من ملکی پیش خرید کردم ۸۵ متر با مشاعات، که مطابق پروانه ساخت مالک در قسمت همکف ساختمان اجازه ساخت انباری و واحد را ندارد و فقط پارکینگ میباشد. در صورتی که الان ایشان در قسمت مشاعات انباری و واحد ساخته بدون ایجاد مزاحمت برای بنده و سایر مالکان. الان به من انباری نمیدهد و میگوید باید به نرخ روز از من بخری. قرارداد ما هم داوری پیشبینی شده. حالا ایشان درخواست پایان کار داده به شهرداری. میخواستم بدانم به شهرداری شکایت کنم جواب میگیرم یا به داوری شکایت کنم؟ یا اگر جواب نمیگیرم اصلا شکایت نکنم و به نرخ روز بخرم ازش.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
برای پاسخ به سوال شما، باید چند نکته حقوقی و رویهای را بررسی کنیم:
۱. ساخت غیرمجاز در مشاعات و تخلف از پروانه ساخت
ساخت انباری و واحد در قسمت همکف ساختمان که مطابق پروانه ساخت فقط مجاز به احداث پارکینگ بوده، تخلف محسوب میشود. هرگونه ساخت و ساز در مشاعات (مانند پارکینگ، راهرو، حیاط و ...) بدون رضایت تمامی مالکین و برخلاف پروانه ساخت مجاز نیست و قانون مدنی ایران هرگونه دخل و تصرف در اموال مشاع را بدون اجازه تمام شرکا منع کرده است. در این حالت، ساخت انباری و واحد تجاری در فضایی که طبق پروانه فقط پارکینگ بوده، تخلف شهرداری محسوب میشود و میتوانید از طریق شهرداری طرح شکایت کنید.
۲. شکایت به شهرداری
شهرداری مرجع اولیه رسیدگی به تخلفات ساختمانی است. شما میتوانید با جمعآوری مدارک (پروانه ساخت، تصاویر، مستندات قرارداد) به شهرداری منطقه مراجعه و شکایت خود را ثبت کنید. پس از ثبت شکایت، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع میشود. کمیسیون ماده ۱۰۰ میتواند دستور توقف ساخت و ساز، جریمه یا تخریب بنا را صادر کند.
اگر تخلف اثبات شود و شهرداری به شکایت شما رسیدگی نکند، میتوانید به دادگاه عمومی حقوقی شکایت کنید و خواستار رفع تجاوز یا جبران خسارت شوید.
۳. شکایت به داوری
از آنجا که در قرارداد شما شرط داوری پیشبینی شده، طبق قانون پیش فروش ساختمان، هرگونه اختلاف ناشی از تفسیر یا اجرای قرارداد باید از طریق داوری حل شود. داوری در این نوع قراردادها الزامی است و دادگاه عمومی به موضوع رسیدگی نخواهد کرد، مگر اینکه موضوع خارج از قرارداد باشد (مثلا تخلف از پروانه ساخت که امری عمومی است).
اگر موضوع به نحوه تقسیم مشاعات یا عدم تحویل انباری بر اساس قرارداد باشد، باید به داوری مراجعه کنید. اما اگر موضوع تخلف از پروانه ساخت و ساخت غیرمجاز باشد، میتوانید هم به شهرداری شکایت کنید و هم در صورت لزوم، شکایت خود را در داوری مطرح کنید.
۴. پایان کار و وضعیت انباری
درخواست پایان کار توسط مالک به این معنی نیست که شهرداری حتما پایان کار را صادر خواهد کرد. اگر ساخت غیرمجاز وجود داشته باشد، شهرداری موظف است از صدور پایان کار خودداری کند و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد. اگر پایان کار صادر شود، شما میتوانید به دیوان عدالت اداری شکایت کنید و ابطال پایان کار را بخواهید.
۵. خرید انباری به نرخ روز
مالک نمیتواند شما را مجبور به خرید انباری به نرخ روز کند، مگر اینکه در قرارداد پیش فروش این شرط وجود داشته باشد. اگر انباری جزو مشاعات یا بر اساس پروانه ساخت مجاز نبوده، شما میتوانید در داوری یا دادگاه، خواستار تحویل انباری به نسبت سهم مشاع خود یا ابطال ساخت غیرمجاز شوید.
۶. راهکار پیشنهادی
به شهرداری شکایت کنید: برای تخلف از پروانه ساخت و ساخت غیرمجاز، شهرداری مرجع رسیدگی است.
به داوری شکایت کنید: برای اختلاف ناشی از قرارداد (مثلا عدم تحویل انباری)، داوری مرجع رسیدگی است.
در هر صورت، خرید انباری به نرخ روز اختیاری است و شما میتوانید از این کار خودداری کنید.
نتیجه
شکایت به شهرداری در مورد تخلف از پروانه ساخت و ساخت غیرمجاز در مشاعات، احتمالا نتیجه خواهد داشت و میتواند منجر به توقف ساخت، جریمه یا تخریب شود. شکایت به داوری نیز در مورد اختلافات قراردادی راهگشا خواهد بود. خرید انباری به نرخ روز اختیاری است و نباید خود را مجبور به این کار بدانید.
اگر ساخت واحدهای مذکور بدون مجوز قانونی بوده و خارج از جواز صادره باشد امکان طرح شکایت از سوی شما وجود دارد . برای پاسخ دقیق تر باید جزییات به همراه مدارک بررسی شود .
ابتدا به داور مراجعه کنید و با ارائه قرارداد و پروانه ساخت، الزام به تحویل انباری یا جبران خسارت بخواهید..همزمان تخلف ساخت غیرمجاز در مشاعات را به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری گزارش دهید
