آیا مستاجر میتواند با توجه به موارد زیر و به استناد مواد ۴۳۸، ۴۳۹ و ۴۴۰ قانون مدنی قرارداد را فسخ کند؟
با سلام و عرض خدا قوت
احتراما، به استحضار می رساند:
۱- یک قرارداد عادی اجاره منزل مسکونی فی مابین مستاجر و موجر در سال ۱۳۹۸ منعقد گردیده است.
۲- در قرارداد آمده که "این قرارداد تابع قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ است"، لیکن دو نفر شاهد ذیل آنرا امضاء نکرده اند.
۳- متراژ عین مستاجره به نظر کمتر از ۱۵۰ مترمربعی می رسید که در قرارداد ذکر شده بود. لذا درخواست تامین دلیل دادم به شورای حل اختلاف که ارجاع شد به کانون کارشناسان رسمی. الان در نظریه کارشناسی ذکر شده که:«متراژ کل عین مستاجره با مشاعات ۱۵۹.۳۰ مترمربع و متراژ بدون راه پله ۱۴۲.۸۷ مترمربع که ۹.۷۷ مترمربع آن بالکن است که به حیاط هم راه دارد».
۴- در قرارداد که مینوت چاپی اتحادیه مشاورین املاک میباشد، درخصوص متراژ، صرفا عبارت «مساحت ۱۵۰ مترمربع» ذکر شده است و عباراتی مانند زیربنای مفید، مساحت مفید، متراژ مشاعات، مساحت غیرمفید و امثالهم ذکر نشده است.
۵- در قرارداد، کلیه خیارات ولو خیار غبن به استثناء خیار تدلیس از طرفین ساقط شده است.
سوالات مطرح پیرامون این قرارداد این هست که:
۱- با توجه به اینکه مطابق با ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و بند ۵ ماده ۲ آیین نامه اجرایی آن، قرارداد تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ نیست، کدام قانون یا قوانین بر قرارداد حاکمیت دارد؟
۲- آیا با توجه به تامین دلیل کسری (نقصان) مساحت عین مستاجره، به استناد ماده ۴۷۹ قانون مدنی که بیان می دارد: «عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد»، آیا مستاجر خیار فسخ دارد؟ اگر دارد، آیا این خیار فوری است یا در هر زمان میتوان آنرا اعمال کرد؟
۳- آیا مستاجر میتواند با توجه به موارد زیر و به استناد مواد ۴۳۸، ۴۳۹ و ۴۴۰ قانون مدنی قرارداد را فسخ کند؟
الف) به استثنای خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن که مختص بیع هستند، مابقی خیارات در عقد اجاره نیز وجود دارند.
ب) تدلیس عبارت است از «پوشاندن عیب مال و نمایاندن امتیاز و کمال غیر واقعی در مال» و یا «نسبت دادن وصفی موهوم و بی اساس به مورد معامله برای فریفتن طرف دیگر» و موجر با اعلام مساحت خلاف واقع در قرارداد، وجود وصفی در عین مستاجره را وانمود کرده که حقیقت ندارد و مستاجر فریفته شده است.
۴- تنی چند از وکلا را اعتقاد بر این است که «تدلیس و فریب در این قرارداد به نحوی است که می توان گفت سبب ایجاد اشتباه موثر مستاجر در انعقاد عقد اجاره شده و لذا قرارداد از ابتدا باطل است و فسخ آن وجهی ندارد» نظر شما در این خصوص چیست؟ به چه استنادی، قرارداد باطل است، و مستاجر چه اقداماتی میتواند/باید بکند؟
از لطف شما در ارائه پاسخ شمارهبندی شده به ترتیب سوالات متشکرم.
راد
با توجه به توافق طرفین قانون سال ۱۳۷۶ حاکم است و اختلاف متراژ جزئی معمولاً مانع انتفاع تلقی نمیشود و فسخ را بسیار دشوار میکند.
این قاعده بر اساس وضعیت متراژ ذکرشده در پرونده است و نتیجه نهایی بستگی به نظر قاضی و شرایط اختصاصی قرارداد شما دارد.
