آیا می‌توانم با چک یا سفته زمین بخرم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام وقت بخیر 🌱
(آنچه می‌خوانید «اطلاعات حقوقی عمومی» است، نه «مشاوره‌ی تخصصی». برای انعقاد قرارداد حتما از یک وکیل یا مشاور ثبتی دارای پروانه استفاده کنید.)

۱) اصل ماجرا؛ آیا می‌شود ۷۰ ٪ را الآن داد و مابقی را اقساطی پرداخت؟
بله. خرید و فروش ملک در حقوق ایران «عقد لازم» است و طرفین می‌توانند درباره‌ی شیوه‌ی پرداخت ثمن هرگونه که بخواهند توافق کنند (ماده ۱۰ و ۳۳۸ به بعد قانون مدنی). بنابراین اگر فروشنده بپذیرد، مشکل حقوقی ندارد که:

• هنگام امضای مبایعه‌نامه ۷۰ ٪ نقد پرداخت شود.
• برای ۳۰ ٪ باقی مانده «تعهد به پرداخت با سررسیدهای مشخص» بدهید (چک، سفته، ضمانت‌نامه بانکی و…).

۲) محکم‌کاری‌های پیشنهادی در متن مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه
(الف) مشخصات دقیق پرداخت‌های بعدی:
– مبلغ دقیق هر قسط، تاریخ سررسید، شماره چک/سفته، نام بانک و… را صراحتا در قرارداد بنویسید.
– قید کنید «پرداخت ثمن قطعی است و هیچ شرط یا ابهامی در وصول آن نیست».

(ب) تضمین‌های ممکن برای امان باقی‌مانده ثمن:
۱. چک صیادی (ترجیحا رمزدار یا تضمینی) / سفته پشت‌نویسی‌شده با امضای فروشنده به‌عنوان دارنده.
۲. گرفتن «ضامن شخص ثالث» که در قرارداد نام و تعهدش ذکر شود.
۳. شرط وجه‌التزام: مثلا در صورت عدم پرداخت در موعد، خریدار مکلف به پرداخت روزانه X درصد خسارت یا امکان فسخ برای فروشنده باشد.
۴. شرط «توقیف سند» یا «رهن ملک به نفع فروشنده» تا تصفیه‌ی کامل. در دفترخانه می‌توان بند «در رهن فروشنده بودن» را در سند قطعی درج کرد (کد ۷۴ ثبتی).
۵. شرط «حق فسخ» برای فروشنده: اگر تا تاریخ معین ثمن تسویه نشود، حق دارد معامله را یک‌طرفه فسخ و خسارت دریافت کند.

(ج) استعلام‌ها و بررسی‌های ثبتی:
– گواهی «عدم بازداشت و رهن» از اداره ثبت.
– مفاصاحساب شهرداری، دارایی، عوارض نوسازی.
– اگر زمین در بافت مسکونی یا زراعی خاص است، استعلام جهاد کشاورزی و…

۳) انتقال رسمی سند چگونه تنظیم می‌شود؟
سناریوهای متداول:

الف) امضای مبایعه‌نامه عادی + انتقال رسمی مشروط:
– در مبایعه‌نامه می‌نویسید: «انتقال رسمی در دفترخانه شماره … در تاریخ …، مشروط به پرداخت کامل ثمن یا ارائه‌ی تضمین‌های مقرر است.»
– فعلا سند به اسم فروشنده باقی می‌ماند؛ وقتی اقساط پرداخت شد، با حضور در دفترخانه سند قطعی انتقال می‌یابد.

ب) انتقال رسمی همراه با قید رهن فروشنده:
– طرفین به دفترخانه می‌روند، سند به نام خریدار منتقل می‌شود ولی همزمان شرط می‌کنند «ملک تا پرداخت کامل مبلغ … در رهن فروشنده است».
– دفترخانه بند رهن را در صفحه‌ی ملاحظات سند درج کرده و خلاصه معامله به ثبت می‌رود.
– پس از پرداخت مانده‌حساب، فروشنده با مراجعه به دفترخانه و اظهارنامه رسمی، فک رهن را امضا می‌کند. (هزینه فک‌ رهن اندک است.)

۴) در دفتر اسناد رسمی چه چیزهایی قید می‌شود؟
۱. مبلغ کل ثمن.
۲. میزان مبلغی که «نقدا تادیه شده» (با درج شماره فیش یا رسید بانکی).
۳. مبلغ باقیمانده و نحوه‌ی پرداخت (قسطی، چک شماره …، سفته شماره …).
۴. شروط ضمن عقد (رهن، وجه‌التزام، حق فسخ و…).

یادآوری: قانون ثبت اجازه می‌دهد عباراتی مانند «تمام ثمن معامله نقدا و طی چک‌های شماره … پرداخت شد» یا «قدر‌السهمی معادل … ریال از ثمن معامله پرداخت نشده و در رهن فروشنده است» صراحتا در سند رسمی درج شود.

۵) چند نکته‌ی ریز ولی مهم
• حتما بابت ۷۰ ٪ پرداخت‌شده «رسید صندوقدار دفترخانه» یا «برگ وصول بانکی» بگیرید؛ امضای ساده روی برگه کاغذ کافی نیست.
• برای چک‌های مدت‌دار، شماره صیادی را در قرارداد درج کنید.
• در صورت استفاده از سفته، پشت سفته را خودتان حتما امضا کنید (خریدار) و ضامن یا شاهد نیز امضا کنند تا در دعوی اعسار به درد بخورد.
• شخصا یا با وکیل معتمد به دفترخانه بروید، پیش‌نویس قرارداد را پیش از امضا سطر به سطر بخوانید.
• نسخه‌ی الکترونیکی (سیستمی) خلاصه معامله را همان لحظه از دفترخانه بخواهید.
• اگر ارزش زمین بالاست، صرف صدور چک یا سفته ممکن است برای فروشنده کفایت نکند؛ در این صورت «رهن سند منزل خودتان یا ضامن معتبر» مذاکره‌پذیر است.
• اگر معامله را در بنگاه انجام می‌دهید، مطمئن شوید کد رهگیری سامانه املاک صادر می‌شود؛ این کد پشتوانه‌ی حقوقی و جدولی دارد که پرداخت‌ها در آن درج می‌شود.

۶) جمع‌بندی یک صفحه‌ای برای مذاکره با فروشنده
۱. توافق بر «پرداخت ۷۰ ٪ نقدی + ۳۰ ٪ اقساط تا تاریخ…».
۲. صدور چک‌های صیادی به تاریخ‌های مشخص + شرط وجه التزام (مثلا ۲ ٪ ماهانه).
۳. درج «حق فسخ فروشنده» یا «رهن ملک» تا روز تسویه.
۴. تنظیم مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری + انتقال رسمی نهایی یا انتقال رسمی مشروط (رهن) در دفترخانه.
۵. اخذ استعلام ثبتی و مفاصا شهرداری.
۶. دریافت رسید رسمی برای وجه نقد و کپی برابر اصل اسناد پرداخت.

امیدوارم تصویر کلی از روند و ابزارهای مطمئن‌سازی معامله به دست آورده باشید. اگر قیمت زمین بالاست یا اوضاع حقوقی ملک پیچیده است (مثلا زمین اوقافی، انفال، قولنامه‌ای بدون سند مادر و …)، حتما با وکیل متخصص حوزه‌ی املاک قرارداد را تنظیم کنید تا از اختلافات بعدی پیشگیری شود. موفق باشید 🌺