باب بیع بوده و مشمول اجاره نمیباشد،لذا عنوان حق حبس به مانند ماده۳۷۷قانپن مدنی در اجاره صحیح نیست.
