آیا در این مورد موجر می تواند مطالبه اجرت المثل نماید؟

دو سال قبل منزلی را به مبلغ ۴۵ میلیون تومان رهن و اجاره ماهیانه ۵۰ هزار تومان طبق قرار داد مشاوره املاک اجاره نمودم . سال دوم ۱۰ روز مانده به اتمام قرار داد بین بنده و موجر صحبتی شد و توافق کردیم که برای سال بعد رهن ۴۵ میلیون تومان و اجاره ۲۰۰ هزار تومان شود اما کتبی ننوشتیم و موجر گفت که دو سه روز اینده بنویسیم بعد از ۲۰ روز بنده از ایشان در مورد قرار داد پرسیدم گفتن که ان مبلغ کم است شما باید اجاره را ۵۰۰ هزار تومان بدید. گفتم که بریم پیش دو سه مشاور املاک با انها هم صحبتی کنیم ایشان گفتن نه من حرف انها را قبول ندارم شما باید همان ۵۰۰ هزار تومان را بدهید . بنده هر ماه ۲۰۰ هزار تومان بابت اجاره به حساب موجر پرداخت می کردم و به ایشان پیام می فرستادم که مبلغ اجاره را پرداخت نمودم ایشان در جواب می نوشتن که این مبلغ علی الحساب است و مابقی اجاره را در اخر از رهن کم خواهم کرد. مبلغ رهن هم مثل سال اول ۴۵ میلیون تومان در اختیار ایشان هستند. اکنون سوال اینست ۱- ایا موجر می تواند از رهن کم کند؟ ۲- موجر می تواند مطالبه اجرت المثل نماید؟ ممنون و متشکر