آیا مدیر ساختمان بدون صورتجلسه معتبر است؟

حسین حاجی زاده

۸ ماه پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۸۰۵ مشاوره موفق

**خلاصه پاسخ:** خیر، واریز شارژ به حساب شخصی فردی که بدون مجوز قانونی خود را مدیر ساختمان معرفی کرده و در برابر درخواست‌های شفاف‌سازی مقاومت می‌کند، **اصولا نادرست و پرخطر است.** اقدامات فوری و قانونی زیر ضروری است:

### اقدامات فوری و ضروری:
۱. **توقف واریز شارژ به حساب شخصی:** مالکان باید به صورت جمعی توافق کنند که پرداخت‌ها را تا تعیین تکلیف نهایی متوقف کنند. می‌توان به جای آن، مبالغ را به صورت امانی در حساب مشترک تحت نظر چند مالک معتمد یا به صورت سپرده نگهداری کرد. **توجه:** توقف کامل شارژ ممکن است مشکلات دیگری ایجاد کند، بنابراین این تصمیم باید با آگاهی و احتمالا مشورت حقوقی گرفته شود.
۲. **تشکیل مجمع عمومی فوق‌العاده:** حداقل مالکانی که مجموعا بیش از **۵۰ درصد** از مساحت کل ساختمان را دارا هستند (مطابق ماده ۵ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها) باید دعوت شوند و در یک **مجمع عمومی فوق‌العاده** رسمی تشکیل جلسه دهند. در این جلسه:
* وضعیت فعلی بررسی می‌شود.
* با رای اکثریت حاضر در جلسه، **مدیر جدیدی انتخاب** و صورتجلسه معتبر تنظیم می‌شود.
* برای مدیر جدید **حساب بانکی به نام ساختمان** افتتاح می‌شود.
* تصمیم به **افزایش فشار قانونی** بر فرد سابق گرفته می‌شود.
۳. **ابلاغ رسمی صورتجلسه:** صورتجلسه مجمع و معرفی مدیر جدید، **رسما و با دریافت رسید** (از طریق اظهارنامه یا مراجعه حضوری) به فرد متخلف ابلاغ شود و از او خواسته شود فورا حساب‌ها، اسناد و موجودی صندوق را تحویل دهد.

### اقدامات قانونی و پیگیری‌های قضایی:
اگر فرد پس از ابلاغ رسمی مجمع عمومی، همچنان مقاومت کند، باید اقدامات قوی‌تری صورت گیرد:

۴. **طرح شکایت کیفری:** با توجه به شبهه سوء استفاده مالی، می‌توان علیه این فرد با عناوین حقوقی-کیفری مانند **تصرف غیرقانونی**، **اختلاس** (اگر از وجوه ساختمان استفاده شخصی کرده باشد)، **کلاهبرداری** و **عدم ایفای تعهدات** در **دادگاه کیفری** یا **شورای حل اختلاف** (با توجه به میزان خسارت) شکایت کرد. **شفاف نکردن دخل و خرج** و **عدم تحویل اموال** می‌تواند مصداق این جرائم باشد.
۵. **ارسال اظهارنامه رسمی:** پیش از شکایت، ارسال یک **اظهارنامه حقوقی** توسط وکیل مبنی بر الزام وی به استرداد اموال و حساب‌ها می‌تواند موثر باشد.
۶. **مراجعه به اداره ثبت اسناد:** در برخی شهرها، ادارات ثبت اسناد و املاک، واحدهایی برای رسیدگی به اختلافات آپارتمان‌نشینی دارند. می‌توان با ارائه صورتجلسه معتبر، وضعیت را به آن‌ها اطلاع داد.
۷. **درخواست دستور موقت:** در حین رسیدگی قضایی، می‌توان از دادگاه درخواست **دستور موقت** برای منع وی از تصرف حساب و مدیریت ساختمان کرد.

### توصیه‌های مهم:
* **همبستگی و همراهی مالکان:** کلید موفقیت، هماهنگی و وحدت عمل میان مالکان ناراضی است. فرد متخلف با تفرقه بین مالکان به موقعیت خود ادامه می‌دهد.
* **مستندسازی:** تمامی مراحل اعتراض، اظهارنامه‌ها، صورتجلسات، رسیدهای پرداخت قدیمی و هرگونه مدرکی که نشان‌دهنده رفتار متخلفانه یا عدم شفافیت وی است، باید نگهداری شود.
* **مشورت حقوقی:** با توجه به پیچیدگی احتمالی موضوع و خطرات مالی، **مراجعه به یک وکیل متخصص در امکن ملکی و آپارتمان‌نشینی** شدیدا توصیه می‌شود. وکیل می‌تواند بهترین مسیر قانونی را با توجه به جزئیات پرونده ترسیم کند.

### جمع‌بندی:
وضعیت توصیف‌شده **غیرعادی و نشان‌دهنده سوء مدیریت یا سوءنیت جدی** است. ادامه روند فعلی، ساختمان را با خطر مالی و اختلافات شدید مواجه می‌کند. **اقدام قاطع، جمعی و قانونی** تنها راه حل است. اولین گام، **تشکیل مجمع عمومی معتبر و انتخاب مدیر جدید** است و در صورت مقاومت، **راه‌های قضایی** باید به سرعت دنبال شوند.

محمدمهدی قنبری

۷ ماه پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
براساس قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، اقدامات این فرد فاقد وجاهت قانونی است و ادامه واریز وجه به حساب شخصی او ریسک‌های حقوقی بالایی دارد. با توجه به عدم ارائه صورتجلسه و امتناع از شفاف‌سازی، توصیه می‌شود اقدامات زیر را به‌صورت مرحله‌بندی شده دنبال کنید:

واریز وجه به حساب شخصی
طبق قانون، انتخاب مدیر باید در مجمع عمومی و با رای اکثریت (بیش از نصف) مالکان انجام شود و تصمیمات در صورتجلسه ثبت گردد. واریز پول به حساب فردی که مدرکی دال بر مدیریت قانونی خود ارائه نمی‌دهد، از نظر حقوقی الزام‌آور نیست.

توقف واریز: تا زمان ارائه صورتجلسه معتبر، شما وظیفه‌ای برای واریز وجه به حساب شخصی ایشان ندارید.
​
جایگزین ایمن: مبالغ شارژ را نزد خود نگه دارید یا در صورت فشار، آن را از طریق تودیع در صندوق دادگستری یا واریز به حسابی که توسط اکثریت مالکان تایید شده، پرداخت کنید تا مستمسکی برای قطع خدمات مشترک ایجاد نشود.

اقدامات قانونی علیه مدیر متخلف
از آنجایی که ارسال اظهارنامه بی‌نتیجه بوده، گام‌های اجرایی زیر برای عزل و برخورد با وی ضروری است:

برگزاری مجمع عمومی فوق‌العاده: مالکان دارای بیش از نصف مساحت اختصاصی ساختمان می‌توانند بدون نیاز به مدیر فعلی، مجمع عمومی تشکیل داده و مدیر جدید انتخاب کنند. در این جلسه باید صورتجلسه عزل مدیر قبلی و انتصاب مدیر جدید تنظیم شود.

شکایت حقوقی (الزام به تحویل اسناد): مدیر جدید می‌تواند دادخواستی مبنی بر «الزام به استرداد اسناد و مدارک ساختمان و وجوه موجود در صندوق» علیه فرد مذکور در مراجع قضایی مطرح کند.

شکایت کیفری (خیانت در امانت): اگر مستنداتی مبنی بر سوءاستفاده مالی وجود دارد، مالکان می‌توانند به اتهام «خیانت در امانت» علیه او شکایت کنند؛ چرا که وجوه شارژ نزد مدیر امانت است و تصرف شخصی در آن جرم محسوب می‌شود.

احسان عبدالهی تأیید‌شده

۸ ماه پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۱٬۲۲۳ مشاوره موفق

اقدام ایشان کاملا غیر قانونی است و مالکین میتوانند مطابق مقررات قانون و آئین نامه تملک آپارتمانها اقدام به تشکیل مجمع عمومی کرده و انتخابات برگزار نمایند .