آیا صدور قرار کارشناسی به معنای پذیرش توقیف و در نهایت مزایده ملک است؟

حسین حاجی زاده

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۸۰۵ مشاوره موفق

با توجه به سوال شما در مورد توقیف ملک دارای سابقه ثبتی با استفاده از ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی و همچنین معنای صدور قرار کارشناسی، پاسخ به شرح زیر ارائه می‌گردد.

### ۱. توقیف ملک دارای سابقه ثبتی با ماده ۱۰۱

شما اشاره کردید که ملک "دارای سابقه ثبتی است" اما با "مبایعه‌نامه" به خوانده منتقل شده و سپس با ماده ۱۰۱ توقیف گردیده است. این فرآیند از نظر حقوقی قابل توجیه است.

* **مفهوم "سابقه ثبتی" در ماده ۱۰۱:** ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی به صراحت به توقیف **"مال غیرمنقول که سابقه ثبت ندارد"** اشاره دارد . "سابقه ثبت نداشتن" به معنای این است که ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام هیچ‌کس به ثبت نرسیده است .
* **وضعیت ملک در پرسش شما:** ملک شما دارای سابقه ثبتی است (یعنی در جایی به نام شخصی ثبت شده)، اما خوانده پرونده (محکوم‌علیه) مالکیت خود را از طریق یک سند عادی (مبایعه‌نامه) احراز کرده است. از منظر اداره ثبت، مالک رسمی ملک همچنان شخص فروشنده (یا مالک قبلی) است، نه خوانده. بنابراین، از دیدگاه اجرای احکام و در راستای توقیف ملک به نام خوانده، این ملک **فاقد سابقه ثبتی به نام او** محسوب می‌شود.
* **شرط توقیف بر اساس ماده ۱۰۱:** بر اساس ماده ۱۰۱، برای توقیف چنین ملکی به نام خوانده، دو شرط کافی است :
۱. **تصرف مالکانه:** اثبات شود که خوانده (محکوم‌علیه) در ملک تصرف مالکانه دارد (مثلا در آن ساکن است یا از آن به عنوان مال خود استفاده می‌کند). مطابق ماده ۳۵ قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت، خود دلیل بر مالکیت است .
۲. **حکم قطعی مالکیت:** یا اینکه حکم قطعی بر مالکیت خوانده صادر شده باشد (که در اینجا ظاهرا چنین حکمی وجود ندارد، زیرا مالکیت بر اساس مبایعه‌نامه است و نیاز به اثبات دارد).
* **نتیجه‌گیری:** در پرونده شما، از آنجایی که خوانده بر اساس مبایعه‌نامه در ملک تصرف مالکانه داشته، مقام اجرا احراز کرده که این ملک عملا متعلق به اوست و به استناد **ماده ۱۰۱** و با احراز تصرف مالکانه، اقدام به توقیف آن نموده است. نظریات مشورتی نیز این رویه را تایید می‌کنند که برای توقیف، داشتن سابقه ثبتی به نام محکوم‌علیه لازم نیست و تصرف مالکانه کافی است .

بنابراین، توقیف ملک دارای سند رسمی به نام شخص دیگر (غیر از خوانده) با استناد به ماده ۱۰۱ و به دلیل تصرف مالکانه خوانده، اقدامی صحیح و منطبق با قانون است.

### ۲. معنای صدور قرار کارشناسی برای قیمت‌گذاری ملک

صدور قرار کارشناسی برای تعیین قیمت ملک توقیف شده، یک گام **اجرایی و الزامی** در مسیر فروش ملک از طریق مزایده است و به معنای پذیرش نهایی توقیف و قطعی بودن مزایده نیست، بلکه مقدمه آن محسوب می‌شود.

* **هدف از کارشناسی:** پس از توقیف ملک، قانونا باید قیمت آن تعیین شود تا هم میزان طلب محکوم‌له (شما) و هم حقوق محکوم‌علیه (خوانده) رعایت گردد و مالی بیشتر از میزان بدهی توقیف نشود . این کارشناسی برای تعیین **قیمت پایه ملک** در مزایده است .
* **مراحل قانونی تعیین قیمت:**
۱. در زمان توقیف، اگر طرفین بر سر قیمت توافق داشته باشند، همان قیمت ملاک است.
۲. در غیر این صورت، دادورز اجرای احکام با توافق طرفین یا به انتخاب خود، یک کارشناس رسمی تعیین می‌کند تا ملک را ارزیابی کند .
۳. **صدور قرار کارشناسی دقیقا در این مرحله و برای انجام این ارزیابی قانونی صورت می‌گیرد.**
۴. نظر کارشناس به طرفین ابلاغ می‌شود و آن‌ها ظرف **سه روز** از تاریخ ابلاغ، فرصت اعتراض به آن را دارند .
* **تاثیر گذشت زمان:** پس از اعلام نظریه کارشناسی، اگر تا روز برگزاری مزایده بیش از **شش ماه** گذشته باشد، به استناد تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری، آن نظریه معتبر نیست و باید کارشناسی تجدید شود، مگر اینکه طرفین به همان قیمت قبلی توافق کنند . بنابراین، صدور این قرار الزاما به معنای برگزاری قریب‌الوقوع مزایده با همان قیمت نیست.
* **جمع‌بندی:** صدور قرار کارشناسی صرفا به معنای طی شدن روال قانونی برای تعیین ارزش روز ملک و آماده‌سازی مقدمات فروش است. این قرار، نه به معنای پذیرش قطعی توقیف (که قبلا انجام شده) است و نه به معنای قطعی شدن مزایده. مزایده نهایی پس از طی مراحل قانونی از جمله قطعی شدن قیمت پایه (پس از رسیدگی به اعتراضات احتمالی)، نشر آگهی، و در نهایت رقابت بین خریداران برگزار خواهد شد .

**نتیجه نهایی:** اقدام دادگاه در توقیف ملک بر اساس ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی به دلیل تصرف مالکانه خوانده (مشتکی‌عنه) صحیح بوده است. همچنین، صدور قرار کارشناسی برای قیمت‌گذاری ملک توقیف‌شده، یک اقدام معمول و قانونی برای شروع فرآیند فروش از طریق مزایده است و به تنهایی به معنای قطعیت مزایده نمی‌باشد.