آیا معامله مستحق للغیر در هرشرایطی باطل است؟

سلام،شخصی ۱۰هزارمتر زمین بهم فروخت، که متوجه شدم،پلاک ثبتی مندرج دربیعی که برام منعقد کرده متعلق به خودشه، اما عرصه مندرج دربیع متعلق به خودش نیست،وعرصه واقعیش درجایی دیگر است وکلا ۳هزارمتر است،الان معامله کلا باطل است بدلیل مستحق للغیر بودن؟یافقط قسمت عرصه مندرج دربیع که متعلق به فروشنده نیست باطل است وعرصه صحیح جایگزین میشود دربیع؟وآیا امکان تنظیم به سند رسمی وغیره نسبت به پلاک ثبتی مندرج دربیع به نامم میسر نیست؟هیچ راهی جهت باطل نشدن بیع وجود نداره؟فروشنده میگه اصلا بهت نفروختم ودعوای ابطال میایعه نامه صوری مطرح کرده مچکرم.