آیا سلب مسئولیت مالکین نسبت به تامین مالی سازنده ممکن است؟

در پاسخ به پرسش شما درباره موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و نگرانی‌های مرتبط با تنظیم پیوست و اشاره به سرمایه‌گذاران شخص ثالث، نظر تخصصی خود را با توجه به اصول حقوقی و رویه‌های معمول در قراردادهای مشارکت در ساخت ارائه می‌کنم. این پاسخ با هدف روشن‌سازی موضوع و ارائه راهنمایی برای تصمیم‌گیری بهتر تنظیم شده است. با این حال، توصیه می‌شود برای اطمینان کامل و تطبیق با شرایط خاص قرارداد و قوانین محلی، با یک وکیل متخصص در امور قراردادها و املاک مشورت کنید.

۱. آیا اضافه شدن این ماده به پیوست ضرورت دارد یا کمک می‌کند؟
ضرورت و فایده اضافه کردن ماده
اضافه کردن ماده‌ای با مضمون سلب مسئولیت مالکین نسبت به تعهدات مالی سازنده با اشخاص ثالث، از نظر حقوقی می‌تواند به عنوان یک اقدام پیشگیرانه و محافظتی برای مالکین مفید باشد. دلایل این موضوع عبارتند از:

حفاظت از مالکین در برابر دعاوی احتمالی: با توجه به اینکه سازنده بدون اطلاع مالکین اقدام به انعقاد قرارداد تامین مالی با اشخاص ثالث کرده است، ممکن است در آینده این سرمایه‌گذاران یا نمایندگانشان ادعاهایی علیه پروژه یا مالکین مطرح کنند (مثلا در صورت عدم ایفای تعهدات توسط سازنده). وجود این ماده در پیوست می‌تواند به عنوان یک سند مکتوب، موضع مالکین را در برابر چنین ادعاهایی تقویت کند.

شفاف‌سازی مسئولیت‌ها: این ماده به صراحت اعلام می‌کند که هرگونه تعهد مالی یا حقوقی مرتبط با تامین مالی سازنده، صرفا بر عهده خود اوست و مالکین هیچ مسئولیتی در این زمینه ندارند. این شفاف‌سازی می‌تواند از بروز اختلافات آینده جلوگیری کند.

پشتیبانی در مراجع قضایی: در صورتی که دعوایی از سوی اشخاص ثالث مطرح شود، وجود این ماده می‌تواند به عنوان یک مدرک حقوقی، از مالکین در برابر مسئولیت‌های ناخواسته محافظت کند.

آیا ضرورت دارد؟
اگرچه در قرارداد اصلی شما موضوع تامین مالی سازنده ذکر نشده است، اما با توجه به اینکه سازنده بدون اطلاع شما اقدام به انعقاد قرارداد با سرمایه‌گذاران کرده و آدرس پروژه شما در قراردادشان قید شده است، این موضوع می‌تواند ریسک‌هایی برای مالکین ایجاد کند. بنابراین، تنظیم این ماده در پیوست نه تنها ضروری به نظر می‌رسد، بلکه به عنوان یک اقدام احتیاطی، به نفع مالکین است.

۲. آیا نام‌بردن و اشاره به سرمایه‌گذاران، این اشخاص ثالث را صاحب حق می‌کند؟
تحلیل حقوقی اشاره به نام سرمایه‌گذاران
اشاره به نام سرمایه‌گذاران یا قراردادهای تامین مالی آن‌ها در پیوست، به خودی خود حقی برای این اشخاص ثالث ایجاد نمی‌کند، به شرطی که در متن پیوست یا قرارداد اصلی، هیچ تعهدی از سوی مالکین به نفع این اشخاص ذکر نشده باشد. دلایل این موضوع عبارتند از:

عدم ایجاد رابطه حقوقی بین مالکین و سرمایه‌گذاران: در ماده پیشنهادی شما، صرفا به نام سرمایه‌گذاران به عنوان طرف قرارداد سازنده اشاره شده است و هیچ‌گونه تعهدی از سوی مالکین برای این اشخاص ایجاد نشده است. بنابراین، این اشاره نمی‌تواند به عنوان "به رسمیت شناختن" یا "ایجاد حق" برای سرمایه‌گذاران تلقی شود.

ماهیت قراردادها در حقوق ایران: بر اساس اصول حقوق مدنی ایران، قراردادها صرفا بین طرفین آن لازم‌الاجرا هستند (اصل نسبی بودن قراردادها - ماده ۲۳۱ قانون مدنی). از آنجا که مالکین طرف قرارداد با سرمایه‌گذاران نیستند، اشاره به نام آن‌ها در پیوست، هیچ حق یا تعهدی برایشان نسبت به مالکین ایجاد نمی‌کند.

هدف از ذکر نام: ذکر نام سرمایه‌گذاران در این ماده، صرفا برای مشخص کردن دامنه مسئولیت سازنده و شفاف‌سازی موضوع است، نه برای ایجاد حق یا تعهد. در واقع، این ذکر می‌تواند به عنوان یک اقدام پیشگیرانه عمل کند تا در آینده، ادعاهای احتمالی این اشخاص علیه مالکین با استناد به این ماده رد شود.

آیا ذکر نام به ضرر مالکین است؟
خیر، ذکر نام سرمایه‌گذاران به خودی خود به ضرر مالکین نیست، به شرطی که متن ماده به گونه‌ای تنظیم شود که هیچ‌گونه تعهدی از سوی مالکین به نفع این اشخاص ایجاد نشود. در ماده پیشنهادی شما، این موضوع به خوبی رعایت شده است، زیرا تاکید شده که تمام مسئولیت‌ها بر عهده سازنده است و مالکین هیچ ارتباطی با این تعهدات ندارند.

پیشنهاد برای تنظیم بهتر متن
برای کاهش هرگونه نگرانی درباره "به رسمیت شناختن" سرمایه‌گذاران، می‌توانید متن ماده را به گونه‌ای تنظیم کنید که از ذکر نام مستقیم سرمایه‌گذاران اجتناب شود و به جای آن، از عبارات کلی استفاده کنید. به عنوان مثال:

۹.۱ «سازنده» متعهد است کلیه تعهدات و مسئولیت‌های ناشی از هرگونه قرارداد یا توافق تامین مالی با هر شخص ثالث (حقیقی یا حقوقی) در خصوص پروژه واقع در آدرس: را فقط و فقط شخصا به عهده گیرد.

این روش همچنان هدف اصلی ماده (سلب مسئولیت مالکین) را تامین می‌کند، اما از اشاره مستقیم به افراد خاص خودداری می‌کند و ریسک هرگونه سوءتفاهم را کاهش می‌دهد.

جمع‌بندی و توصیه‌ها
ضرورت ماده: اضافه کردن این ماده به پیوست، به عنوان یک اقدام پیشگیرانه، ضروری و مفید است. این ماده می‌تواند مالکین را در برابر ادعاهای احتمالی اشخاص ثالث محافظت کند و مسئولیت‌ها را شفاف سازد.

اشاره به نام سرمایه‌گذاران: ذکر نام سرمایه‌گذاران به خودی خود حقی برای آن‌ها ایجاد نمی‌کند، زیرا در متن پیشنهادی هیچ تعهدی از سوی مالکین به نفع آن‌ها وجود ندارد. با این حال، برای احتیاط بیشتر، می‌توانید از عبارات کلی به جای ذکر نام استفاده کنید.

توافق جمعی مالکین: از آنجا که برخی از مالکین نسبت به ذکر نام سرمایه‌گذاران نگران هستند، پیشنهاد می‌شود در یک جلسه مشترک، این موضوع با حضور همه مالکین و احتمالا یک مشاور حقوقی بررسی شود تا اجماع نظر حاصل گردد.

امیدوارم این توضیحات به روشن شدن موضوع کمک کرده باشد. در صورت وجود سؤالات بیشتر یا نیاز به جزئیات تکمیلی، خوشحال می‌شوم پاسخگو باشم.

باسلام
خیر — صرف نام بردن، ایجاد حق نمی‌کند.
طبق اصول حقوق قراردادها:
حق برای ثالث زمانی ایجاد می‌شود که «شرط به نفع ثالث» در قرارداد درج شود.
شما در ماده پیشنهادی، هیچ حقی به آنان نمی‌دهید.
فقط تعهد سازنده را نسبت به آنان تصریح می‌کنید.
برای جلوگیری از هرگونه سوء برداشت، بهتر است این جمله اضافه شود:ذکر نام اشخاص ثالث صرفا جهت شناسایی موضوع تعهد سازنده بوده و به هیچ‌وجه به معنای تنفیذ، پذیرش، تایید یا ایجاد هرگونه حق برای ایشان نسبت به پروژه یا مالکین نمی‌باشد.

۱. درج این ماده در پیوست نه‌تنها ضرری ندارد، بلکه اقدامی پیشگیرانه و مفید برای حفظ حقوق مالکین در برابر دعاوی احتمالی سرمایه‌گذاران سازنده است.
۲. صرف اشاره به نام سرمایه‌گذاران در قالب "تعهد شخص ثالث" هیچ‌گونه حقی برای آن‌ها ایجاد نمی‌کند، چون نه ذی‌نفع قراردادند و نه شرطی به نفع‌شان گنجانده شده است.
۳. این اشخاص در متن فقط به‌عنوان «معرفی‌شده توسط سازنده» مطرح‌اند، نه طرف یا ذی‌حق در پروژه.
۴. بنابراین، ذکر نام و قید تعهدات سازنده نسبت به آن‌ها، به معنای به رسمیت شناختن حق برای ایشان نیست، بلکه محدودکننده ادعای احتمالی‌شان است.

باسلام
افزودن ماده ۹ به پیوست ضروری و مفید است، چون مالکین را از مسئولیت‌های تامین مالی سازنده مصون می‌کند. نام‌بردن از سرمایه‌گذاران آن‌ها را صاحب حق نمی‌کند، بلکه فقط برای شفافیت است و به ضرر مالکین نیست.