لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
با سلام و خسته نباشید به کارشناسان محترم.
ملک مسکونی را اجاره دادهام. الان مستاجر دو ماه است که اجاره را پرداخت نمیکند. حتی اظهارنامه هم فرستادم و فرصت ۴۸ ساعته به او دادم.
۱. آیا میتوانم از پیشپول (رهن) اجاره را خودم کم کنم؟
۲. با توجه به اینکه چند ماه تا پایان قرارداد مانده، میتوانم حکم تخلیه بگیرم؟
راهنماییام کنید. متشکرم.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
در ادامه، به سؤالات شما بر اساس قوانین جاری روابط موجر و مستاجر در ایران (به ویژه قانون مصوب ۱۳۷۶ و رویه قضایی مرتبط) پاسخ میدهم.
۱. آیا میتوانید از پیشپول (رهن) اجاره را خودتان کم کنید؟
خیر، شما نمیتوانید به طور خودسرانه و بدون حکم قضایی از مبلغ رهن (که قرضالحسنه محسوب میشود) برای کسر اجاره معوقه اقدام کنید. دلایل اصلی عبارتند از:
رهن (ودیعه) در قانون روابط موجر و مستاجر (ماده ۴ قانون ۱۳۷۶) به عنوان تضمین یا قرضالحسنه تلقی میشود و باید در پایان قرارداد به طور کامل به مستاجر بازگردانده شود، مگر اینکه خسارتی (مانند آسیب به ملک) اثبات شود.
کسر خودسرانه از رهن میتواند منجر به شکایت مستاجر علیه شما شود و حتی ممکن است به عنوان تصرف غیرقانونی یا عدم استرداد ودیعه تلقی گردد، که عواقب حقوقی مانند پرداخت خسارت تاخیر (اجرتالمثل) دارد.
اگر در قرارداد اجاره شرطی مبنی بر اجازه کسر اجاره معوقه از رهن وجود داشته باشد، ممکن است این کار مجاز باشد، اما حتی در این حالت هم بهتر است از طریق قضایی پیش بروید تا از مشکلات بعدی جلوگیری شود.
راهکار پیشنهادی:
برای مطالبه اجاره معوقه، دادخواست "مطالبه اجور معوقه" یا "تسویه حساب" به شورای حل اختلاف محل ملک تقدیم کنید. در فرآیند تسویه، دادگاه میتواند اجاره معوقه را از رهن کسر کند (پس از اثبات عدم پرداخت).
اگر مستاجر ملک را تخلیه کند، رهن را کامل استرداد کنید و جداگانه برای اجاره معوقه اقدام قضایی کنید.
۲. با توجه به اینکه چند ماه تا پایان قرارداد مانده، میتوانید حکم تخلیه بگیرید؟
بله، ممکن است بتوانید حکم تخلیه بگیرید، اما این کار مستقیم و فوری نیست و بستگی به وجود شرط فسخ در قرارداد اجاره دارد. توضیحات:
طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، تخلیه ملک مسکونی اصولا پس از پایان مدت قرارداد ممکن است (ماده ۳ قانون).
اما برای عدم پرداخت اجاره قبل از پایان مدت، مستقیما حکم تخلیه صادر نمیشود، مگر اینکه:
در قرارداد اجاره شرط فسخ برای عدم پرداخت اجاره (مثلا پس از ۱ یا ۲ ماه تاخیر) قید شده باشد. این شرط در اکثر قراردادهای بنگاهی استاندارد وجود دارد.
شما اظهارنامه رسمی فرستادهاید و فرصت ۴۸ ساعته دادهاید، که نشاندهنده وجود چنین شرطی است (معمولا فرصت شرطی ۱۰ روز یا کمتر است)
اگر شرط فسخ وجود داشته باشد، میتوانید ابتدا دادخواست "فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره" به دادگاه حقوقی (یا شورای حل اختلاف برای مبالغ پایین) تقدیم کنید. پس از صدور حکم فسخ، درخواست "حکم تخلیه" دهید.
فرآیند معمولا ۱ تا ۳ ماه طول میکشد (بسته به دادگاه و مدارک). اگر قرارداد تحت قانون قدیمیتر (۱۳۵۶) باشد (برای املاک تجاری قدیمی)، تخلیه آسانتر است، اما برای مسکونی معمولا قانون ۱۳۷۶ اعمال میشود.
راهکار پیشنهادی:
مدارک لازم: کپی قرارداد اجاره، اظهارنامه ارسالی، فیشهای پرداخت نشده، و سند مالکیت.
به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه کنید و تقاضای "دستور تخلیه" یا "فسخ و تخلیه" دهید. اگر شرط فسخ وجود نداشته باشد، تنها میتوانید اجاره معوقه را مطالبه کنید و تا پایان قرارداد صبر کنید.
در صورت اثبات عدم پرداخت بیش از ۳ ماه، شانس موفقیت بالاست، اما مستاجر میتواند با پرداخت معوقه و ۲۰% اضافه (برای یک بار) از تخلیه جلوگیری کند (بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶، اگر اعمال شود).
اگر جزئیات بیشتری از قرارداد (مانند متن شرط فسخ) دارید، میتوانم راهنمایی دقیقتری ارائه دهم. موفق باشید!
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل قرارداد اجاره صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۲٬۱۰۲ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پس از پایان مدت قرارداد می توانید جهت تخلیه اقدام و اجور معوقه را نیز کسر کنید
البته اظهار نظر دقیق مستلزم بررسی قرارداد و شروط مندرج در آن می باشد
بله امکان تهاتر اجاره با ودیعه هست ودر صورتی که مستاجر توافق در این خصوص ندارد ساز وکار خاصی دارد که قانونی اقدام کنید ودر خصوص تخلیه اگر شرط فسخ به جهت عدم پرداخت تعیین شده از آن شرط استفاده نمایید
تا زمانی که مستاجر در ملک حضور دارد، موجر حق برداشت از رهن را به صورت یکجانبه ندارد.
اما پس از تخلیه موجر میتواند اجارههای معوق را از رهن کسر و مابقی را به مستاجر بازگرداند.
اگر در قرارداد شرط شده باشد می توانید اجور معوقه را از پول پیش کم کنید ولاغیر . اگر شرط تخلیه در صورت عدم پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره درج شده باشد بله
اگر در قرارداد چنین موردی ذکر شده میتوانید و یا با خود مستاجر توافق کنید
خیر، شما حق تهاتر خودسرانه ندارید؛ برای کسر اجاره از رهن یا گرفتن حکم تخلیه پیش از موعد، باید دادخواست ثبت کنید.
موضوع منوط به بررسی مدارک و مستندات است
میتوانید اجور معوقه را مطالبه کنید و پس از پایان قرارداد از محل ودیعه کسر کنید
قرارداد می بایست ارزیابی گردد لذا پیشنهاد میکنم از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.
فسخ تابع قرارداد است.
شخصا حق تهاتر ندارید و باید دادخواست مطالبه اجور معوقه بدهید
اگر در قرارداد چنین موردی ذکر شده میتوانید و یا با خود مستاجر توافق کنید
بادرودوسلام باید قرارداد مطالعه شود.
اظهارنظر در این خصوص مستلزم بررسی قرارداد است.
مفاد قرارداد اجاره بایستی بررسی شود.
کاربر گرامی به قرارداد تنظیمی فیمابین بستگی دارد
بستگی به مفاد قرارداد اجاره خواهد داشت
باسلام
قرارداد اجاره ومدارک ومستندات شما باید بررسی شود.
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
