آیا قولنامه اجاره بدون ثبت معتبر است؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام وقتت بخیر
بله، قرارداد اجاره‌ای که به صورت دستی و با امضای طرفین (موجر و مستاجر) و دو شاهد تنظیم شده باشد، حتی بدون کد رهگیری، در مراجع قضایی عموما معتبر و قابل استناد است.

اعتبار قرارداد اجاره دستی بدون کد رهگیری:

اساس اعتبار: اعتبار این نوع قرارداد به رعایت شرایط اساسی صحت معاملات، مانند قصد و رضای طرفین، اهلیت آن‌ها (بالغ، عاقل، رشید)، مشخص بودن موضوع قرارداد (عین مستاجره و میزان اجاره‌بها) و مشروعیت آن بستگی دارد. طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی که مخالف صریح قانون نباشند، بین طرفینی که آن را منعقد کرده‌اند، نافذ و معتبر هستند.

نقش شهود: امضای دو شاهد مرد بالغ زیر قرارداد اجاره، به ویژه بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، به استحکام و اعتبار بیشتر آن کمک می‌کند.

کد رهگیری: کد رهگیری یک شماره شناسایی برای قرارداد است و نبود آن به خودی خود تاثیری بر اعتبار اصلی قرارداد اجاره ندارد. مشاورین املاک مکلف به دریافت کد رهگیری هستند، اما این الزام برای شهروندان وجود ندارد. عدم ثبت قرارداد در سامانه املاک و مستغلات و دریافت نکردن کد رهگیری، بیشتر می‌تواند منجر به عدم شمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی برای موجر یا جریمه‌های قانونی شود، اما اعتبار قرارداد فی‌مابین طرفین را (برای قراردادهای زیر دو سال) خدشه‌دار نمی‌کند.

استثناء مهم: لازم به ذکر است که طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، عدم ثبت قراردادهای اجاره بالای دو سال در سامانه اسناد رسمی می‌تواند منجر به بی‌اعتباری آن‌ها شود.

اقدام قانونی در صورت تخلف مستاجر:
در صورت تخلف مستاجر، مانند نپرداختن اجاره‌بها، موجر می‌تواند با استناد به همین قرارداد اجاره دستی اقدام قانونی کند.

مراحل اقدام:

ارسال اظهارنامه: معمولا اولین قدم، ارسال اظهارنامه رسمی برای مستاجر است که در آن پرداخت اجاره‌بهای معوقه درخواست می‌شود.

طرح دعوی در دادگاه: در صورتی که مستاجر پس از دریافت اظهارنامه همچنان از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند، موجر می‌تواند با ارائه دادخواست تخلیه عین مستاجره و مطالبه اجور معوقه به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند. این دادخواست باید همراه با قرارداد اجاره و سایر دلایل و مدارک مبنی بر عدم پرداخت اجاره‌بها باشد.

نکات قابل توجه:

اثبات مفاد قرارداد دستی در صورت بروز اختلاف ممکن است نسبت به قراردادهای رسمی یا دارای کد رهگیری، دشوارتر و پیگیری حقوقی زمان‌برتر باشد.

توصیه می‌شود تمامی شرایط و مفاد قرارداد به طور دقیق و روشن در اجاره‌نامه دستی قید شود تا در صورت بروز اختلاف، امکان استناد به آن وجود داشته باشد.

بنابراین، قرارداد اجاره دستی با دو شاهد، حتی بدون کد رهگیری، معتبر است و در صورت تخلف مستاجر می‌توان با استناد به آن اقدام قانونی کرد، هرچند ممکن است فرآیند اثبات و پیگیری با چالش‌هایی همراه باشد.