موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا فسخ قرارداد فروش ملک ممکن است؟
پرسیده شده ۱ سال پیش
۲۸ پاسخ ثبت شده
با سلام، خانهای را فروختم و در مبایعهنامه فروش ملکم شرطی گذاشتم که عین جمله شرط عبارت است از: "چنانچه هر یک از چکهای مذکور در مبایعهنامه وصول نگردید، فروشنده میتواند بدون نیاز به دادگاه ملک را به هر کسی که صلاح میداند واگذار نماید و پس از کسر خسارت، مابقی پول آن را به خریدار پرداخت نماید" و خریدار این شرط را قبول کرده است.
چک اول پاس شد، چک دوم برگشت خورد و من اظهارنامه و پیامک دادم که بهسبب پاس نشدن چک دوم نمیخواهم معامله را ادامه بدهم و قصد فروش به شما را ندارم و فسخ است و درخواست شماره حساب کردم که پیشپرداخت (بهموجب پاس شدن چک اول) را برگشت دهم به خریدار ولی جوابی نداد و دادخواست الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع را داد و رد شد. چند دفعه اعتراض کرد حتی درخواست ماده ۴۷۷ داد و رد شد. ملک در ید من بود و برای همین دادخواست فسخ ندادم.
بعد از ۴ سال طرف رفته دوباره همان دعوای الزام به تنظیم سند را انجام داده و البته الان پول را به همان حساب چک برگشتی ریخته و گفته پول به حساب هست و چون الان پول به حساب هست معامله ادامه دارد و باید من سند بزنم و ملک را تحویل بدهم.
سوال: آیا چنین امری ممکن است و اینکه میشود در یک موضوع مشابه با طرفهای یکسان دوبار دادخواست داد و اینکه آیا شکایتش به جایی میرسد؟
ممنون
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
طرح مجدد دعوای الزام به تنظیم سند با همان طرفین و موضوع به دلیل اعتبار امر مختومه و رد قبلی پذیرفته نمیشود و واریز پول پس از چهار سال معامله فسخشده را احیا نمیکند. با این حال برخی وکلا معتقدند برای تثبیت قطعی آثار فسخ، باید دادخواست تایید فسخ به دادگاه ارائه دهید.
این شرایط کلی در خصوص دعاوی تکراری و فسخ است، اما نوع رای قبلی دادگاه و متن دقیق قرارداد میتواند مسیر پرونده شما را تغییر دهد.
زهرا فرجآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان طرح مجدد دعوای الزام به تنظیم سند
اگر دعوای الزام به تنظیم سند قبلا با همان دلایل و خواسته رسیدگی و در قالب حکم قطعی رد شده باشد، به استناد اعتبار امر مختومه دادگاه مجددا به آن رسیدگی نخواهد کرد. واریز وجه چک برگشتی پس از چهار سال و بعد از اعلام فسخ، معامله منحلشده را زنده نمیکند مگر توافق جدیدی صورت گرفته باشد. با توجه به ارسال اظهارنامه، شما اراده خود بر فسخ را اعمال کردهاید، اما توصیه میشود برای دفاع قویتر یا از طریق لایحه دفاعیه به آرای قبلی استناد کنید یا دادخواست تایید فسخ را مستقلا یا به عنوان دعوای تقابل ثبت نمایید.
منابع: قانون آیین دادرسی مدنی، بند ۶ ماده ۸۴
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
با سلام
دعوای جدید خریدار به احتمال بسیار زیاد قابل استماع نیست چون قبلا با همان خواسته و طرفین رد شده.
شرط فسخ شما معتبر و اعمالشده بوده و معامله منحل شده.
واریز وجه پس از فسخ، معامله را احیا نمیکند مگر با توافق جدید.
شما در موقعیت حقوقی مستحکمی هستید، ولی پیشنهاد میکنم لایحه دفاعیه مستند و حرفهای تهیه کنید تا دادگاه را قاطعانه قانع کنید.
شایسته بود دادخواست تایید فسخ را به نحو مستقل یا تقابل مطرح کنید.
محمدمهدی قنبری
۱ سال پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
در پاسخ به سوال شما درباره امکان طرح مجدد دعوای الزام به تنظیم سند ملک، اعتبار شرط فسخ در مبایعه نامه و وضعیت حقوقی پرداخت وجه توسط خریدار پس از اعمال فسخ، نکات مهم حقوقی زیر قابل توجه است:
۱. اعتبار شرط فسخ و اعمال آن
طبق قانون و رویه جاری، اگر شرط فسخ صریحا در مبایعهنامه ذکر شود (مانند مورد شما: برگشت خوردن هر یک از چکها)، فروشنده حق دارد پس از تحقق شرط، با اعلام رسمی فسخ (مثلا از طریق اظهارنامه و پیامک) اقدام کند. پس از اعلام فسخ، قرارداد منحل شده و دیگر تعهدات ناشی از آن (مانند لزوم انتقال سند) از بین میرود و تنها تکلیف طرفین استرداد عوضین و جبران خسارت است.
پرداخت وجه توسط خریدار، پس از اینکه اعمال فسخ صریحا به اطلاع او رسیده و فروشنده اراده خود را اعمال کرده باشد، باعث زنده شدن دوباره قرارداد نخواهد شد و قرارداد نیاز به عقد جدید دارد. صرف واریز وجوه مندرج در قرارداد پیشین پس از فسخ، موجب احیای معامله و الزام مجدد فروشنده به تنظیم سند نمیشود.
۲. ممنوعیت طرح دعوای مجدد با موضوع و طرفین یکسان
اصل «اعتبار امر مختومه» در بند ۶ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر داشته اگر دعوایی قبلا بین همان اشخاص، با همان موضوع و سبب مطرح شده و حکم قطعی صادر شده باشد، دیگر نمیتوان همان دعوا را با همان اسباب مجددا اقامه نمود. در صورت طرح دعوای تکراری، دادگاه بدون ورود به ماهیت دعوی قرار رد دعوا صادر خواهد کرد.
اگر دعوای الزام به تنظیم سند پیش از این مطرح و حکم قطعی صادر، و حتی مراحل اعتراض تا ماده ۴۷۷ نیز طی و رای قطعی شده باشد، اقامه مجدد همین دعوا پذیرفته نیست و دعوا مردود خواهد بود، ولو اینکه خریدار بعدا اقدام به واریز وجه کند.
۳. آثار فسخ قرارداد و استرداد وجوه
با فسخ قرارداد و انحلال آن، طرفین مکلف به اعاده وضع به حال قبل میشوند: فروشنده ملک را پس میگیرد و مبالغ دریافتی (پس از کسر خسارات توافقشده یا قراردادی) را به خریدار مسترد میکند. تنها دعوایی که بعد از فسخ قابل طرح است، درخواست استرداد وجوه و خسارات است نه الزام به تنظیم سند یا الزام به انجام تعهدات عقد که فسخ شدهاند.
جمعبندی
با فسخ قانونی و اعلام آن، پرداخت وجه پس از فسخ هیچ اثری در احیای معامله ندارد.
دعوای با موضوع یکسان و بین همان اشخاص، اگر یک بار به صورت قطعی رسیدگی شده باشد، مجددا قابل طرح نیست و توسط دادگاه رد میشود.
در صورت صدور رای قطعی مبنی بر عدم استحقاق خریدار برای تنظیم سند، ولو مجددا دادخواست بدهد و وجوه را واریز کند، دادگاه به اعتبار امر مختومه استناد و قرار رد دعوا صادر خواهد کرد.
در نهایت، اقدام شما قانونی بوده و خریدار حقی برای الزام مجدد به تنظیم سند یا تحویل ملک ندارد و دعوای مجدد وی پذیرفتنی نخواهد بود، مگر اینکه واقعه یا دلیل جدیدی غیر از دعوای قبلی ارائه کند که مشمول امر مختومه نباشد.
باسلام
با توجه به عدم درج کلمه فسخ و منفسخ در قرارداد طبق توضیحات :
باید توجه داشت که فسخ قراردادی با درج شرط در صورت پاس نشدن چک معامله فسخ یا منفسخ است وشما اشاره ای به این که کدام مورد مدنظرتان بوده را ذکر ننمودید زیرا این دو باهم فرق دارند:
باید توجه داشت که فسخ قرارداد یک طرفه انجام میشود و راضی بودن طرف اهمیتی ندارد اما در انفساخ قرارداد خودبخود و بدون اعلام اراده ذینفع قرارداد از بین می رود
مثلا اگر در قرارداد و معامله شما درج شده باشد چک شماره ........ پاس نگردد معامله منفسخ است این بدین معنا میباشد که اگر چک پاس نشد آن معامله خودبه خود از بین رفته و نیاز ندارد کسی که این شرط به نفعش است به طرف مقابل اطلاع دهد
اما در حق فسخ باید از حق فسخ خود استفاده نماید و حتما باید به طرف مقابل اطلاع دهد
فلذا قرارداد شما با توجه به توضیحات فسخ و اطلاع داده شده است و ملک هم در تصرف خودتان میباشد و این فسخ باید به تایید دادگاه برسد
دعوی مجدد طرف مقابل به نتیجه نمیرسد و مشمول اعتبار امر مختومه میباشد.
بادرود
دادخواست الزام به تنظیم سند دوباره پذیرفته نمیشود چون قبلا بهصورت قطعی رد شده و شرط فسخ در مبایعهنامه معتبر است؛ و بازگرداندن مبلغ پس از چهار سال به منزله ادامه معامله نیست.
بنابراین، شکایت مجدد با همان موضوع و طرفین موفق نخواهد بود
باسلام ، باتوجه به اینکه قرارداد شما منفسخ شده است و نسبت به آن حکم صادر شده است موضوع از اعتبار امر مختومه برخوردار بوده و دیگر چنین موضوعی بابت الزام به تنظیم سند رسمی وجاهت قانونی ندارد.
با سلام
با توجه به اینکه قبلا همین دعوی مطرح شده است و رد شده مجددا امکان طرح دعوی نیست.
شما با ارسال اظهارنامه از حق فسخ خود استفاده کردید و می توانید به آن استناد نمایید.
سلام اعتبار امر مختومه را دارد و شکایت ایشان رد میشود ولی شما میتوانید از دادگاه تایید فسخ را خواستار شوید
آرزو بشکوه
۹ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
با سلام
با توجه به توضیحات شما، مشمول امر مختومه است و امکان رسیدگی مجدد وجود ندارد، اما این موضوع ( یعنی طرح مجدد دعوایی که قبلا رسیدگی و رای صادر شده) تحت عنوان ایراد امر مختومه مستند به بند ۶ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی حتما از سوی شما از طریق لایحه به دادگاه اعلام شود.
شما باید برای اعلام فسخ و برخورداری از آثار قانونی آن دادخواست ثبت می نمودید . اگر همان دعوی با همان خواسته و همان دلائل را که سابقا در مورد آن حکم صادر شده باشد نه قرار مطرح نمایند قابل رسیدگی مجدد نیست . تا مفاد قرارداد شما مطالعه نشود اظهارنظر قطعی امکان پذیر نیست
