موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا میتوانم از فروشنده زمین قولنامه ای شکایت کنم؟
پرسیده شده ۴ ماه پیش
۲۸ پاسخ ثبت شده
سلام. من یک قطعه زمین ۱۴۸ متری قولنامهای خریدم. حالا که برای سند اقدام کردم، اداره ثبت میگوید به دلیل نهر آب، ۱۸ متر از متراژ کم میشود. در قولنامه ذکر شده اگر زمین به عللی غیر از قوه قاهره غیرقابل انتقال باشد، فروشنده موظف به استرداد معامله و پرداخت خسارت است. آیا میتوانم از فروشنده به دلیل نگفتن این موضوع شکایت کنم؟ نمیخواهم معامله فسخ شود، فقط میخواهم پولم و خسارت را بگیرم.
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
بدون نیاز به فسخ کل معامله، امکان پس گرفتن پولِ کسری متراژ و مطالبه خسارت تحت شرایطی وجود دارد. با این حال، نحوه قیمتگذاری در قولنامه مشخص میکند که فقط حق فسخ دارید یا میتوانید پول متراژ کسری را بگیرید.
این یک دیدگاه کلی است و امکان مطالبه وجه بدون فسخ، به کلمات دقیق و نحوه تعیین قیمت در قولنامه شما بستگی دارد.
بهنام رفیعی سارانآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۷
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان دریافت پول و خسارت کسری متراژ زمین
کاهش متراژ به علت نهر آب به معنی غیرقابل انتقال بودن کل زمین نیست و اگر تمایلی به فسخ ندارید، میتوانید برای دریافت بهای کسری اقدام کنید. در صورتی که زمین از قرار هر متر خریداری شده باشد، امکان دادخواست مطالبه بهای ۱۸ متر و خسارت قراردادی وجود دارد؛ اما اگر معامله به صورت یکجا انجام شده باشد ممکن است قانونا صرفا حق فسخ داشته باشید. همچنین بخش واقع در حریم نهر به دلیل تعلق به دولت قابل فروش نبوده و معامله نسبت به آن قسمت باطل است که زمینه دریافت پول و خسارت را فراهم میکند.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
بله، اگر قصد فسخ معامله را ندارید، میتوانید با استناد به مفاد قرارداد، دادخواست مطالبه بهای کسری متراژ و خسارت قراردادی علیه فروشنده مطرح کنید. در صورت اثبات اینکه فروشنده این موضوع را پنهان کرده یا به تعهداتش عمل نکرده است، امکان مطالبه خسارت وجود دارد.
درود بر شما ؛
بله، از نظر حقوقی میتوانید علیه فروشنده اقدام کنید، اما نتیجه عملی معمولا یا مطالبه ارش بابت کسری مساحت است یا فسخ معامله همراه با خسارت، گرفتن تمام پول بدون فسخ فقط وقتی ممکن است که قرارداد چنین حقی را صریح داده باشد یا بتوانید ثابت کنید موضوع تدلیس یا تخلف از شرط بوده و دادگاه به پرداخت ارش و خسارت حکم دهد.
۱. مبنای اصلی دعوا، خیار تخلف از وصف و کسری مساحت است، مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر مبیع کمتر از مقدار معین درآید، مشتری حق فسخ دارد یا میتواند نسبت به کسر ثمن اقدام کند، رویه دادگاهها در این حالت معمولا حکم به ارش، یعنی کسر ثمن به نسبت مساحت کسر شده، میدهد اگر شما فسخ نخواهید.
۲. اگر بتوانید ثابت کنید فروشنده آگاهانه نهر را کتمان کرده یا خلاف واقع اعلام کرده است، میتوانید به تدلیس استناد کنید، مطابق ماده ۴۳۸ قانون مدنی، در این حالت هم اصل اثر تدلیس حق فسخ است، ولی در عمل میتوانید همزمان ارش و خسارت قراردادی یا خسارت اثبات شده را مطالبه کنید، به ویژه اگر در قولنامه شرط خسارت آمده باشد.
۳. اگر در قولنامه شرط کردهاید در صورت غیرقابل انتقال بودن، فروشنده موظف به استرداد معامله و پرداخت خسارت است، این شرط معمولا ناظر به تعذر انتقال کل ملک است نه کسر متراژ، ولی میشود استدلال کرد انتقال به میزان قراردادی ممکن نیست و فروشنده باید یا کسری ثمن و خسارت بدهد یا معامله را برگرداند، تفسیر دقیق به متن شرط و نظر دادگاه بستگی دارد.
۴. مسیر کیفری معمولا توصیه نمیشود مگر اینکه ادله روشن بر سوءنیت و فروش مال غیر یا جعل یا کلاهبرداری داشته باشید، صرف کتمان نهر و اختلاف متراژ غالبا دعوای حقوقی است.
۵. اقدام پیشنهادی، ارسال اظهارنامه رسمی به فروشنده برای مطالبه ارش بابت ۱۸ متر کسری و خسارت ناشی از تخلف از وصف و هزینهها، سپس طرح دعوای حقوقی مطالبه ارش و خسارت، به انضمام هزینه دادرسی و حقالوکاله در دادگاه محل وقوع ملک.
۶. مدارک کلیدی، قولنامه، رسیدهای پرداخت، استعلام یا پاسخ اداره ثبت و کروکی یا نقشه یو.تی.ام و نظر کارشناس رسمی دادگستری درباره میزان کسری و اثر نهر.
اگر متن دقیق بند خسارت قولنامه و عبارت مربوط به مساحت و حدود اربعه را بفرستید، میتوانم دقیق بگویم بهترین خواسته دعوا را چگونه تنظیم کنید تا بدون فسخ، بیشترین امکان وصول ارش و خسارت را داشته باشید.
امیدوارم مشکل شما در این سه ماه حل شده باشد و با احترام و با توجه به اینکه نمیخواهید معامله فسخ شود مهمترین حق شما استفاده از خیار تبعض صفقه یا حق مطالبه ارش است نه مطالبه کل مبلغ معامله زیرا طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی اگر ملکی با مساحت معین فروخته شود و کمتر از آن مقدار باشد خریدار اصولا حق فسخ دارد و میتواند با توافق فروشنده نسبت به کمبود مساحت محاسبه انجام دهد و طبق ماده ۳۸۴ قانون مدنی اگر مقدار مبیع کمتر از مقدار تعیین شده باشد خریدار میتواند مقدار موجود را بپذیرد و سهم متناسب ثمن را پس بگیرد همچنین اگر ۱۸ متر به علت تعلق به نهر آب قابل انتقال نباشد موضوع میتواند از مصادیق تبعض صفقه باشد و بر اساس مواد ۴۴۱ و ۴۴۲ قانون مدنی شما میتوانید بخش قابل انتقال زمین را نگه دارید و بهای متناسب قسمت غیرقابل انتقال را مطالبه کنید در صورتیکه نهر آب از ابتدا وجود داشته و فروشنده از آن اطلاع داشته و با پنهان کردن آن موجب فریب شما شده باشد نیز ممکن است خیار تدلیس ایجاد شود زیرا ماده ۴۳۸ قانون مدنی تدلیس را عملی میداند که موجب فریب طرف معامله شود و ماده ۴۳۹ برای خریدار فریب خورده حق فسخ شناخته است اما چون شما قصد فسخ ندارید بهتر است به جای استناد اصلی به خیار تدلیس از حق مطالبه بهای ۱۸ متر کسری و خسارت قراردادی استفاده کنید، خسارت نیز در صورتی قابل مطالبه است که شرط قولنامه درباره غیرقابل انتقال بودن زمین شامل این وضعیت باشد و طبق ماده ۲۲۱ قانون مدنی فروشنده در صورت تخلف از تعهد مسئول خسارت است و اگر مبلغ مشخصی به عنوان وجه التزام تعیین شده باشد دادگاه بر اساس ماده ۲۳۰ قانون مدنی همان مبلغ را ملاک قرار میدهد بنابراین میتوانید با ارائه قولنامه گزارش اداره ثبت و نظر کارشناس رسمی دادگستری دادخواست مطالبه بهای ۱۸ متر غیرقابل انتقال و وجه التزام یا خسارت مستقیم و قابل اثبات را مطرح کنید اما مطالبه کل ثمن و خسارت در حالی که زمین را نزد خود نگه میدارید معمولا با منطق حقوقی معامله سازگار نیست و صرف سکوت فروشنده نیز به تنهایی کلاهبرداری کیفری محسوب نمیشود مگر اینکه فریب عمدی و اقدامات متقلبانه او اثبات شود. موفق باشید 💐
محمدمهدی قنبری
۳ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
طبق قانون، اگر ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعدا مشخص شود که کمتر است، مشتری حق دارد معامله را فسخ کند. اما از آنجایی که شما قصد فسخ ندارید ۱۸ متر از زمین به دلیل قرار گرفتن در حریم یا بستر نهر، قانونا متعلق به دولت (وزارت نیرو) است و فروشنده حق فروش آن را نداشته، عملا این بخش از معامله باطل است. شما میتوانید با استناد به این بند: ثمن (پول) پرداختی بابت آن ۱۸ متر را به قیمت روز (یا طبق فرمول خسارت در قرارداد) پس بگیرید. خسارت وارده را نیز بر اساس همان بند مطالبه کنید.
سلام. بله، اگر فروشنده هنگام معامله این مانع را نگفته باشد، میتوانید بابت کسری مساحت، مطالبه ارش یا خسارت و استرداد بهای ۱۸ متر را بخواهید و لزوما نیازی به فسخ نیست. اگر در قولنامه شرط جبران خسارت آمده، همان شرط هم به نفع شما قابل استناد است.
بله، اگر فروشنده از وجود نهر و کاهش متراژ اطلاع داشته و آن را پنهان کرده باشد، میتوانید بدون فسخ معامله، دادخواست مطالبه ارش (کاهش ارزش ناشی از کسری متراژ) یا مطالبه خسارت ناشی از تخلف از قرارداد مطرح کنید. همچنین در صورت وجود شرط جبران خسارت در قولنامه، میتوانید به آن نیز استناد نمایید. موفقیت دعوا منوط به اثبات کسری متراژ و مسئولیت فروشنده در عدم اطلاعرسانی است.
درود
وجود نهر آب یک عیب پنهان است و فروشنده موظف به اعلام آن بوده؛ کتمان آن، حق مطالبه خسارت را برای شما ایجاد میکند.
با دادخواست «مطالبه ارش»، بدون فسخ معامله، مابهالتفاوت ارزش ملک را از فروشنده مطالبه کنید.
نهر آب قوه قاهره نیست و شرط قولنامه برای استرداد و خسارت، در این مورد قابل اعمال است.
باسلام
اینکه بتوانید علاوه بر قیمت ۱۸ متر، خسارت دیگری هم بگیرید، به متن دقیق قولنامه، علت حقوقی غیرقابل انتقال بودن ۱۸ متر و اثبات تقصیر یا تخلف فروشنده بستگی دارد. صرف اینکه اداره ثبت اکنون ۱۸ متر را کسر کرده، خودبهخود به معنی کلاهبرداری یا تدلیس فروشنده نیست.
درود . طبق قانون وقتی مساحت زمینی که معامله کردید کمتر از متراژ مورد توافق باشد شما میتوانید یا معامله را فسخ کنید یا به مقدار همون متراژ با کارشناسی و به قیمت روز مطالبه ی خسارت کنید چون برای شما خیار تبعض صفقه ایجاد شده
مطالبه ی خسارات به استناد کسر متراژ براتون امکانپذیره
بله، میتوانید علیه فروشنده شکایت/دعوا مطرح کنید، اما «نوع دعوا» و «عنوان حقوقی» باید دقیق باشد تا دادگاه همان چیزی را که میخواهید (استرداد ثمن و خسارت) بدهد، بدون اینکه الزاما دنبال فسخ باشید.
باسلام، اگر فروشنده هنگام معامله این مانع را اعلام نکرده باشد، میتوانید بابت کسری مساحت، مطالبه ارش یا خسارت و استرداد بهای ۱۸ متر را بخواهید و لزوما نیازی به فسخ نیست. در صورت وجود شرط جبران خسارت در قولنامه، میتوانید به آن نیز استناد کنید.
