موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
چنانچه در مبایعهنامه ملک پرداخت ثمن طی چند قسط و عدم پرداخت هر یک از اقساط توسط خریدار را حق فسخی برای فروشنده شرط کنند، ولیکن مدت اعمال فسخ تعیین نشده باشد و تاریخ محضر با فاصله از سررسید قسط آخر درج شده باشد و نهایتا تمام اقساط پرداخت نگردد، در فرض درخواست ماده خیار شرط به استناد عدم تعیین مهلت فسخ جهت ابطال بیع و شرط توسط فروشنده؛ آیا فاصله آخرین قسط تا زمان محضر به عنوان مدت فسخ مورد پذیرش دادگاه قرار میگیرد؟ لطفا رای وحدت رویه ۸۱۰ سال ۱۴۰۰ مدنظر باشد.
سلام
با توجه به اینکه موضوع شرط خیار بابت تاخیر ثمن می باشد و اعمال حق فسخ فوریت عرفی دارد بایستی فورا اراده فسخ اعلام شود در غیر اینصورت شرط صرف نظر شده تلقی می گردد و مکان فسخ میسر نیست
سلام عرض ادب اگر طرفین در قرارداد خود، خیار شرط را بدون مدت پیش بینی نمایند، در صورتی که احراز شود قصد متعاقدین قید شرط نامحدود برای فسخ معامله نبوده بلکه هدف آن ها استحکام بخشی به قرارداد و اجرای تعهدات مندرج در آن بوده است، خیار بدون مدت تلقی نشده و موجب بطلان قرارداد نیست.
سلام ~
اگر طرفین در قرارداد خود، خیار شرط را بدون مدت پیش بینی نمایند، در صورتی که احراز شود قصد متعاقدین قید شرط نامحدود برای فسخ معامله نبوده بلکه هدف آن ها استحکام بخشی به قرارداد و اجرای تعهدات مندرج در آن بوده است، خیار بدون مدت تلقی نشده و موجب بطلان قرارداد نیست.
باسلام
مدت برای خیار شرط در مبایعهنامه ضروری نیست.
در صورت عدم تعیین مدت:
فاصله زمانی از سررسید آخرین قسط تا اقدام فروشنده یا تاریخ محضر به عنوان مدت فسخ لحاظ میشود.
شرط فسخ معتبر است و فروشنده میتواند طبق خیار شرط معامله را فسخ کند.
وحدت رویه تاکید میکند که عدم تعیین مدت باعث ابطال شرط فسخ نمیشود.
درود بر شما،
اگر قرارداد ثمن را بهصورت اقساط با «مواعد معین» ذکر کرده باشد (یعنی هر قسط تاریخ مشخص دارد)، فاصله آخرین قسط تا تاریخ محضر نیاز به تفسیر بعنوان «مدت فسخ» ندارد؛ تحقق تخلف در سررسید قسط آخر خودش «شرط» را محقق میکند و فروشنده میتواند فورا خیار خود را اعمال کند (استناد: ماده ۳۹۹ با تفسیر ماده ۴۰۰ و رای وحدترویه ۸۱۰).
اگر قرارداد اصلا مواعد معین برای اقساط نداشته و صرفا نوشته «پرداخت اقساط» یا «در اقساطی مقرر شود»، آنگاه ماده ۴۰۱ میگوید شرط خیار «بدون مدت» باطل است و **دادگاه معمولا «فاصله آخرین قسط تا محضر» را بهعنوان مدت قابل قبول نخواهد دانست مگر آنکه بتوانید با قرائن قوی (نامهها، رسیدها، عرف، رفتار طرفین) اثبات کنید که طرفین عملا مواعدی را منظور داشتهاند.
رای وحدترویه ۸۱۰ بهنفع شماست مشروط بر اینکه ثابت کنید «مواعد پرداخت» در قرارداد وجود داشته یا از قرارداد قابل فهم باشد؛ این رای تاکید میکند که حتی اگر خریدار بین موعد و اعمال فسخ ملک را فروخته باشد، فروشنده در صورت اعمال صحیح خیار، حق استرداد دارد.
باسلام
شما با استناد به عدم تحقق شرط (عدم پرداخت اقساط) تا تاریخ مقرر برای تنظیم سند (محضر)، میتوانید ادعای اعمال خیار فسخ را مطرح کنید.فاصله بین آخرین قسط و تاریخ محضر به عنوان یک بازه زمانی عرفی و منطقی که شما میتوانید از حق فسخ خود استفاده کنید،و توسط دادگاه پذیرفته میشود، زیرا خیار شرط در این حالت، تا زمانی که وضعیت نهایی شدن معامله (تنظیم سند) معلق بوده، زنده تلقی میشود.
مانا باشید
اساس رای وحدت رویه دیوان عالی کشور، اگر در مبایعهنامه برای فروشنده حق فسخ در صورت عدم پرداخت اقساط شرط شده باشد ولی مدت اعمال فسخ تعیین نگردد، اصل صحت شرط فسخ پذیرفته میشود و اعمال آن موجب بازگشت مالکیت به فروشنده است. بنابراین، فاصله میان سررسید آخرین قسط تا تاریخ مقرر حضور در دفترخانه میتواند به عنوان مهلت عرفی اعمال فسخ مورد پذیرش دادگاه قرار گیرد، مشروط بر اینکه فروشنده در این فاصله اقدام به اعلام فسخ نماید.
با درود
اگر بپذیریم که خیار شرط در مبایعه نامه قید شده مطابق قانون مدنی شرط و عقد باطل می باشد. اگر تخلف از شرط در نظر بگیریم عقد صحیح است و تا روز محضر حق فسخ باقیست. رویه غالب خیار شرط را میپذیرد.
سلام
خیر؛ مطابق رای وحدت رویه ۸۱۰ سال ۱۴۰۰، در صورت عدم تعیین مدت برای خیار شرط، شرط و بیع باطل است. بنابراین فاصله بین سررسید آخرین قسط تا تاریخ محضر بهعنوان مدت فسخ مورد پذیرش دادگاه قرار نمیگیرد.
با سلام.
همین که ذکر می گردد تادیه در مدت زمان مشخص، یعنی حق اعمل خیار نیز در مدت همان محدوده می باشد و خیار بدون مدت نیست و مورد پذیرش دادگاه هم خواهد بود.
سلام
در پاسخ به سوال شما باید گفت بله، در رویه قضایی فعلی، فاصله بین قسط پرداخت نشده تا تاریخ تنظیم سند رسمی (محضر) معمولا به عنوان مدت متعارف برای اعمال خیار فسخ پذیرفته میشود و قرارداد به استناد ماده ۴۰۱ قانون مدنی باطل تلقی نمیگردد.
استدلال حقوقی و نحوه برخورد دادگاهها با این موضوع، با توجه به رای وحدت رویه ۸۱۰، به شرح زیر است:
۱. ماهیت شرط: خیار تخلف از شرط، نه خیار شرط
بسیاری از محاکم و دکترین حقوقی، شرط «فسخ در صورت عدم پرداخت اقساط» را از مصادیق «خیار شرط» (موضوع ماده ۳۹۹ ق.م که نیازمند مدت دقیق است) نمیدانند، بلکه آن را «خیار تخلف از شرط» (موضوع مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ ق.م) یا «شرط فاسخ» تفسیر میکنند.
تفاوت مهم: در «خیار شرط» اگر مدت تعیین نشود، هم شرط و هم عقد باطل است (ماده ۴۰۱). اما در «خیار تخلف از شرط»، مبنای ایجاد حق فسخ، تخلف متعهد (خریدار) است و نه صرفا اراده طرفین؛ بنابراین عدم ذکر مدت دقیق برای آن، موجب بطلان قرارداد نمیشود و حق فسخ به محض تخلف (عدم پرداخت قسط) برای فروشنده ایجاد میشود.
۲. تاریخ محضر به عنوان سقف زمانی (مدت ضمنی)
حتی اگر دادگاه این شرط را «خیار شرط» تلقی کند، بر اساس اصل صحت قراردادها، تلاش میکند برای آن مدتی بیابد تا قرارداد باطل نشود. رویه غالب این است که تاریخ تنظیم سند رسمی که در مبایعهنامه ذکر شده، به عنوان پایان مهلت استفاده از این حق فسخ در نظر گرفته میشود.
به عبارت دیگر، دادگاه استدلال میکند که اراده طرفین این بوده که وضعیت معامله تا روز انتقال سند نهایی مشخص شود؛ بنابراین اگر خریدار اقساط را نپرداخت، فروشنده نهایتا تا روز محضر (یا مدت کوتاهی پس از آن عرفا) فرصت دارد اراده خود مبنی بر فسخ را اعلام کند.
۳. تاثیر رای وحدت رویه ۸۱۰ (مصوب ۱۴۰۰)
رای وحدت رویه ۸۱۰ دیوان عالی کشور اگرچه مستقیما در مورد «مدت خیار» نیست، اما صحت و نفوذ چنین شروطی را به شدت تقویت کرده است.
مفاد رای: این رای مقرر میدارد که اگر خریدار ثمن را در موعد مقرر نپردازد و بایع قرارداد را فسخ کند، این فسخ صحیح است و بایع میتواند ملک را حتی اگر به شخص ثالثی فروخته شده باشد، پس بگیرد (استرداد مبیع).
ارتباط با سوال شما: این رای به طور ضمنی تایید میکند که شرط «فسخ در صورت عدم پرداخت چک/قسط» یک شرط معتبر و قوی است. دیوان عالی کشور با صدور این رای، عملا استدلالهایی که سعی در باطل کردن این گونه شروط (به بهانه مبهم بودن یا نداشتن مدت) داشتند را تضعیف کرده و بر «حق فروشنده برای بازپسگیری ملک در صورت بدعهدی خریدار» صحه گذاشته است.
نتیجهگیری
در فرض سوال شما، عدم تعیین مدت خاص برای فسخ، موجب بطلان معامله نیست. دادگاهها با استناد به عرف و تاریخ محضر، زمان اعمال فسخ را محدود به بازه زمانی وصول اقساط تا تاریخ تنظیم سند میدانند. بنابراین:
معامله صحیح است (باطل نیست).
فروشنده حق فسخ دارد (به استناد تخلف خریدار).
مدت این حق فسخ معمولا تا تاریخ تنظیم سند رسمی یا مدت عرفی پس از برگشت خوردن چک/قسط تفسیر میشود.
توصیه: برای اعمال این حق، فروشنده باید بلافاصله پس از عدم پرداخت قسط، اراده خود مبنی بر فسخ را (ترجیحا از طریق اظهارنامه رسمی) به خریدار اعلام کند تا شائبه «اسقاط حق فسخ» به دلیل گذشت زمان طولانی پیش نیاید.
