لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
سلام
حدود چهار سال قبل بنده از برادرم زمینی که قیمتش یک میلیارد و هفتصد میلیون تومان بود به پانزده میلیون تومان خریدم. با رویت کامل و اطلاع از مفاد سند و آگاهانه معامله کردم و با رویت و علم کافی به قیمت عادلانه مطابق قرارداد در دفتر اسناد رسمی با من معامله کرد و کلیه خیارات حتی فاحش را سلب نمود و همچنین از مفاد سند کاملا آگاه و مطلع بود. آیا میتواند شکایتی در خصوص غبن افحش طرح کند؟ برادرم فوق لیسانس نیز میباشد.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، وضعیت حقوقی معامله شما پیچیده است و چندین جنبه دارد. در ادامه، جوانب مختلف موضوع بر اساس قوانین و رویههای قضایی ایران تحلیل میشود.
اصل کلی: اسقاط خیارات و اعتبار آن
به طور کلی، وقتی در یک قرارداد رسمی عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» ذکر میشود، به این معناست که طرفین معامله آگاهانه از تمام اختیارات قانونی خود برای فسخ معامله، حتی در صورت وجود تفاوت قیمت قابل توجه (غبن فاحش)، صرفنظر کردهاند. در شرایط عادی، وجود این شرط مانع از آن میشود که فروشنده (برادر شما) بتواند به دلیل متضرر شدن، معامله را فسخ کند.
غبن فاحش به تفاوت قیمتی گفته میشود که از نظر عرف قابل چشمپوشی و مسامحه نباشد. با امضای سند و سلب این اختیار، طرفین میپذیرند که حتی در صورت وجود چنین تفاوتی، به قرارداد پایبند باقی بمانند.
استثناء مهم: غبن افحش
با وجود اینکه خیار غبن فاحش ساقط شده است، یک مفهوم حقوقی دیگر به نام غبن افحش (تفاوت قیمت بسیار شدید و گزاف) وجود دارد که میتواند بر سرنوشت این معامله تاثیر بگذارد.
تفاوت غبن فاحش و افحش: غبن فاحش یک تفاوت قیمت غیرمتعارف است، اما غبن افحش به ضرری اشاره دارد که به مراتب شدیدتر و غیرقابل تصور است. در مورد شما، فروش زمینی به ارزش ۱.۷ میلیارد تومان در ازای ۱۵ میلیون تومان، به وضوح مصداق غبن افحش است.
رای وحدت رویه دیوان عالی کشور: هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره ۸۲۱ (مورخ ۲۰/۲/۱۴۰۱) تکلیف این موضوع را مشخص کرده است. بر اساس این رای، شرط اسقاط خیار غبن فاحش، شامل غبن افحش نمیشود. منطق این رای آن است که اراده طرفین در زمان عقد قرارداد، شامل پذیرش چنین ضرر هنگفت و نامتعارفی نبوده و این شرط، مراتب بالای غبن را در بر نمیگیرد. این رای برای تمام دادگاهها لازمالاجرا است.
بنابراین، با استناد به این رای وحدت رویه، برادر شما بهطور بالقوه میتواند علیرغم وجود شرط اسقاط خیارات در سند، برای فسخ معامله به دلیل غبن افحش اقدام قانونی کند.
نکات کلیدی به نفع شما
با این حال، دو نکته بسیار مهم وجود دارد که میتواند موضع شما را در دادگاه تقویت کرده و مانع از موفقیت شکایت برادرتان شود:
علم و آگاهی فروشنده از قیمت: مهمترین شرط برای استفاده از خیار غبن (چه فاحش و چه افحش) این است که شخص متضرر (مغبون) در زمان انجام معامله، از تفاوت قیمت آگاه نباشد. شما ذکر کردهاید که برادرتان «با رویت و علم کافی به قیمت عادلانه» و «آگاهانه» معامله کرده است. اگر بتوانید در دادگاه ثابت کنید که او در زمان امضای سند از ارزش واقعی زمین (۱.۷ میلیارد تومان) و قیمت ناچیز معامله (۱۵ میلیون تومان) کاملا مطلع بوده و با رضایت کامل این کار را انجام داده، دعوای او برای فسخ معامله رد خواهد شد. تحصیلات عالیه برادر شما (فوق لیسانس) نیز میتواند به عنوان قرینهای بر آگاهی و عدم فریبخوردگی او در نظر گرفته شود.
فوریت در استفاده از خیار غبن: خیار غبن یک حق فوری است. یعنی شخصی که متضرر شده، باید بلافاصله پس از اطلاع از وجود تفاوت قیمت، اراده خود مبنی بر فسخ را به طرف مقابل اعلام کند (معمولا از طریق ارسال اظهارنامه) و سپس دعوای خود را در دادگاه مطرح نماید. از آنجایی که این معامله چهار سال پیش انجام شده، برادر شما برای موفقیت در دعوا باید به دادگاه ثابت کند که به تازگی از این تفاوت فاحش قیمت مطلع شده است. با توجه به ماهیت معامله و نسبت خانوادگی، اثبات این ادعا پس از چهار سال بسیار دشوار خواهد بود و این تاخیر طولانی میتواند به عنوان انصراف ضمنی او از حق فسخ تلقی شود.
نتیجهگیری
امکان طرح شکایت: بله، برادر شما از نظر تئوری و با استناد به رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص غبن افحش، حق طرح دعوا برای فسخ معامله را دارد؛ زیرا تفاوت قیمت در معامله شما بسیار شدید و گزاف است.
شانس موفقیت شکایت: شانس موفقیت او به شدت به دو عامل بستگی دارد:
آیا او میتواند ثابت کند که در زمان معامله از قیمت واقعی زمین بیاطلاع بوده است؟ (با توجه به توضیحات شما، این امر بعید به نظر میرسد).
آیا او میتواند تاخیر چهارساله در طرح شکایت را توجیه کند؟
با توجه به اینکه شما تاکید دارید معامله با آگاهی کامل برادرتان از قیمت واقعی صورت گرفته، این موضوع قویترین دفاع شما خواهد بود. اگر این آگاهی در دادگاه اثبات شود، دعوای غبن او (حتی غبن افحش) پذیرفته نخواهد شد.
توصیه نهایی: این موضوع بسیار تخصصی است و نتیجه نهایی آن به نحوه استدلال طرفین و قضاوت دادگاه بستگی دارد. اکیدا توصیه میشود برای دفاع از حقوق خود و بررسی دقیق اسناد و مدارک، حتما با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها مشورت نمایید.
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل اثبات مالکیت صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۳٬۱۸۱ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
۱: در ارتباط با خیار غبن فاحش ه استحضار میرساند که با توجه به این مهم که غیار غبن فاحش مربوط به نظم عمومی میباشد و حتی در صورت درج در قرارداد و سلب این خیار،قانونگذار آن را همچنان پابرجا برقرار میداند بنابراین خیارغبن فاحش به هیچ عنوان قابل سلب نمیباشد.
۲: اگر در یکی از دفاتر اسناد رسمی قرارداد شما ثبت گردیده است و احتمالا عقد بیع نیز میباشد،اگر در قرارداد شرایط خاصی در نظر گرفته نشده باشد با توجه به فوریت بسیاری از خیارها من جمله خیار غبن فاحش،با توجه به گذشت زمان طولانی امکان درخواست فسخ قرارداد غیر ممکن میباشد مگر شرایط خاصی که مربوط به ابطال قرارداد باشد.
موفق باشید
امکان درخواست فسخ با استناد به خیار غبن افحش وجود دارد ولی با توجه به گذشت مدت مدیدی از معامله و فوریت داشتن اعلام فسخ نتیجه گیری از طرح دعوی دور از ذهن می باشد .
بله اگر اثبات کند غبن افحش میباشد امکان دادخواست دارد لکن اینگونه خسارات از زمان اطلاع فوری هست ومیتونید در این خصوص دفاع کنید با توجه به گذشت زمان وفوریت اعمال خیار وجاهت ندارد
باسلام
پاسخ به سوال مستلزم بررسی مدارک و مستندات میباشد.
در صورتی که تفاوت قیمتی بسیار باشد از طریق غبن افحش قابل فسخ میباشد
شکایت امکانپذیر است، اما اثبات آگاهی نداشتن از غبن در طول چهار سال برای شخصی با تحصیلات عالی، چالش بزرگی است و احتمالا توسط دادگاه رد خواهد شد.
احسب اطلاعات ارائه شده درمتن پرسش طرفین در هنگام وقوع عقد عالم به قیمت عادله مورد معامله بوده اند لذا با اثبات این علم در دادگاه حکم بربی حقی خواهان دعوی صادر میگردد.
با آرزوی موفقیت
اظهارنظر دراین خصوص منوط به بررسی مدارک است
و درود معمولا طرح دعاوی در مورد خیارات و فسخ فوری هستند با توجه به گذشت مدت مدیدی از زمان معامله امکان نتیجه گرفتن بعید است
در صورت وجود علم کافی از میزان واقعی ارزش ملک و اسقاط کلیه خیارات دیگر ادعا قابل پذیرش نمیباشد.
طبق رای وحدت رویه ۸۲۱ دیوان عالی کشور، اسقاط حق خیار ناشی از غبن فاحش به معنای اسقاط حق خیار ناشی از غبن افحش نیست. اما اگر طرف قرارداد شما از قیمت واقعی مطلع بوده باشد، اساسا غبنی محقق نشده تا بحث اسقاط خیار بیاد. براساس قاعده اقدام وقتی شخصی ملکی را اگاهانه با قیمتی بسیار از پایینتر از قیمت واقعی میفروشه اساسا غبنی روی نداده است.
و درود معمولا خیارات فسخ فوری میباشد با توجه به گذشت زمان زیاد بعید است که به نتیجه برسد
معمولا خیارات فسخ فوری میباشد با توجه به گذشت زمان زیاد بعید است که به نتیجه برسد
غضنفر افحش قابلیت شکایت دارد ولی چهارسال از این مدت میگررد حصول نتیجه بعید است
باسلام
در صورتی که تفاوت قیمتی بسیار باشد از طریق غبن افحش قابل فسخ میباشد،.
با توجه به گذشت مدت زمان چهار ساله احتمال حصول نتیجه بعید است
بله امکان فسخ هست، زمان اطلاع از قیمت واقعی ملاک اقدام است
و سلام
جواب های متعددی میشه بیان کرد . ولی با توجه به مطالبی که گفتید ، امکان طرح این دعوی رو ندارد .
باتوجه به اینکه برادرتان با اطلاع از قیمت واقعی ملک آن رابه قیمت کمتری به شما فروخته شده وبا رضایت خود به حداقل مبلغ فروخته وازطرفی چون خیار غبن ولو فاحش یا افحش فورآ اقدام شودوتاحالا اقدامی نکرده به نظر اگر اقدام هم بکنه شکایتش رد شود
کاربر گرامی بله امکان فسخ هست، زمان اطلاع از قیمت واقعی ملاک اقدام است
با شرایط مورد توضیح دادخواست ایشان مورد قبول واقع نمی گردد.
مستلزم بررسی مدارک است ولیکن گاها غبن افخش موردمذیرش قرلر میگیرد
اگر حتی تمام خیارها اسقاط شده است میتواند این افحش را مطالبه کند
با اسقاط صریح همه خیارات و انجام معامله آگاهانه ادعای غبن افحش پذیرفته نمی شود. گذشت زمان و تحصیلات فروشنده اثری ندارد مگر اثبات فریب یا فقدان رشد که دشوار است.
با توجه توضیحات شما برادر شما با توجه به وضعیت اجتماعی و تحصیلی نمیتواند اثبات بی اطلاعی از قیمت واقعی آن بکند و اگر دادخواست بدهد احتمالا رد خواهد شد.
بادرود
خیر دیگر امکان اعمال خیار نیست
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
