موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول شامل پیشخریدهای قبل از تصویب میشود؟
پرسیده شده ۳ روز پیش
۲۷ پاسخ ثبت شده
با سلام. من در اردیبهشت ۱۴۰۲ یک واحد آپارتمان را با مبایعهنامه پیشخرید کردهام. در حال حاضر پیشرفت پروژه حدود چهل درصد است و احتمالاً ساخت واحد دو سال دیگر تمام میشود. دو سوال دارم: آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال ۱۴۰۳ تصویب شده، شامل ملک من هم میشود؟ همچنین به سامانه ساغر مراجعه کردم و گفته شده بود ملکهای پیشفروششدهای که فروشنده آنها زنده است، مشمول این سامانه نمیشوند؛ آیا این موضوع درست است؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
قراردادهای پیشخرید منعقدشده در سال ۱۴۰۲ مشمول قواعد معاملات جدید این قانون نمیشوند و اعتبار آنها تابع زمان انعقاد است. با این حال ثبت در سامانه مهلت دوساله دارد و عدم ثبت در سامانه صرفاً به دلیل زنده بودن فروشنده نیز قاعدهای قطعی نیست.
این قاعده کلی است اما شمول سامانه یا نحوه احقاق حق به وضعیت سند عرصه و نوع قرارداد شما بستگی دارد.
مریم حاج منوچهریآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
شمول قانون جدید بر قرارداد پیشفروش قبلی
مبایعهنامه شما تابع مقررات زمان انعقاد آن در سال ۱۴۰۲ است و به صرف تصویب قانون جدید از درجه اعتبار ساقط نمیشود. حتی در صورت اخذ سند جدید توسط فروشنده، میتوانید از طریق مراجع قضایی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را پیگیری کنید. همچنین موضوع ثبت املاک پیشفروش در سامانه مرتبط مهلت قانونی دارد و ادعای عدم شمول به دلیل زنده بودن فروشنده صحت قطعی ندارد.
منابع: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
درود
مبایعهنامه شما که در اردیبهشت ۱۴۰۲ منعقد شده صرفا به دلیل تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳ مشمول آثار معاملات جدید این قانون نمیشود و اصل اعتبار قرارداد تابع مقررات زمان انعقاد آن است اما پیشفروش ساختمان در معاملات جدید از معاملات مشمول ثبت رسمی است در مورد سامانه ساغر هم اینکه صرفا زنده بودن فروشنده باعث عدم شمول سامانه شود قاعده کلی و مطلقی نیست و باید وضعیت سند عرصه نوع قرارداد و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود بنابراین برای پرونده شما نمیتوان صرفا بر اساس زنده بودن فروشنده گفت که مشمول ساغر نیست
قرارداد پیشفروش شما که در اردیبهشت ۱۴۰۲ منعقد شده، صرفا به دلیل تصویب قانون الزام در سال ۱۴۰۳، بیاعتبار نمیشود.
قانون جدید، معاملات و پیشفروشهای بعدی را مشمول الزامات ثبت رسمی کرده است؛ درباره قرارداد قدیمی شما باید مقررات زمان انعقاد نیز در نظر گرفته شود.در عین حال، تبصره ۵ ماده ۱ صراحتا برای مستندات و حقوقی که قبل از لازمالاجرا شدن قانون ایجاد شدهاند حکم جداگانه گذاشته است؛ بنابراین قرارداد پیشفروش اردیبهشت ۱۴۰۲ را نمیتوان صرفا به دلیل عادی بودن، مشمول اثر سلبی قانون نسبت به قراردادهای جدید دانست.
نکته مهم این است که قانون پیشفروش ساختمان از سال ۱۳۸۹ نیز اصولا قرارداد پیشفروش را مستلزم تنظیم سند رسمی میدانست؛ بنابراین عادی بودن قرارداد سال ۱۴۰۲ از نظر مقررات پیشفروش، خودش موضوع قابل بررسی است
درباره سامانه ساغر، زنده بودن یا فوت فروشنده بهتنهایی ملاک نیست. اگر قرارداد شما مربوط به پیشفروش یک واحد در حال ساخت است، ساغر لزوما مسیر ثبت آن محسوب نمیشود.
برای حفظ حق شما، اصل قرارداد پیشفروش و وضعیت سند عرصه و سازنده اهمیت بیشتری دارد.
باسلام
اصل قرارداد شما صرفا به دلیل تصویب قانون الزام در سال ۱۴۰۳ از بین نمیرود. تبصره ۵ ماده ۱ نیز صراحتا برای اعمال حقوقی محققشده قبل از لازمالاجرا شدن قانون، وضعیت ویژهای مقرر کرده است. اما با توجه به اینکه پروژه هنوز حدود ۴۰٪ پیشرفت دارد و احتمالا دو سال دیگر تکمیل میشود، بهتر است وضعیت ثبتی پلاک، سند مالکیت عرصه، پروانه ساختمانی، وضعیت ثبت پیشفروش و امکان تنظیم سند رسمی پیشفروش را همین الان بررسی کنید؛ زیرا مسئله اصلی شما در آینده میتواند نحوه اعمال حقوق ناشی از قرارداد ۱۴۰۲ پس از تکمیل و صدور سند باشد.
با توجه به اینکه مبایعهنامه شما در اردیبهشت ۱۴۰۲ تنظیم شده، اصل قرارداد تابع مقررات زمان انعقاد آن است؛ قانون الزام مصوب ۱۴۰۳ اصولا نسبت به معاملات و تشریفات پس از لازمالاجرا شدن قانون اعمال میشود.
در خصوص سامانه ساغر نیز صرف زنده بودن فروشنده، بهتنهایی معیار قانونی عدم شمول نیست و باید وضعیت ثبتی ملک و نوع قرارداد پیشفروش بررسی شود.
بنابراین برای تعیین تکلیف دقیق، متن مبایعهنامه و وضعیت ثبتی پروژه ملاک است.
لذا پیشنهاد میکنم از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.
اصل موضوع پیشفروش ساختمان قطعا در قانون جدید مورد توجه قرار گرفته است. ماده ۱ قانون الزام، هر نوع پیشفروش ساختمان، اعم از پیشفروش سهمی از عرصه یا اعیان را در زمره اعمالی قرار داده که پس از فراهمشدن شرایط اجرای ماده ۱ باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
اگر بعد از لازمالاجرا شدن قانون، معامله جدیدی، انتقال حقوق ناشی از پیشفروش، صلح، واگذاری به شخص ثالث یا عمل حقوقی جدیدی انجام دهید، ممکن است همان عمل جدید تابع قانون الزام باشد. خود قانون نیز در ماده ۱۵ تعریف «پیشفروش ساختمان» را توسعه داده و انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور را نیز دربر گرفته است.
فعلا مهمترین موضوع، بررسی اعتبار و مفاد همان قرارداد سال ۱۴۰۲ و وضعیت رسمی عرصه و پروانه ساختمان است، نه ثبت آن در سامانه اسناد غیررسمی.
قانون الزام اصولا نسبت به معاملهای که در اردیبهشت ۱۴۰۲ انجام شده عطفبهماسبق نمیشود. حتی نظریه مشورتی قوه قضاییه هم بر عدم عطفبهماسبق شدن تاکید کرده است. اما اگر بعد از لازمالاجرا شدن قانون اقدام حقوقی جدیدی نسبت به آن واحد انجام شود، ممکن است مقررات جدید مطرح شود. درباره سامانه ساغر: اینکه «چون فروشنده زنده است، ملک مشمول نمیشود» را نمیتوان بهصورت کلی درست دانست؛ باید وضعیت سند، تاریخ قرارداد و نوع ادعا بررسی شود. بنابراین برای پیشخرید اردیبهشت ۱۴۰۲ شما، اصل بر حاکم بودن مقررات زمان قرارداد است.
با سلام
بله، اصل پیشفروش شما از سال ۱۴۰۲ بهخاطر تصویب قانون ۱۴۰۳ باطل یا بیاعتبار نمیشود؛ قانون الزام، نسبت به معاملات سابق، اثر قهقرایی ندارد. اما از این به بعد، تشریفات ثبت رسمی و مقررات جدید میتواند نسبت به اقدامات بعدی شما و پروژه مؤثر باشد.
در مورد سامانه ساغر نیز صرفا زنده بودن فروشنده، ملاک عدم شمول نیست. قانون جدید صراحتا هر نوع پیشفروش ساختمان را مشمول مقررات خود دانسته است. بنابراین اگر به شما گفتهاند «چون فروشنده زنده است، اصلا مشمول ساغر نمیشود»، این بیان بهصورت مطلق صحیح نیست و باید علت دقیق عدم امکان ثبت قرارداد شما در سامانه بررسی شود.
معامله شما پیش از لازمالاجرا شدن این قانون انجام شده است. با این حال، شما همچنان مشمول تکالیف این قانون هستید، زیرا سامانه ساغر برای ساماندهی ادعاهای مربوط به اسناد عادی و پیشفروشهایی طراحی شده که قبل از راهاندازی رسمی سامانه ثبت شدهاند. به عبارت دیگر، قدمت معامله شما را از شمول قانون خارج نمیکند، بلکه شما را ملزم به ثبت ادعا در سامانه میکند.
سلام. چون قرارداد پیشخرید شما مربوط به اردیبهشت ۱۴۰۲ و قبل از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هست، صرف تصویب این قانون باعث باطل شدن مبایعهنامه یا از بین رفتن حقوقی که قبلا به دست آوردید نمیشه.
البته قانون جدید برای تعیین تکلیف اسناد و ادعاهای عادی قدیمی، سازوکار جداگانهای در نظر گرفته و ممکنه در ادامه لازم باشه حق ناشی از همین قرارداد رو در سامانه مربوط ثبت و مراحل قانونی رسمی کردنش رو انجام بدید. بنابراین اینکه قرارداد شما قدیمیه به معنی این نیست که در آینده هیچ تکلیفی برای ثبت و رسمی کردنش ندارید.
در مورد «سامانه ساغر» هم صرف زنده بودن فروشنده، ملاک کلی برای اینکه بگیم هر پیشفروشی از شمول قانون یا سامانه خارج میشه نیست. باید دید سند عرصه به نام چه کسیه، قرارداد شما دقیقا با چه شخصی منعقد شده، فروشنده مالک رسمی یا سازنده بوده و قرارداد چه حقی برای شما ایجاد کرده.
با توجه به اینکه پروژه هنوز حدود ۴۰ درصد پیشرفت داره، قرارداد، مشخصات ثبتی زمین و وضعیت مالکیت عرصه رو حتما حفظ و پیگیری کنید و منتظر تکمیل ساختمان نمونید؛ چون برای قراردادهای قدیمی، نحوه ثبت ادعا و رسمی کردن حقوق ناشی از قرارداد اهمیت زیادی پیدا کرده.
سلام , قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای اسنادی است که پس از لازمالاجرا شدن قانون تنظیم شوند بنابراین به احتمال زیاد شامل معامله سال ۱۴۰۲ شما نمیشود و قرارداد شما معتبر است در خصوص سامانه ساغر نیز صرف زنده بودن فروشنده بهتنهایی معیار قانونی عدم شمول نیست.
درود
قراردادهای پیشفروش منعقدشده در سال ۱۴۰۲، از حیث شرایط و آثار حقوقی، تابع مقررات حاکم در زمان انعقاد قرارداد هستند و مقررات جدید قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نسبت به آنها عطفبهماسبق نمیشود.
با این حال، باید توجه داشت که الزام به تنظیم سند رسمی برای قراردادهای پیشفروش، پیش از تصویب قانون جدید نیز در ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ پیشبینی شده بود.
در نهایت باید مدارک خود را در سامانه کاتب جهت ثبت ادعا بارگزاری کنید. سازمان ثبت تاکنون جهت ثبت و بارگزاری مدارک خصوص آپارتمان ها هنوز اطلاعیه صادر نکرده است به محض صدور ، باید ظرف دو سال در سامانه کاتب اقدام کنید. ضمنا سامانه ای تحت عنوان ساغر وجود ندارد و گزینه ثبت ادعا در سامانه کاتب وجود دارد و از طریق این سامانه باید اقدام نمایید.
بااحترام چون مبایعهنامه شما در اردیبهشت ۱۴۰۲ تنظیم شده اصل قرارداد شما صرفا به دلیل تصویب قانون الزام در سال ۱۴۰۳ خودبهخود باطل یا بیاعتبار نمیشود اما برای تعیین تکلیف ثبت رسمی و شمول مقررات جدید باید تاریخ لازمالاجرا شدن مقررات و وضعیت سند مادر و سازنده بررسی شود درباره سامانه ساغر نیز صرف زنده بودن فروشنده مبنای کافی برای عدم شمول نیست
اعتبار قرارداد پیشخرید سال ۱۴۰۲ تابع قواعد زمان انعقاد است و مشمول ضمانت اجرای جدید نمیشود مگر مهلتهای قانونی شامل حالش شود، و عدم ثبت در سامانه هم بهدلیل زنده بودن فروشنده قاعده قطعی نیست.
در خصوص پیشفروش ساختمانی که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون منعقد شده حتی اگر فروشنده پس از لازم اجرا شدن قانون سند تک برگ دریافت کند خریدار همچنان میتواند بر اساس حقوق قانونی ناشی از عمل حقوقی قبلی، با مطرح کردن دعوای مناسب مانند درخواست الزام به تنظیم سند، حقوق خود را اجرا کند.
خیر قانون جدید شامل معامله شما نمیشود زیرا تاریخ وقوع معامله قبل از اجرای قانون است و اطلاعات سامانه ساغر نیز صحیح است چون الزام ثبت رسمی فقط برای معاملات آینده پس از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون میباشد بنابراین مبایعهنامه عادی شما همچنان معتبر است
با توجه به اینکه پیشخرید شما قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۴۰۳) بوده و ملک هنوز سند رسمی ندارد، این قانون شامل معامله شما نمیشود و ملک شما در سامانه ساغر ثبت نخواهد شد.
باسلام
قانون الزام بطور کلی ۱۵روز پس از انتشار رسمی آن لازم الجرا هست.
ولی جدای از این مورد برخی تکالیف برخی افراد نسبت به معاملات قبل از الزامی شدن نیز بار شده از جمله ثبت در سامانه.
در باب سامانه ساغر با توجه به راه اندازی آن چنین پیش بینی شده که بصورت دوره ای دسترسی آن گسترش داده شود بنحوی که در ابتدای راه اندازی امکان ثبت آپارتمانها نبوده است.
میتوانید پس از مدتی مجددا مراجعه کنید.ضمن آنکه صرف ثبت هم کفایت نمیکند و بایست پس از آن یا سندرسمی به نام شما صادر شود یا گواهی طرح دعوی در مراجع قانونی را ظرف مهلت مقرر در سامانه بارگذاری نمایید.
درود و احترام
قرار داد شما پیش از لازم الاجرا شدن این قانون بوده
و قرارداد شما مطابق اصول معتبر است
اما دا ندگان پیشین ظرف دوسال از اجرای این قانون موظف هستند مشخصات قرار داد خود را در سامانه ثبت نمایند
لذا واگذاری یا فروش بعدی این واحد توسط شما مشمول قانون جدید بوده و باید الزاما در چارچوب سامانه و بهصورت رسمی انجام شود.
جای نکرانی نیست، مهلت قانونی ماده ۱۰ از زمان بهرهبرداری کامل و رسمی سامانه محاسبه خواهد شد. تا تکمیل ساخت، الزامات قرارداد فیمابین و پیگیریهای مرتبط با قانون پیشفروش ساختمان به قوت خود باقیست
باسلام وعرض ادب
خیر، شامل قرارداد شما نمیشود، چون معامله شما در اردیبهشت ۱۴۰۲ (قبل از لازمالاجرا شدن قانون) منعقد شده و قرارداد عادی شما معتبر است.
اقدام لازم اینه که فقط با راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی توسط سازمان ثبت، باید اطلاعات مبایعهنامه را در مهلت قانونی ثبت کنید.
سامانه ساغر مربوط به امور وقفی و تعیینتکلیف املاک متوفیان یاانحصار وراثت است، نه معاملات بین افراد زنده.
سامانه مرتبط با ثبت قرارداد شما، سامانه ساماندهی اسناد عادی (کاتب یاثبت الکترونیک اسناد) است.
با توجه به قرارداد پیشفروش منعقد شده، یعنی قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳، صرفا به دلیل ادامه داشتن ساختوساز، قرارداد شما مشمول ضمانت اجراهای معاملات جدید این قانون نمیشود و آثار قرارداد تابع مقررات زمان انعقاد آن است؛ هرچند برای اقدامات و معاملات بعدی باید مقررات جدید را رعایت کرد
درود
مبایعه نامه شما در سال ۱۴۰۲ بوده است و قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات غیر منقول شامل *پیش خریدهای پس از تصویب قانون *است
در سامانه ساغر نیز صرف زنده بودن یا فوت کردن مالک شرط نیست و می بایست تمام موارد وضعیتی ملک بررسی گردد
قانون الزام از ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ لازم الجراست و ثبت در سامانه ساغر حداکثر دو سال بعد از راه اندازی سامانه ساغر می باشد تاریخ راه اندازی سامانه ۱۴۰۵/۰۳/۰۱ که شامل املاک پیش فروش هم می شود
