موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
پدربزرگ و مادربزرگ بنده خانهای مشارکتی داشتند که خانهی مذکور به صورت فیزیکی یک باب خانه مسکونی حاصل از دو پلاک ثبتی ۲۳۴۸ـ۱۲ و ۲۳۴۹ـ۱۲ و دارای یک پروانه ساخت و پایان کار شهرداری بر روی دو پلاک ثبتی بود. اما از نظر سند رسمی مالکیت، به صورت دو پلاک ثبتی جداگانه بود که ۶ دانگ پلاک ۲۳۴۸ متعلق به پدربزرگم و ۶ دانگ پلاک ۲۳۴۹ متعلق به مادربزرگم بود و در مجموع (۱۲ دانگ) تجمیع سند نشده بود.
عموی بنده ۱ دانگ مشاع از پلاک ۲۳۴۸ و پدربزرگ مرحوم ۵ دانگ مشاع مابقی را مالک بودند.
پدر بنده ۵ دانگ مشاع از پلاک ۲۳۴۹ را مالک و عموی بنده ۱ دانگ مابقی را مالک بودند.
با طرح دعوی دستور فروش ملک مشاع از جانب عموی بنده، سرانجام ملک مذکور در نوبت سوم مزایده به فروش رفت و ملک مزایدهای به صورت پلاک ثبتی تجمیعی جدید و یک سند ۶ دانگ تکبرگ به نام خریدار مزایده انتقال سند گردید و نماینده دادگاه به نمایندگی از سوی کلیه وراث در دفترخانه حاضر و سند انتقال را امضا نمود و سپس اجرای احکام پول حاصل از فروش ملک مزایدهای را بین وراث به میزان سهمشان تقسیم و پرداخت نمود.
حال پس از فروش ملک مزایدهای و انتقال سند مالکیت به نام خریدار مزایده و تقسیم کامل پول حاصل از فروش ملک مشاع بین کلیه وراث توسط اجرای احکام، عموی اینجانب برگهای دستنویس مربوط به زمان حیات پدربزرگم و تحت عنوان صلح و هبهنامه و اینکه تا یکسوم مال خودم را میتوانم وصیت نمایم را به عموی بنده و ۴ دختر دیگر که صلح و هبه نموده و در آن امضای ۴ دختر به انضمام امضای عمویم میباشد و امضای پدربزرگ مرحومم توسط دفترخانه گواهی امضا شده اما دستخط و نوشته متعلق به پدربزرگ مرحومم نمیباشد را پیدا نموده اما در این برگه دستنویس عادی امضای پدر بنده وجود ندارد.
و دعوی جداگانهای مبنی بر تنفیذ قرارداد (غیرمالی) را به طرفیت ۴ خواهر دیگر و پدر بنده در دادگاه مطرح نموده است و دادگاه ۴ خواهر و پدر بنده را احضار نموده است.
سوال بنده این است:
با وجود موارد مطروحه فوق احتمال آنکه این قرارداد عادی توسط دادگاه تنفیذ گردد چه قدر میباشد؟
سلام و احترام؛ با توجه به توضیحاتی که دادهاید، شانس تنفیذ این نوشته عادی معمولا پایین است، بهخصوص اگر دستخط متن متعلق به مرحوم نباشد، سند فقط امضای ایشان را با گواهی امضا داشته باشد، همه ذینفعان در آن امضا نکرده باشند، و مهمتر اینکه ملک قبلا در اجرای احکام بهصورت رسمی فروخته و ثمن آن بین وراث تقسیم شده باشد؛ در این حالت، دادگاه معمولا برای تنفیذ، اصالت نوشته، انتساب واقعی اراده به مرحوم، حدود مالکیت، و اثر آن پس از فروش رسمی را با دقت بسیار بررسی میکند و صرف یک نوشته عادی بدون قرائن قوی، معمولا بهتنهایی کافی نیست. با این حال، نتیجه قطعی به نظر کارشناس خط، شهادت شهود، تاریخ تنظیم، و اینکه آیا این نوشته اصلا نسبت به کل ملک یا فقط سهم مشخصی اثر داشته یا نه، بستگی دارد.
با توجه به اطلاعاتی که ارائه فرمودید، تحلیل حقوقی وضعیت و بررسی احتمال تنفیذ قرارداد عادی مورد ادعای عموی شما به شرح زیر است. لازم به ذکر است که این تحلیل بر اساس اصول کلی حقوقی و رویه قضایی است و نظر قطعی توسط قاضی دادگاه پس از بررسی تمام شواهد و مدارک صادر خواهد شد.
تحلیل جامع وضعیت
به نظر میرسد که احتمال تنفیذ این قرارداد عادی توسط دادگاه، به ویژه به شکلی که بتواند بر مالکیت فروخته شده و پول تقسیم شده تاثیر بگذارد، بسیار ضعیف است. دلایل اصلی این ارزیابی در چند بخش قابل بررسی است:
۱. ایرادات اساسی قرارداد عادی (صلح و هبه نامه)
عدم وجود امضای پدر شما: مهمترین و اساسیترین ایراد این سند، نبودن امضای پدر شما به عنوان یکی از مالکین اصلی ملک است. در قراردادهایی که مربوط به مال مشاع است، توافق تنها برای امضاکنندگان آن الزام آور است. از آنجایی که پدر شما این سند را امضا نکرده، مفاد آن به هیچ وجه علیه ایشان یا سهم ۵ دانگ ایشان از پلاک ۲۳۴۹ قابل استناد نیست.
ابهام در ماهیت سند (صلح، هبه یا وصیت): اشاره به "یک سوم مال" شبیه به وصیت نامه است که احکام آن پس از فوت جاری میشود. اما عنوان "صلح و هبه نامه" به عقودی اشاره دارد که در زمان حیات منعقد میشوند. این ابهام میتواند اعتبار سند را زیر سؤال ببرد. پدربزرگ شما تنها میتوانسته نسبت به اموال خودش (۵ دانگ از پلاک ۲۳۴۸) اقدام به صلح یا هبه نماید و حقی برای دخالت در اموال دیگران، از جمله سهم پدر شما، نداشته است.
شرایط صحت هبه و صلح: برای صحت عقد هبه، "قبض" یا تحویل مال به دریافت کننده (متهب) در زمان حیات هبه کننده (واهب) ضروری است. با توجه به اینکه ملک به صورت مشاع بوده و تا زمان فروش در مزایده در تصرف مشترک قرار داشته، اثبات تحقق قبض توسط عمو و عمه هایتان بسیار دشوار خواهد بود.
۲. تاثیر قطعی فروش ملک از طریق مزایده
این بخش قویترین استدلال شما در دادگاه خواهد بود:
اعتبار رای دادگاه و سند رسمی: ملک مورد بحث با دستور فروش دادگاه و از طریق مزایده رسمی به شخص ثالثی فروخته شده است. سند مالکیت قطعی و تک برگ به نام خریدار جدید صادر شده و این سند از اعتبار کامل قانونی برخوردار است. دعوای تنفیذ یک قرارداد عادی نمیتواند سند رسمی و مالکیت قانونی شخص ثالث را مخدوش کند.
موضوع دعوا از بین رفته است: قرارداد مورد ادعای عموی شما مربوط به ملکی است که دیگر در مالکیت وراث قرار ندارد. به عبارت دیگر، "موضوع قرارداد" (عین ملک) از بین رفته و به شخص دیگری منتقل شده است. دادگاه نمیتواند قراردادی را در مورد مالی تنفیذ کند که دیگر به طرفین دعوا تعلق ندارد.
اقدام خود عمو علیه ادعایش: عموی شما خود با طرح دعوای "دستور فروش ملک مشاع"، عملا مالکیت مشاعی وراث (از جمله پدر شما) را بر اساس سهم الارث قانونی تایید کرده است. ایشان بر مبنای همین مالکیت، سهم خود از پول مزایده را نیز دریافت کرده است. ارائه یک سند قدیمی که با اقدام قبلی خود او در تعارض است، موقعیت ایشان را در دادگاه تضعیف میکند. این عمل میتواند نوعی "اقدام علیه خود" تلقی شود.
۳. دعوای تنفیذ قرارداد
دعوای "تنفیذ قرارداد" اصولا برای تایید صحت و اصالت یک قرارداد عادی طرح میشود تا بتوان از آثار حقوقی آن استفاده کرد. در شرایط فعلی، حتی اگر دادگاه اصالت امضای پدربزرگ و سایر وراث (به جز پدرتان) را بپذیرد، به دلایل زیر حکم به نفع عموی شما صادر نخواهد شد:
عدم قابلیت اجرا: همانطور که ذکر شد، به دلیل فروش ملک، اجرای این قرارداد (انتقال سهمی از ملک) غیرممکن است.
محدودیت آثار حکم: در بهترین حالت برای عموی شما، دادگاه ممکن است قرارداد را فقط بین امضاکنندگان (یعنی عمو و ۴ عمه) معتبر بداند. این امر میتواند منجر به یک دعوای مالی جدید بین آنها بر سر پول حاصل از مزایده شود، اما تاثیری بر سهم پدر شما نخواهد داشت.
نتیجه گیری و اقدامات پیشنهادی
احتمال اینکه دادگاه این قرارداد عادی را تنفیذ کند و در نتیجه حقی از پدر شما ضایع شود، بسیار پایین و نزدیک به صفر است. با این حال، حضور در دادگاه و ارائه دفاعیه مستدل الزامی است.
نکات کلیدی برای دفاع در دادگاه:
تاکید بر عدم امضای پدرتان: صراحتا اعلام کنید که پدر شما این سند را امضا نکرده و از وجود آن بی اطلاع بوده و لذا هیچ تعهدی نسبت به آن ندارد.
استناد به فروش قطعی ملک: ارائه مدارک مربوط به مزایده، انتقال سند به نام خریدار جدید و تقسیم وجوه توسط اجرای احکام. تاکید کنید که موضوع این قرارداد دیگر وجود خارجی ندارد و مالکیت به صورت قانونی به شخص ثالث منتقل شده است.
اشاره به اقدام قبلی عمو: بیان کنید که خود خواهان (عمو) با درخواست دستور فروش، تقسیم بندی فعلی مالکیت را پذیرفته و بر اساس آن پول دریافت کرده است.
طرح ایرادات سند: میتوانید به عدم تطابق دستخط با خط پدربزرگ (هرچند امضا گواهی شده) و ابهام در ماهیت حقوقی سند (وصیت یا هبه) به عنوان موارد فرعی اشاره کنید.
