موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
ما به عنوان چند مالک یک ساختمان، با سازندهای قرارداد مشارکت در ساخت داریم. در قراردادمان در رابطه با تامین مالی سازنده صحبتی نشده است. پس از مدتی متوجه شدیم که سازنده، بدون اطلاع مالکین، در همان مراحل ابتدایی، برای ۵۰٪ هزینههای کل پروژه، با دو فرد دیگر به عنوان سرمایهگذار، مشخصا با قید آدرس و مشخصات پروژه ما در قراردادشان، قرارداد تامین مالی امضا کرده است. ما مالکین برای آسیب ندیدن از این دو سرمایهگذار در آینده، قصد داریم پیوستی تنظیم کنیم که یکی از مادههای آن به شرح زیر است:
(ماده۹ - سلب مسؤولیت مالکین نسبت به تامین مالى سازنده از اشخاص ثالث
۹.۱ «سازنده» (آقاى **) متعهد است کلیه تعهدات و مسئولیت های ناشی از هرگونه قرارداد یا توافق تامین مالی با اشخاص ثالث (از جمله آقاى ** و آقاى **)
در خصوص پروژه واقع در آدرس: *** را فقط و فقط شخصا به عهده گیرد.
۹.۲ هرگونه حق یا دعوایی که از سوی این اشخاص ثالث یا نمایندگان آنان (اعم از حقوقی یا حقیقی) طرح شود، تحت هیچ شرایطی و در هیچ مرجعی نباید متوجه یا مربوط به «مالکین» باشد.
۹.۳ «سازنده» متعهد است در صورت هرگونه ادعای مالی، حقوقی، کیفری یا انتظامی از سوی اشخاص ثالث تامینکننده اعتبار، تمامی دعاوی را شخصا دفاع نماید و در صورت ورود خسارت یا هزینههای دادرسی، «مالکین» را از هر هزینه، خسارت، جریمه یا هزینه دادرسی مصون و جبران نماید.
۹.۴ این ماده مستقل از سایر ضمانتها و تعهدات «سازنده» است و سلب مسؤولیت «مالکین» را نسبت به ادعاهای ثالث تضمین مینماید.)
حال برخی از مالکین از این بابت نگران هستند که اگر در پیوست، به تامین مالی و یا نام سرمایهگذاران سازنده اشاره کنیم، این اشاره و قید کردن، به ضرر مالکین است و به عبارتی، به رسمیت شناختن سرمایهگذار محسوب میشود. ما دستهای دیگر از مالکین بر این باوریم که سرمایهگذار در این ماده، صرفا یک «شخص معرفیشده» است و یک «شخص اهلحق» نیست. با توجه به اینکه نه در قرارداد اصلی و نه در پیوست، هیچ شرط یا موضوعی به نفع ثالث ثبت نشده است، نامبردن از ایشان، هیچ حقی برایشان ایجاد نمیکند.
لطفا نظر تخصصی خود را اعلام بفرمایید که با توجه به اینکه این اشخاص ثالث، سرمایهگذاران سازنده هستند و نه سرمایهگذار پروژه،
۱- آیا اضافهشدن این ماده به پیوست، ضرورت دارد یا کمک میکند؟
۲- نامبردن و اشاره به سرمایهگذاران، این اشخاص ثالث را صاحب حق میکند؟
باسلام
خیر — صرف نام بردن، ایجاد حق نمیکند.
طبق اصول حقوق قراردادها:
حق برای ثالث زمانی ایجاد میشود که «شرط به نفع ثالث» در قرارداد درج شود.
شما در ماده پیشنهادی، هیچ حقی به آنان نمیدهید.
فقط تعهد سازنده را نسبت به آنان تصریح میکنید.
برای جلوگیری از هرگونه سوء برداشت، بهتر است این جمله اضافه شود:ذکر نام اشخاص ثالث صرفا جهت شناسایی موضوع تعهد سازنده بوده و به هیچوجه به معنای تنفیذ، پذیرش، تایید یا ایجاد هرگونه حق برای ایشان نسبت به پروژه یا مالکین نمیباشد.
با توجه به شرح وضعیت و دغدغههای مطرحشده، پاسخ به سوالات شما به شرح زیر است:
۱- آیا اضافه کردن این ماده به پیوست ضرورت دارد یا کمک میکند؟
پاسخ: بله، اضافه کردن این ماده به پیوست نه تنها ضروری است، بلکه به نفع مالکین است. دلایل این امر عبارتند از:
شفافسازی و پیشگیری از اختلافات آینده: با تصریح به اینکه تعهدات مالی سازنده در قبال اشخاص ثالث (سرمایهگذاران) به هیچ وجه مربوط به مالکین نیست، از ادعاهای احتمالی سرمایهگذاران علیه مالکین در آینده جلوگیری میشود. این ماده به وضوح مسئولیتپذیری سازنده را مشخص میکند.
تقویت موضع حقوقی مالکین: در صورت طرح هرگونه دعوای حقوقی یا مالی از سوی سرمایهگذاران علیه پروژه، این ماده به عنوان یک سند معتبر، مالکین را از مسئولیت مبرا میکند. این موضوع به ویژه در مراجع قضایی یا داوری بسیار حائز اهمیت است.
عدم ایجاد حق برای ثالث: صرف اشاره به نام سرمایهگذاران در این ماده به هیچ وجه به معنای به رسمیت شناختن حقوق آنان نیست، بلکه صرفا جهت شناسایی دقیق طرفین قرارداد تامین مالی سازنده و جلوگیری از ابهام است. به عبارت دیگر، این ماده ماهیت "سلب مسئولیت" دارد، نه اعطای حق.
۲- آیا نامبردن از سرمایهگذاران، آنان را صاحب حق میکند؟
پاسخ: خیر، صرف اشاره به نام سرمایهگذاران در این ماده به ایشان حقی اعطا نمیکند. دلایل این امر عبارتند از:
عدم وجود شرط به نفع ثالث: مطابق ماده ۱۹۶ قانون مدنی ایران، قرارداد فقط بین طرفین آن (سازنده و سرمایهگذاران) اثر دارد، مگر اینکه شرط به نفع شخص ثالثی شده باشد. در متن پیشنهادی شما، هیچ شرط یا تعهدی به نفع سرمایهگذاران درج نشده است، بلکه صرفا مسئولیتهای سازنده تصریح شده است.
ماهیت ماده ۹: این ماده صرفا اظهاریهای از سوی مالکین و سازنده است که تاکید میکند:
۱. درج این ماده در پیوست نهتنها ضرری ندارد، بلکه اقدامی پیشگیرانه و مفید برای حفظ حقوق مالکین در برابر دعاوی احتمالی سرمایهگذاران سازنده است.
۲. صرف اشاره به نام سرمایهگذاران در قالب "تعهد شخص ثالث" هیچگونه حقی برای آنها ایجاد نمیکند، چون نه ذینفع قراردادند و نه شرطی به نفعشان گنجانده شده است.
۳. این اشخاص در متن فقط بهعنوان «معرفیشده توسط سازنده» مطرحاند، نه طرف یا ذیحق در پروژه.
۴. بنابراین، ذکر نام و قید تعهدات سازنده نسبت به آنها، به معنای به رسمیت شناختن حق برای ایشان نیست، بلکه محدودکننده ادعای احتمالیشان است.
سلام
قرارداد شما مستقیم با شخص سازنده هست و عملا سازنده متعهد اصلی است و راه تامین مالی هیچ ارتباطی با شما ندارد فقط تنها مشکلی که ممکن است پیش بیاید این هست که قرارداد شما و سازنده دارای چه بندهایی هست ایا سازنده قسمتی از ملک به نامش شده یا خیر؟چون در صورتی از ملک به نامش شده باشد و در ادامه روند ساخت با شرکایش به مشکل بربخورد ممکن است شرکا نسبت به تامین خواسته خود اقدام کرده و ملک را تامین بزنند و برای مالکین درد سر گردد
در پاسخ به پرسش شما درباره موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و نگرانیهای مرتبط با تنظیم پیوست و اشاره به سرمایهگذاران شخص ثالث، نظر تخصصی خود را با توجه به اصول حقوقی و رویههای معمول در قراردادهای مشارکت در ساخت ارائه میکنم. این پاسخ با هدف روشنسازی موضوع و ارائه راهنمایی برای تصمیمگیری بهتر تنظیم شده است. با این حال، توصیه میشود برای اطمینان کامل و تطبیق با شرایط خاص قرارداد و قوانین محلی، با یک وکیل متخصص در امور قراردادها و املاک مشورت کنید.
۱. آیا اضافه شدن این ماده به پیوست ضرورت دارد یا کمک میکند؟
ضرورت و فایده اضافه کردن ماده
اضافه کردن مادهای با مضمون سلب مسئولیت مالکین نسبت به تعهدات مالی سازنده با اشخاص ثالث، از نظر حقوقی میتواند به عنوان یک اقدام پیشگیرانه و محافظتی برای مالکین مفید باشد. دلایل این موضوع عبارتند از:
حفاظت از مالکین در برابر دعاوی احتمالی: با توجه به اینکه سازنده بدون اطلاع مالکین اقدام به انعقاد قرارداد تامین مالی با اشخاص ثالث کرده است، ممکن است در آینده این سرمایهگذاران یا نمایندگانشان ادعاهایی علیه پروژه یا مالکین مطرح کنند (مثلا در صورت عدم ایفای تعهدات توسط سازنده). وجود این ماده در پیوست میتواند به عنوان یک سند مکتوب، موضع مالکین را در برابر چنین ادعاهایی تقویت کند.
شفافسازی مسئولیتها: این ماده به صراحت اعلام میکند که هرگونه تعهد مالی یا حقوقی مرتبط با تامین مالی سازنده، صرفا بر عهده خود اوست و مالکین هیچ مسئولیتی در این زمینه ندارند. این شفافسازی میتواند از بروز اختلافات آینده جلوگیری کند.
پشتیبانی در مراجع قضایی: در صورتی که دعوایی از سوی اشخاص ثالث مطرح شود، وجود این ماده میتواند به عنوان یک مدرک حقوقی، از مالکین در برابر مسئولیتهای ناخواسته محافظت کند.
آیا ضرورت دارد؟
اگرچه در قرارداد اصلی شما موضوع تامین مالی سازنده ذکر نشده است، اما با توجه به اینکه سازنده بدون اطلاع شما اقدام به انعقاد قرارداد با سرمایهگذاران کرده و آدرس پروژه شما در قراردادشان قید شده است، این موضوع میتواند ریسکهایی برای مالکین ایجاد کند. بنابراین، تنظیم این ماده در پیوست نه تنها ضروری به نظر میرسد، بلکه به عنوان یک اقدام احتیاطی، به نفع مالکین است.
۲. آیا نامبردن و اشاره به سرمایهگذاران، این اشخاص ثالث را صاحب حق میکند؟
تحلیل حقوقی اشاره به نام سرمایهگذاران
اشاره به نام سرمایهگذاران یا قراردادهای تامین مالی آنها در پیوست، به خودی خود حقی برای این اشخاص ثالث ایجاد نمیکند، به شرطی که در متن پیوست یا قرارداد اصلی، هیچ تعهدی از سوی مالکین به نفع این اشخاص ذکر نشده باشد. دلایل این موضوع عبارتند از:
عدم ایجاد رابطه حقوقی بین مالکین و سرمایهگذاران: در ماده پیشنهادی شما، صرفا به نام سرمایهگذاران به عنوان طرف قرارداد سازنده اشاره شده است و هیچگونه تعهدی از سوی مالکین برای این اشخاص ایجاد نشده است. بنابراین، این اشاره نمیتواند به عنوان "به رسمیت شناختن" یا "ایجاد حق" برای سرمایهگذاران تلقی شود.
ماهیت قراردادها در حقوق ایران: بر اساس اصول حقوق مدنی ایران، قراردادها صرفا بین طرفین آن لازمالاجرا هستند (اصل نسبی بودن قراردادها - ماده ۲۳۱ قانون مدنی). از آنجا که مالکین طرف قرارداد با سرمایهگذاران نیستند، اشاره به نام آنها در پیوست، هیچ حق یا تعهدی برایشان نسبت به مالکین ایجاد نمیکند.
هدف از ذکر نام: ذکر نام سرمایهگذاران در این ماده، صرفا برای مشخص کردن دامنه مسئولیت سازنده و شفافسازی موضوع است، نه برای ایجاد حق یا تعهد. در واقع، این ذکر میتواند به عنوان یک اقدام پیشگیرانه عمل کند تا در آینده، ادعاهای احتمالی این اشخاص علیه مالکین با استناد به این ماده رد شود.
آیا ذکر نام به ضرر مالکین است؟
خیر، ذکر نام سرمایهگذاران به خودی خود به ضرر مالکین نیست، به شرطی که متن ماده به گونهای تنظیم شود که هیچگونه تعهدی از سوی مالکین به نفع این اشخاص ایجاد نشود. در ماده پیشنهادی شما، این موضوع به خوبی رعایت شده است، زیرا تاکید شده که تمام مسئولیتها بر عهده سازنده است و مالکین هیچ ارتباطی با این تعهدات ندارند.
پیشنهاد برای تنظیم بهتر متن
برای کاهش هرگونه نگرانی درباره "به رسمیت شناختن" سرمایهگذاران، میتوانید متن ماده را به گونهای تنظیم کنید که از ذکر نام مستقیم سرمایهگذاران اجتناب شود و به جای آن، از عبارات کلی استفاده کنید. به عنوان مثال:
۹.۱ «سازنده» متعهد است کلیه تعهدات و مسئولیتهای ناشی از هرگونه قرارداد یا توافق تامین مالی با هر شخص ثالث (حقیقی یا حقوقی) در خصوص پروژه واقع در آدرس: را فقط و فقط شخصا به عهده گیرد.
این روش همچنان هدف اصلی ماده (سلب مسئولیت مالکین) را تامین میکند، اما از اشاره مستقیم به افراد خاص خودداری میکند و ریسک هرگونه سوءتفاهم را کاهش میدهد.
جمعبندی و توصیهها
ضرورت ماده: اضافه کردن این ماده به پیوست، به عنوان یک اقدام پیشگیرانه، ضروری و مفید است. این ماده میتواند مالکین را در برابر ادعاهای احتمالی اشخاص ثالث محافظت کند و مسئولیتها را شفاف سازد.
اشاره به نام سرمایهگذاران: ذکر نام سرمایهگذاران به خودی خود حقی برای آنها ایجاد نمیکند، زیرا در متن پیشنهادی هیچ تعهدی از سوی مالکین به نفع آنها وجود ندارد. با این حال، برای احتیاط بیشتر، میتوانید از عبارات کلی به جای ذکر نام استفاده کنید.
توافق جمعی مالکین: از آنجا که برخی از مالکین نسبت به ذکر نام سرمایهگذاران نگران هستند، پیشنهاد میشود در یک جلسه مشترک، این موضوع با حضور همه مالکین و احتمالا یک مشاور حقوقی بررسی شود تا اجماع نظر حاصل گردد.
امیدوارم این توضیحات به روشن شدن موضوع کمک کرده باشد. در صورت وجود سؤالات بیشتر یا نیاز به جزئیات تکمیلی، خوشحال میشوم پاسخگو باشم.
باسلام
افزودن ماده ۹ به پیوست ضروری و مفید است، چون مالکین را از مسئولیتهای تامین مالی سازنده مصون میکند. نامبردن از سرمایهگذاران آنها را صاحب حق نمیکند، بلکه فقط برای شفافیت است و به ضرر مالکین نیست.
