موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
در یک ساختمان ۳۰ واحدی، فردی بدون اینکه صورتجلسه معتبری با امضای بیش از ۵۰ درصد مالکان دارای قسمتهای اختصاصی ساختمان داشته باشد، خود را مدیر میداند و صندوق ساختمان را با حساب شخصی خود در اختیار گرفته است. به اعتراض شماری از مالکان در خصوص ارائه اسناد معتبر مدیریت خود نیز تمکین نمیکند. به اظهارنامههایی هم که با همین موضوع و شفافسازی دخل و خرج ساختمان برایش فرستادهایم پاسخی نمیدهد و به هیچ عنوان هم حاضر نیست این موقعیت را به دیگری واگذار کند. همین مسئله شک و شبهه مالکان را برانگیخته که از حساب ساختمان یا این موقعیت سوء استفادههایی هم دارد. آیا واریز پول بابت شارژ ماهانه ساختمان به حساب این شخص با چنین رویهای که دارد درست است؟ و در برابر این شخص چه باید کرد؟
سلام
براساس قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، اقدامات این فرد فاقد وجاهت قانونی است و ادامه واریز وجه به حساب شخصی او ریسکهای حقوقی بالایی دارد. با توجه به عدم ارائه صورتجلسه و امتناع از شفافسازی، توصیه میشود اقدامات زیر را بهصورت مرحلهبندی شده دنبال کنید:
واریز وجه به حساب شخصی
طبق قانون، انتخاب مدیر باید در مجمع عمومی و با رای اکثریت (بیش از نصف) مالکان انجام شود و تصمیمات در صورتجلسه ثبت گردد. واریز پول به حساب فردی که مدرکی دال بر مدیریت قانونی خود ارائه نمیدهد، از نظر حقوقی الزامآور نیست.
توقف واریز: تا زمان ارائه صورتجلسه معتبر، شما وظیفهای برای واریز وجه به حساب شخصی ایشان ندارید.
جایگزین ایمن: مبالغ شارژ را نزد خود نگه دارید یا در صورت فشار، آن را از طریق تودیع در صندوق دادگستری یا واریز به حسابی که توسط اکثریت مالکان تایید شده، پرداخت کنید تا مستمسکی برای قطع خدمات مشترک ایجاد نشود.
اقدامات قانونی علیه مدیر متخلف
از آنجایی که ارسال اظهارنامه بینتیجه بوده، گامهای اجرایی زیر برای عزل و برخورد با وی ضروری است:
برگزاری مجمع عمومی فوقالعاده: مالکان دارای بیش از نصف مساحت اختصاصی ساختمان میتوانند بدون نیاز به مدیر فعلی، مجمع عمومی تشکیل داده و مدیر جدید انتخاب کنند. در این جلسه باید صورتجلسه عزل مدیر قبلی و انتصاب مدیر جدید تنظیم شود.
شکایت حقوقی (الزام به تحویل اسناد): مدیر جدید میتواند دادخواستی مبنی بر «الزام به استرداد اسناد و مدارک ساختمان و وجوه موجود در صندوق» علیه فرد مذکور در مراجع قضایی مطرح کند.
شکایت کیفری (خیانت در امانت): اگر مستنداتی مبنی بر سوءاستفاده مالی وجود دارد، مالکان میتوانند به اتهام «خیانت در امانت» علیه او شکایت کنند؛ چرا که وجوه شارژ نزد مدیر امانت است و تصرف شخصی در آن جرم محسوب میشود.
سلام و درود طبق قانون مجتمعهای مسکونی و آئیننامه اجرایی ساختمانها، شما میتوانید از سایر مالکان درخواست تشکیل مجمع عمومی برای انتخاب یک مدیر جدید کنید. در این مجمع، با اکثریت مالکان، تصمیمی برای انتخاب مدیر ساختمان و نحوه مدیریت وجوه شارژ گرفته میشود.اگر مجمع عمومی با بیش از ۵۰ درصد امضاهای مالکان برگزار شود، میتوانید شخص جدیدی را به عنوان مدیر انتخاب کنید و صورتجلسه معتبر تنظیم کنید. این صورتجلسه باید برای مدیریت حسابها و امور مالی ساختمان به بانک و مراجع رسمی ارسال شود.
مدیر ساختمان بدون برگزاری مجمع عمومی و تنظیم صورتجلسه معتبر با امضای اکثریت مالکان، وجاهت قانونی ندارد و واریز شارژ به حساب شخصی وی صحیح نیست؛ برای اقدام، باید از طریق دادگاه (شورای حل اختلاف سابق) درخواست خلع ید و تعیین مدیر موقت کنید.
بر اساس ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها، مدیر ساختمان باید از طریق برگزاری جلسه مجمع عمومی مالکان و با رای اکثریت مالکان انتخاب شود و صورتجلسهای معتبر با امضای بیش از ۵۰ درصد مالکان تهیه شود.در غیران صورت اقدامات فضولی بوده و خارج از قانون صورت گرفته و میتوان مجمع عمومی ساختمان را دعوت نمود و پس از جمع آوری ادله دادخواست عزل مدیر غیرقانونی و الزام به ارائه حساب و اسناد و استرداد وجوه را به دادگاه حقوقی تقدیم کنید
بهتر است واریز ننموده و بیش از نیمی از مالکان بعد از تشکیل جلسه نسبت ب تعیین مدیر اقدام نمایید اظهارنامه برای مالک فعلی مبنی بر ارائه صورتحساب دوران مدیریت ارسال گردد
اولین اقدام اظهارنامه بابت توضیح در مورد خرج و مخارج دومین اقدام تشکیل جلسه مجمع و تعیین مدیر و اعلام اینکه ایشان سمتی ندارند و سومین اقدام طرح دعوای کیفری مناسب .ضمنا به حساب ایشان پولی واریز نشود،واریز پول برای اداره ساختمان به ایشان،خود یک اقرار ضمنی به مدیریت وی می باشد.
**خلاصه پاسخ:** خیر، واریز شارژ به حساب شخصی فردی که بدون مجوز قانونی خود را مدیر ساختمان معرفی کرده و در برابر درخواستهای شفافسازی مقاومت میکند، **اصولا نادرست و پرخطر است.** اقدامات فوری و قانونی زیر ضروری است:
### اقدامات فوری و ضروری:
۱. **توقف واریز شارژ به حساب شخصی:** مالکان باید به صورت جمعی توافق کنند که پرداختها را تا تعیین تکلیف نهایی متوقف کنند. میتوان به جای آن، مبالغ را به صورت امانی در حساب مشترک تحت نظر چند مالک معتمد یا به صورت سپرده نگهداری کرد. **توجه:** توقف کامل شارژ ممکن است مشکلات دیگری ایجاد کند، بنابراین این تصمیم باید با آگاهی و احتمالا مشورت حقوقی گرفته شود.
۲. **تشکیل مجمع عمومی فوقالعاده:** حداقل مالکانی که مجموعا بیش از **۵۰ درصد** از مساحت کل ساختمان را دارا هستند (مطابق ماده ۵ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها) باید دعوت شوند و در یک **مجمع عمومی فوقالعاده** رسمی تشکیل جلسه دهند. در این جلسه:
* وضعیت فعلی بررسی میشود.
* با رای اکثریت حاضر در جلسه، **مدیر جدیدی انتخاب** و صورتجلسه معتبر تنظیم میشود.
* برای مدیر جدید **حساب بانکی به نام ساختمان** افتتاح میشود.
* تصمیم به **افزایش فشار قانونی** بر فرد سابق گرفته میشود.
۳. **ابلاغ رسمی صورتجلسه:** صورتجلسه مجمع و معرفی مدیر جدید، **رسما و با دریافت رسید** (از طریق اظهارنامه یا مراجعه حضوری) به فرد متخلف ابلاغ شود و از او خواسته شود فورا حسابها، اسناد و موجودی صندوق را تحویل دهد.
### اقدامات قانونی و پیگیریهای قضایی:
اگر فرد پس از ابلاغ رسمی مجمع عمومی، همچنان مقاومت کند، باید اقدامات قویتری صورت گیرد:
۴. **طرح شکایت کیفری:** با توجه به شبهه سوء استفاده مالی، میتوان علیه این فرد با عناوین حقوقی-کیفری مانند **تصرف غیرقانونی**، **اختلاس** (اگر از وجوه ساختمان استفاده شخصی کرده باشد)، **کلاهبرداری** و **عدم ایفای تعهدات** در **دادگاه کیفری** یا **شورای حل اختلاف** (با توجه به میزان خسارت) شکایت کرد. **شفاف نکردن دخل و خرج** و **عدم تحویل اموال** میتواند مصداق این جرائم باشد.
۵. **ارسال اظهارنامه رسمی:** پیش از شکایت، ارسال یک **اظهارنامه حقوقی** توسط وکیل مبنی بر الزام وی به استرداد اموال و حسابها میتواند موثر باشد.
۶. **مراجعه به اداره ثبت اسناد:** در برخی شهرها، ادارات ثبت اسناد و املاک، واحدهایی برای رسیدگی به اختلافات آپارتماننشینی دارند. میتوان با ارائه صورتجلسه معتبر، وضعیت را به آنها اطلاع داد.
۷. **درخواست دستور موقت:** در حین رسیدگی قضایی، میتوان از دادگاه درخواست **دستور موقت** برای منع وی از تصرف حساب و مدیریت ساختمان کرد.
### توصیههای مهم:
* **همبستگی و همراهی مالکان:** کلید موفقیت، هماهنگی و وحدت عمل میان مالکان ناراضی است. فرد متخلف با تفرقه بین مالکان به موقعیت خود ادامه میدهد.
* **مستندسازی:** تمامی مراحل اعتراض، اظهارنامهها، صورتجلسات، رسیدهای پرداخت قدیمی و هرگونه مدرکی که نشاندهنده رفتار متخلفانه یا عدم شفافیت وی است، باید نگهداری شود.
* **مشورت حقوقی:** با توجه به پیچیدگی احتمالی موضوع و خطرات مالی، **مراجعه به یک وکیل متخصص در امکن ملکی و آپارتماننشینی** شدیدا توصیه میشود. وکیل میتواند بهترین مسیر قانونی را با توجه به جزئیات پرونده ترسیم کند.
### جمعبندی:
وضعیت توصیفشده **غیرعادی و نشاندهنده سوء مدیریت یا سوءنیت جدی** است. ادامه روند فعلی، ساختمان را با خطر مالی و اختلافات شدید مواجه میکند. **اقدام قاطع، جمعی و قانونی** تنها راه حل است. اولین گام، **تشکیل مجمع عمومی معتبر و انتخاب مدیر جدید** است و در صورت مقاومت، **راههای قضایی** باید به سرعت دنبال شوند.
باسلام و وقت بخیر مدیر شما هیچ سمتی ندارد و از طریق استرداد وجه و دادخواست میتوانید مبالغ را مسترد کنید پیشنهاد بنده به شما نوشتن دادخواست توسط وکیل است(که با رد دعوا بدلیل اشتباه در دادخواست مواجعه نشوید)
سلام ابتدا غیرقانونی بودن تصدی مدیریت ساختمان را از طریق ارسال اظهارنامه به مشارالیه ابلاغ و مدت یک هفته فرصت برای تحویل مدارک و مستندات و وجوه صندوق ساختمان دهید همزمان در مدت یک هفته طی فراخوانی مدیر جدید را تعیین کنید.
با سلام و عرض ادب، وفق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها مدیر ساختمان بایستی از طریق برگزاری جلسه مجمع عمومی ساختمان و با رای اکثریت مالکان انتخاب شود. از این رو با توجه به سوال مطروحه به نظر می رسد که مدیر ساختمان به صورت قانونی انتخاب نشده و دارای اختیارات مدیر ساختمان تلقی نمی شود. در صورتی که وجوهی به حساب ایشان واریز شده باشد این وجوه از طریق طرح دعوی حقوقی قابل استرداد می باشد و همچنین در صورتی که در راستای انجام این امور مرتکب جرمی شده باشد نیز از طریق طرح شکایت کیفری قابل مجازات می باشد. از این رو بررسی دقیق موضوع و ارائه راهکار دقیق در خصوص موضوع مستلزم بررسی دقیق مدارک و پرسش و پاسخ های متعدد بین شما و وکیلی مجرب می باشد.
اقدام ایشان کاملا غیر قانونی است و مالکین میتوانند مطابق مقررات قانون و آئین نامه تملک آپارتمانها اقدام به تشکیل مجمع عمومی کرده و انتخابات برگزار نمایند .
