موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا قیمت ملک بر اساس تاریخ رد مال تعیین میشود؟
پرسیده شده ۱ سال پیش
۳۶ پاسخ ثبت شده
سلام و عرض ادب محضر اساتید عزیز و گرانقدر، بنده شاکی پرونده فروش مال غیر بودم که برای مشتکیعنه حکم محکومیت صادر شده است. رد مال که همان ثمن معامله بود را در سال ۱۴۰۲ دریافت کردم. در پرونده حقوقی مطالبه غرامات بر طبق رای ۸۱۱ رای به نفع اینجانب صادر شد. در رای دادگاه حقوقی، مطالبه غرامت با جلب نظر کارشناس را به اجرای احکام واگذار کرد، اما دادگاه تجدیدنظر پرونده را به دادگاه بدوی ارجاع داد تا ابتدا قیمت ملک توسط کارشناس تعیین شود و دوباره پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارجاع شود. اما نکته جالب در تصمیم دادگاه تجدیدنظر تعیین قیمت ملک بر اساس تاریخ رد مال کیفری یعنی آذر ماه ۱۴۰۲ بود و کارشناس هم قیمت ملک را تا آذر ۱۴۰۲ تعیین کرد. الان پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارجاع شده و فعلا رای صادر نشده است. سوالم از کارشناسان عزیز این است که مگر نباید قیمت ملک بر اساس سال ۱۴۰۴ تعیین میشد؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
درباره زمان ملاک تعیین قیمت غرامت، بین مراجع قضایی و وکلا اختلاف نظر وجود دارد؛ برخی معتقدند مبنا تاریخ رد مال یا تحقق ضرر در سال ۱۴۰۲ است و برخی دیگر قیمت روز ملک در زمان کارشناسی یا اجرای حکم را ملاک میدانند.
این تفاوت در دیدگاهها کلی است و نتیجه پرونده شما کاملاً به تصمیم و رویه شعبه تجدیدنظر رسیدگیکننده بستگی دارد.
زهرا فرجآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اختلاف رویه در تعیین تاریخ محاسبه قیمت ملک
بر اساس رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ دیوان عالی کشور، پرداخت غرامت باید صورت گیرد اما در خصوص مفهوم قیمت روز میان قضات اختلاف نظر است. گروهی از محاکم و وکلا مبنا را تاریخ رد مال یا تحقق ضرر یعنی همان آذر ۱۴۰۲ میدانند و تصمیم دادگاه تجدیدنظر شما نیز بر همین اساس بوده است. در مقابل، گروهی دیگر معتقدند جبران کامل خسارت ایجاب میکند ارزش ملک به نرخ روز کارشناسی یا زمان اجرای حکم یعنی یومالاداء محاسبه شود. بنابراین محاسبه بر اساس سال ۱۴۰۴ به صورت خودکار انجام نمیشود و نیاز به پذیرش استدلال شما توسط دادگاه تجدیدنظر دارد.
منابع: رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ دیوان عالی کشور
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
رد مال منطبق بر رای وحدت رویه ۸۱۱ دیوانعالی کشور به پرداخت بر اساس قیمت روز اشاره شده و در خصوص عنوان قیمت روز میان قضات اختلاف رویه وجود دارد . اکثریت قضات معتقد به تعیین قیمت بر اساس تاریخ محکومیت بوده و اقلیتی نیز معتقد بر محاسبه در اجرای احکام در زمان استرداد وجه می باشند .
محمدمهدی قنبری
۱ سال پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام و عرض ادب. توضیحات شما بسیار دقیق و کامل است و نشان میدهد که به خوبی در جریان جزئیات حقوقی پرونده خود هستید.
در پاسخ به سوال اصلی شما: بله، تحلیل شما کاملا صحیح و منطقی است. مطابق با روح رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ دیوان عالی کشور و اصول کلی جبران خسارت، غرامات باید بر اساس قیمت روز ملک در زمان اجرای حکم (که اصطلاحا به آن "یومالاداء" میگویند) محاسبه شود، نه تاریخ رد مال کیفری (آذر ۱۴۰۲).
در ادامه، موضوع را به تفکیک تحلیل میکنم:
۱. هدف رای وحدت رویه ۸۱۱ چیست؟
هدف اصلی این رای، جبران کامل خسارت وارده به خریدار مال غیر است. قانونگذار متوجه بوده که اگر صرفا همان مبلغی که شما سالها پیش پرداخت کردهاید (ثمن معامله) به شما بازگردانده شود، با توجه به تورم شدید در بازار ملک، قدرت خرید شما به شدت کاهش یافته و ضرر شما جبران نشده است. به همین دلیل، این رای مقرر کرده که فروشنده باید مابهالتفاوت قیمت روز ملک و ثمن معامله را به عنوان "غرامت" پرداخت کند تا شما بتوانید ملکی مشابه همان ملک را در زمان حال تهیه کنید.
بنابراین، مبنا قرار دادن قیمت ملک در سال ۱۴۰۲ (یعنی دو سال قبل)، عملا هدف اصلی این رای را نقض میکند، زیرا قیمت ملک از سال ۱۴۰۲ تا امروز (سال ۱۴۰۴) قطعا افزایش چشمگیری داشته و با دریافت غرامت بر اساس قیمت ۱۴۰۲، شما همچنان متضرر خواهید بود.
۲. چرا دادگاه تجدیدنظر چنین تصمیمی گرفته است؟
این تصمیم دادگاه تجدیدنظر، اگرچه با روح قانون و رای وحدت رویه در تضاد به نظر میرسد، اما ممکن است ناشی از یکی از دلایل زیر باشد:
استنباط قضایی خاص: برخی قضات ممکن است چنین استنباطی داشته باشند که چون "رد مال" در پرونده کیفری در آن تاریخ (آذر ۱۴۰۲) انجام شده، مبدا محاسبه خسارت نیز باید همان تاریخ باشد. این یک تفسیر محدود و غیرمنصفانه از قانون است، اما متاسفانه گاهی در رویه قضایی دیده میشود. آنها ممکن است بین "رد اصل پول" و "محاسبه غرامات" ارتباط زمانی برقرار کنند.
اشکال شکلی در رای دادگاه بدوی: همانطور که اشاره کردید، دادگاه بدوی تعیین مبلغ را به اجرای احکام محول کرده بود که این کار از نظر شکلی صحیح نیست. دادگاه باید میزان دقیق محکومبه (مبلغ غرامت) را در رای خود مشخص کند. دادگاه تجدیدنظر برای رفع این ایراد، پرونده را برگردانده اما در دستور خود، مبنای محاسبه را به اشتباه تاریخ رد مال تعیین کرده است.
تکلیف دادگاه بدوی: نکته مهم این است که وقتی دادگاه تجدیدنظر پرونده را با دستور مشخصی (تعیین قیمت تا تاریخ آذر ۱۴۰۲) به دادگاه بدوی ارجاع میدهد، دادگاه بدوی مکلف به اجرای آن دستور است و نمیتواند از آن تخطی کند. به همین دلیل کارشناس نیز بر اساس همان دستور قضایی عمل کرده است.
۳. اکنون چه باید کرد؟ (اقدام صحیح)
اکنون که پرونده مجددا به دادگاه تجدیدنظر رفته است، بهترین و حیاتیترین فرصت برای اصلاح این اشتباه است. شما (یا وکیل محترمتان) باید فورا و قبل از صدور رای نهایی، یک لایحه تکمیلی به شعبه دادگاه تجدیدنظر تقدیم کنید و در آن به طور مستدل موارد زیر را توضیح دهید:
اشاره به هدف رای ۸۱۱: مجددا هدف اصلی رای وحدت رویه ۸۱۱ یعنی "جبران کامل خسارت" و "اعاده قدرت خرید از دست رفته" را تشریح کنید.
ایراد به مبنای محاسبه: به صراحت بیان کنید که تعیین قیمت ملک بر اساس آذر ۱۴۰۲ با فلسفه رای مذکور در تضاد است و منجر به جبران ناقص خسارت میشود.
درخواست صحیح: از دادگاه تجدیدنظر بخواهید که در رای نهایی خود، یا دستور به ارجاع مجدد به کارشناسی برای تعیین قیمت روز (تاریخ صدور رای یا نزدیک به آن) بدهد، یا در رای خود قید کند که "مبنای پرداخت غرامت، قیمت ملک در زمان اجرای حکم (یومالاداء) با جلب نظر مجدد کارشناس در مرحله اجرا خواهد بود." این راهکار دوم، صحیحترین و عادلانهترین روش است.
استناد به رویه قضایی: اگر وکیل شما به آرای دیگری از شعب دیگر تجدیدنظر یا دیوان عالی دسترسی دارد که در آن قیمت روز در زمان اجرا ملاک قرار گرفته، حتما به آنها استناد کنید.
نتیجهگیری
حق با شماست و مبنای محاسبه باید قیمت روز ملک در زمان پرداخت نهایی باشد.
تصمیم دادگاه تجدیدنظر در تعیین مبنای محاسبه در سال ۱۴۰۲، به احتمال زیاد یک خطای استنباطی بوده است.
اکنون مهمترین اقدام، ارائه یک لایحه قوی و مستدل به دادگاه تجدیدنظر برای اصلاح این اشتباه و تعیین تکلیف صحیح مبنای محاسبه غرامات است.
سلام و عرض ادب
در پرونده شما، غرامت ناشی از فروش مال غیر مورد بررسی است
قیمت ملک برای غرامت معمولا بر اساس زمان تحقق ضرر شاکی تعیین میشود
در اینجا زمان تحقق ضرر، آذر ۱۴۰۲ یعنی زمان دریافت ثمن بوده است
دادگاه تجدیدنظر و کارشناس نیز بر اساس همین تاریخ قیمتگذاری کردهاند
ارزش ملک در سال ۱۴۰۴ به طور خودکار معیار نیست مگر دادگاه تصمیم دیگری بگیرد
برای تغییر به ارزش روز باید در دادگاه حقوقی تقاضای تعدیل غرامت و دلیل قانونی ارائه شود
رویه فعلی دادگاه با قانون مطابقت دارد و کارشناس نیز بر همین اساس عمل کرده است
با سلام
مطابق رای وحدت رویه ، مبنای تعیین غرامت باید قیمت روز ملک در زمان رسیدگی و صدور حکم باشد، نه زمان رد مال!
بنابراین تعیین قیمت بر اساس آذر ۱۴۰۲ ممکن است خلاف رویه باشد و قابل اعتراض حقوقی است.
با سلام و احترام ، متاسفانه در موضوع مشکل شما رویه قضایی واحدی وجود ندارد . بر اساس رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع (ملک)، قیمت روز ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری بر اساس ( ارزش ثمن به نرخ روز ) تعیین میشود. هدف از این کار، جبران کاهش ارزش پول پرداختی توسط خریدار است تا وی بتواند با آن مبلغ، مال مشابه و با همان اوصاف را خریداری کند . ملاک این تعیین، افزایش قیمت (تورم) املاک مشابه در زمان صدور حکم است. نظریه کارشناسی صادره و اوراق پرونده شما باید مطالعه و بررسی شود تا بتوان اظهارنظر کرد ، ضمنا شما می توانید به نظریه کارشناسی مزبور به موجب یک لایحه حقوقی مستند و مستدل اعتراض نمائید .
