آیا موجر می‌تواند پس از دستور تخلیه با مامور اقدام به تخلیه کند؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام و وقت بخیر 🌿

جواب کوتاه
خیر؛ موجر نمی‌تواند با «برگه دستور تخلیه سه‌روزه» مستقیما به کلانتری برود و ملک را تخلیه کند. بعد از انقضای مهلت، باید از «واحد اجرای احکام» همان شورای حل اختلاف تقاضای اجرا کند. مامور اجرا (به‌همراه نیروی انتظامی در صورت لزوم) در تاریخ مشخص به محل مراجعه و عمل تخلیه را انجام می‌دهد. هرگونه اقدام خودسرانه موجر می‌تواند عنوان کیفری (ورود غیرمجاز، تخریب، مزاحمت) پیدا کند.

────────────────────────
مبنای قانونی
────────────────────────
۱) ماده واحده و آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
۲) مواد آیین‌نامه نحوه اجرای احکام مدنی در شوراهای حل اختلاف (مصوب ۱۳۹۹)
۳) مواد قانون اجرای احکام مدنی

────────────────────────
فرآیند قدم‌به‌قدم
────────────────────────
۱. صدور دستور تخلیۀ فوری
شورای حل اختلاف برگه‌ای با عنوان «دستور تخلیه ظرف سه روز» صادر و به مستاجر ابلاغ می‌کند. این برگه خودش حکم اجرا نیست؛ صرفا «اخطاریه برای تخلیه داوطلبانه» است.

۲. پایان مهلت سه‌روزه و درخواست اجرا
اگر مستاجر در مهلت تعیین‌شده ملک را تخلیه نکرد:
• موجر باید درخواست کتبی یا سیستمی به «دفتر اجرای احکام» شورا بدهد (فرم آماده دارد).
• مامور اجرا یک «معرفی‌نامه به کلانتری» و «برنامه زمان‌بندی تخلیه» تنظیم می‌کند.

۳. روز اجرا
• مامور اجرا، کلانتری محل و موجر با هم به ملک می‌روند.
• اگر مستاجر خود را معرفی کند، فرصت جمع‌آوری وسایل داده می‌شود؛ در غیر این‌صورت، اموال بسته‌بندی، صورت‌برداری و به انبار عمومی (حافظ امین) منتقل می‌شود.
• هزینه حمل و انبارداری با مستاجر است؛ ولی موجر باید پیش‌پرداخت بدهد (بعدا از مستاجر قابل مطالبه است).

۴. تحویل کلید و صورتجلسه
• پس از خروج اموال، مامور اجرا ملک را تحویل موجر داده، صورتجلسه تخلیه را امضا می‌کند و کلید را تحویل می‌دهد.
• یک نسخه از صورتجلسه در پرونده بایگانی می‌شود؛ این پایان فرایند اجراست.

────────────────────────
چرا اقدام مستقیم ممنوع است؟
────────────────────────
• ماده ۶۹۰ ق.م.ا: ورود و تصرف غیرقانونی در ملک ـ حتی مالکانه ـ جرم «مزاحمت یا ممانعت از حق» محسوب می‌شود.
• ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی: «اجرای حکم باید به‌وسیله ماموران اجرا و با نظارت قاضی اجرا انجام شود.»
• رویه قضایی: هرگونه تخلیه بدون صورتجلسه رسمی = ضمانت کیفری + جبران خسارت احتمالی اموال مستاجر.

────────────────────────
چک‌لیست عملی موجر
────────────────────────
✅ دریافت گواهی انقضای سه روز از دفتر ابلاغ (در سامانه ثنا هم قابل مشاهده است).
✅ پر کردن فرم «درخواست اجرای دستور تخلیه» در واحد اجرا + پرداخت هزینه اجرا (نیم درصد اجاره یک‌سال).
✅ هماهنگی تلفنی با مامور اجرا برای تعیین روز و ساعت تخلیه.
✅ تهیه کارگر و وسیله نقلیه در روز مقرر (اگر احتمال مقاومت مستاجر یا حجم اثاثیه زیاد است).
✅ حضور شخص موجر یا وکیل قانونی در محل تخلیه – غیبت او باعث تعویق عملیات می‌شود.

────────────────────────
جمع‌بندی
────────────────────────
۱) دستور سه‌روزه شورا صرفا «اخطار قبل از اجرا» است؛ اجرای قهری نیاز به دستور مامور اجرا دارد.
۲) پس از پایان مهلت، موجر باید به واحد اجرای احکام شورا مراجعه و تقاضای اجرا کند.
۳) مامور اجرا با معیت کلانتری در روز مقرر ملک را تخلیه و تحویل موجر می‌دهد.
۴) ورود خودسرانه موجر = جرم و مسئولیت مدنی.

اگر برای تنظیم فرم درخواست اجرا یا سؤالات ریزتر (هزینه‌ها، تکلیف ودیعه) نیاز به راهنما داشتید، در خدمت‌ام. موفق باشید 🌸