آیا محکوم‌علیه می‌تواند تقاضای کارشناسی جدید کند؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام.
با توجه به سؤال شما درباره ملک مشاع موروثی که پس از دو بار مزایده به فروش نرفته است، پاسخ را بر اساس قوانین موجود و اطلاعات ارائه‌شده در منابع حقوقی توضیح می‌دهم.

برگزاری مزایده برای بار سوم و امکان درخواست کارشناسی جدید
طبق قوانین اجرای احکام مدنی ایران، به‌ویژه ماده ۱۳۲، در صورتی که ملک در مزایده دوم نیز به فروش نرسد، امکان برگزاری مزایده برای بار سوم به‌صورت کلی پیش‌بینی نشده است، مگر در موارد خاص مانند املاک مشاع یا موروثی که هدف از مزایده، تقسیم ماترک یا رفع اشتراک است. با این حال، در مورد املاک مشاع، برخی منابع حقوقی تاکید دارند که مزایده می‌تواند تا زمان فروش ملک ادامه یابد، به‌ویژه اگر هدف، رفع اشتراک یا تقسیم ارث باشد.

درباره درخواست کارشناسی جدید توسط محکوم‌علیه، قانون به‌صراحت به این موضوع اشاره نکرده است. اما بر اساس نظرات حقوقی، اگر شرایط مؤثر بر ارزش ملک (مانند گذشت زمان طولانی یا تغییرات بازار) تغییر کرده باشد، دادگاه می‌تواند با تشخیص خود یا به درخواست طرفین، کارشناسی مجدد را بپذیرد. بنابراین، محکوم‌علیه می‌تواند تقاضای کارشناسی جدید را مطرح کند، ولی پذیرش آن به نظر دادگاه و احراز تغییر شرایط بستگی دارد.

سرنوشت ملک مشاع موروثی پس از دو بار مزایده ناموفق
در مورد املاک مشاع موروثی، اگر پس از دو بار مزایده خریداری پیدا نشود، قانون رفتار متفاوتی نسبت به اموال عادی دارد. بر اساس قانون اجرای احکام مدنی، در حالت عادی اگر ملک در مزایده دوم فروش نرود و محکوم‌له (طلبکار یا ذی‌نفع) حاضر به پذیرش ملک به قیمت کارشناسی نباشد، ملک به محکوم‌علیه (مالک اولیه) بازگردانده می‌شود. اما در مورد املاک مشاع یا موروثی، هدف از مزایده اغلب رفع اشتراک یا تقسیم ارث است؛ بنابراین، بازگرداندن ملک به مالک اولیه ممکن است با هدف اولیه (تقسیم) در تضاد باشد.

در این شرایط، برخی منابع حقوقی تاکید دارند که برای املاک مشاع، مزایده باید تا زمان فروش ادامه یابد. همچنین، در صورتی که ملک به فروش نرسد، ممکن است به طلبکار یا یکی از وراث پیشنهاد شود که ملک را به قیمت کارشناسی قبول کند. اگر هیچ‌کدام از این گزینه‌ها محقق نشود، در مورد املاک مشاع موروثی، قانون به اجاره دادن سهم مدیون به طلبکار یا ذی‌نفع اشاره دارد تا از محل اجاره‌بها، حقوق طرفین استیفا شود.

در نتیجه، در مورد ملک مشاع موروثی شما، بعید است که پس از دو بار مزایده ناموفق، ملک به‌صورت خودکار به محکوم‌علیه بازگردد، زیرا هدف از مزایده، تقسیم ارث یا رفع اشتراک است و دادگاه احتمالا به دنبال راهکارهایی مانند ادامه مزایده یا پیشنهاد به وراث/طلبکار خواهد بود.

جمع‌بندی
برگزاری مزایده برای بار سوم در مورد املاک مشاع موروثی ممکن است با نظر دادگاه انجام شود، به‌ویژه اگر هدف تقسیم ارث باشد. درخواست کارشناسی جدید نیز می‌تواند مطرح شود، اما پذیرش آن به تشخیص دادگاه و تغییر شرایط مؤثر بر ارزش ملک بستگی دارد.

برخلاف اموال عادی، در مورد ملک مشاع موروثی، بازگرداندن ملک به محکوم‌علیه پس از دو بار مزایده ناموفق رایج نیست، زیرا این اقدام با هدف تقسیم ارث یا رفع اشتراک مغایرت دارد. دادگاه ممکن است مزایده را ادامه دهد یا راهکارهای دیگری مانند اجاره سهم مدیون را در نظر بگیرد.