آیا قرارداد عادی اجاره قبل از تغییر قانون معتبر است؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام وقت بخیر

پاسخ در یک نگاه
۱) قرارداد دست نویس مورخ ۱۴۰۳/۰۱/۰۱ (که قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن اصلاحیه ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ منعقد شده) همچنان معتبر است و برای اخذ «دستور تخلیه فوری» می‑توانید به همان استناد کنید؛ مشروط به این‌که شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ را داشته باشد (دو نسخه، امضای طرفین و دو شاهد، مدت معین).
۲) تکلیف ثبت الکترونیک فقط نسبت به قراردادهایی است که بعد از ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ منعقد می‌شوند؛ قانون عطف به ماسبق نشده است.
۳) بنابراین لازم نیست برای یک سال باقی‌مانده اجاره، حتما قرارداد جدیدی در سامانه بنویسید؛ مگر آن‌که بخواهید از مزیت «صدور کد رهگیری» (اثبات تاریخ، جلوگیری از فروش یا رهن معارض و…) برخوردار شوید که اختیاری است.
۴) اگر نسخه دوم قرارداد را ندارید یا مشخصات کامل دو شاهد درج نشده، بهتر است الآن یک «الحاقیه» کوتاه تنظیم و همان را در سامانه ثبت معاملات املاک (یا دفاتر آژانس املاک) بارگذاری کنید تا در زمان درخواست تخلیه، از حیث امضای دو نسخه و هویت شهود دچار ایراد شکلی نشوید.

─────────────────────────────
۱) چرا قرارداد شما همچنان کفایت می‌کند؟
─────────────────────────────
الف) اصل عدم عطف به ماسبق
قوانین و مقررات، مگر تصریح بر اثر عطفی داشته باشند، فقط نسبت به آینده لازم‌الاجرا‌ است. اصلاحیه ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ چنین تصریحی ندارد؛ پس شامل قراردادهای پیشین نمی‌شود.

ب) ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر (متن قبل از اصلاح اخیر)
برای گرفتن دستور تخلیه فوری کافی است:
• قرارداد کتبی باشد،
• مدت معلوم داشته باشد،
• در دو نسخه تنظیم و به امضای موجر، مستاجر و دو شاهد برسد.
قانون هیچ الزامی به ثبت در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه الکترونیک برای قراردادهای قبل از ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ نگذاشته است.

ج) رویه فعلی واحدهای ارجاع دستور تخلیه
در شعب شوراهای حل اختلاف و دفاتر خدمات قضایی، هنوز برای قراردادهای قبل از این تاریخ صرف ارائه اصل و تصویر برابر با اصل همان سند عادی (در صورت احراز شرایط فوق) کفایت می‌کند.

─────────────────────────────
۲) نکته‌های کاربردی برای اطمینان از قابلیت اجرایی
─────────────────────────────
۱. وجود «دو نسخه‌»
– اگر نسخه موجر و مستاجر جداگانه ندارید، همین حالا یک برگ فتوکپی برابر با اصل از اصل قرارداد تهیه و از مستاجر بخواهید آن را امضا کند؛ یا لااقل در دفتر خدمات قضایی اظهار کنید نسخه دوم نزد خوانده است.
۲. مشخصات شاهدان
– نام و نام خانوادگی، شماره ملی و نشانی دو شاهد روی قرارداد درج باشد. اگر ناقص است، الحاقیه تنظیم کنید.
۳. الحاقیه اختیاری ثبت در سامانه
– برای جلوگیری از هر ایراد، می‌توانید یک برگ «الحاقیه تمدید/شرح مشخصات» (حتی با مدت صفر روز) بنویسید و آن را از طریق یکی از مشاوران املاک در سامانه ثبت معاملات املاک وارد کنید؛ هیچ الزامی نیست ولی مزایای زیر دارد:
• صدور کد رهگیری (اثبات تاریخ قرارداد)،
• جلوگیری از انکار امضا یا ادعای جعل،
• قابلیت استعلام الکترونیکی برای شعبه‌ی رسیدگی‌کننده.
۴. اظهارنامه قبل از پایان مدت
– ۳۰ تا ۴۵ روز مانده به ۱۴۰۵/۰۱/۰۱ یک اظهارنامه دوستانه برای یادآوری تخلیه بفرستید؛ این کار هم عنصر «تمکین به تعهد» شما را نشان می‌دهد و هم در صورت طرح دعوا وقت شما را جلو می‌اندازد.

─────────────────────────────
۳) فرایند صدور دستور تخلیه پس از انقضاء مدت
─────────────────────────────
۱. مراجعه به دفتر خدمات قضایی و ثبت درخواست «دستور تخلیه فوری» با استناد به قانون ۱۳۷۶.
۲. پیوست مدارک:
– اصل و تصویر قرارداد،
– کارت ملی موجر،
– پایان مدت (تاریخ ۱۴۰۵/۰۱/۰۱)،
– اظهارنامه (در صورت ارسال).
۳. شورا معمولا ظرف ۷۲ ساعت دستور را صادر می‌کند؛ اجرای احکام ۲۴ ساعت برای تخلیه ابلاغ می‌کند؛ در صورت استنکاف، توسط کلانتری اجرا می‌شود.

─────────────────────────────
۴) اگر تصمیم بگیرید قرارداد جدید ثبت کنید
─────────────────────────────
راه حل ساده:
الف) قرارداد فعلی را با یک «الحاقیه تمدیدی» به مدت باقیمانده (تا ۱۴۰۵/۰۱/۰۱) بیاورید به بنگاه یا دفتر املاک؛
ب) همان را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کنید؛
ج) کد رهگیری می‌گیرید و نسخه پرینت‌شده با بارکد نزد شما می‌ماند؛
د) پولی اضافه بابت مالیات یا حق‌الثبت پرداخت نمی‌کنید چون فقط الحاقیه است.
ولی تکرار می‌کنم؛ این کار بیشتر برای آسودگی خاطر است، نه الزام قانونی.

─────────────────────────────
جمع‌بندی
• قرارداد ۱۴۰۳/۰۱/۰۱ شما از حیث اعتبار و امکان صدور دستور تخلیه کفایت می‌کند و لزومی به تنظیم قرارداد یا الحاقیه در سامانه ندارید.
• اگر به هر دلیل می‌خواهید مطمئن باشید که هیچ ایراد شکلی (نسخه دوم، هویت شهود، جعل تاریخ) مطرح نشود، می‌توانید یک الحاقیه ثبت سامانه‌ای تهیه کنید؛ اختیاری است.
• از الان نسخه‌های قرارداد را به‌خوبی نگه دارید، مشخصات شهود را کامل کنید و نزدیک پایان مدت اظهارنامه تخلیه بفرستید تا فرایند دستوری بدون مانع انجام شود.

موفق باشید 🌻