لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
با سلام خدمت وکلای عزیز؛
عزیزان باغ پدرم در شهرستان هست. امکان رسیدگی توسط پدر بیمارم و اینجانب وجود ندارد.
امسال دو سال است که باغ را به داماد عمویم اجاره دادهایم.
در صورت فوت پدرم، آیا امکان بالا کشیدن باغ توسط ایشان وجود دارد؟
اجارهنامه را بهصورت دستی بین خودمان نوشتهایم و چند شاهد هم امضا نمودهاند.
قانونا تا چند سال میتوان باغ را به کسی اجاره داد به صورتی که بعدها مستاجر ادعایی نداشته باشد؟
ممنون.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
با توجه به نگرانیهای شما، در ادامه به تفصیل به پرسشهایتان پاسخ داده میشود. جای نگرانی نیست، زیرا قانون راهکارهای مشخصی برای حفاظت از حقوق مالک در چنین شرایطی پیشبینی کرده است.
وضعیت قرارداد پس از فوت موجر (پدرتان)
مهمترین نکته این است که فوت موجر (صاحب ملک) باعث باطل شدن قرارداد اجاره نمیشود. قرارداد اجاره تا پایان مدت زمان مشخصشده در اجارهنامه به قوت خود باقی است. در صورت فوت پدرتان، شما و سایر ورثه قانونی ایشان، جایگزین وی در قرارداد شده و به عنوان موجر جدید شناخته میشوید.
بنابراین، مستاجر (داماد عموی شما) به هیچ وجه نمیتواند ادعای مالکیت کرده یا باغ را "بالا بکشد". او همچنان مستاجر محسوب میشود و پس از پایان مدت قرارداد، موظف به تخلیه ملک است. تنها تعهد او این است که از آن تاریخ به بعد، اجارهبها را به ورثه بپردازد.
اعتبار اجارهنامه دستی شما
اجارهنامهای که به صورت دستی بین خودتان نوشتهاید، از نظر قانونی کاملا معتبر است، به شرطی که توسط پدرتان (به عنوان موجر) و مستاجر امضا شده باشد.
علاوه بر این، امضای چند شاهد در زیر قرارداد، اعتبار آن را بیشتر نیز میکند. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، اگر قرارداد اجاره توسط دو شاهد امضا شده باشد، در صورت بروز اختلاف و نیاز به تخلیه، موجر میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، دستور تخلیه فوری دریافت کند که این یک مزیت بزرگ محسوب میشود.
مدت زمان اجاره و جلوگیری از ادعاهای آتی مستاجر
در مورد مدت زمان اجاره و نگرانی از ایجاد حق برای مستاجر، به نکات زیر توجه کنید:
عدم وجود سقف قانونی: در قوانین ایران، سقف یا حداکثر مشخصی برای مدت زمان اجاره املاک (اعم از مسکونی، تجاری یا باغ) تعیین نشده است. شما میتوانید ملکی را برای یک سال، پنج سال یا حتی بیشتر اجاره دهید.
الزام به تعیین مدت: نکته حیاتی این است که مدت اجاره باید حتما به طور دقیق در قرارداد ذکر شود (مثلا از تاریخ ۱۴۰۳/۰۱/۰۱ تا تاریخ ۱۴۰۵/۰۱/۰۱). اگر مدت اجاره در قرارداد مشخص نباشد، آن قرارداد از اساس باطل است.
حق کسب و پیشه یا سرقفلی: نگرانی اصلی در اجارههای بلندمدت، معمولا مربوط به ایجاد "حق کسب و پیشه" برای مستاجر است. این حق بیشتر در مورد املاک تجاری که سابقه اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ دارند، مطرح میشود. در مورد باغ شما که یک قرارداد جدید محسوب میشود، چنین حقی به صورت خودکار برای مستاجر ایجاد نمیشود، خصوصا اگر کاربری تجاری نداشته باشد. ادعای مالکیت توسط مستاجر در املاک مسکونی و باغها پس از چند سال سکونت، مبنای قانونی ندارد.
توصیه نهایی
برای جلوگیری از هرگونه ادعا یا سوءتفاهم در آینده، بهترین راهکار این است که:
همواره قرارداد اجاره را به صورت کتبی تنظیم کنید.
مدت دقیق شروع و پایان اجاره را در قرارداد قید نمایید.
پس از پایان هر دوره قرارداد، آن را تمدید کرده و یک قرارداد جدید با تاریخ مشخص امضا کنید. این کار رابطه استیجاری را شفاف نگه میدارد.
حتما دو نفر شاهد معتمد زیر قرارداد را امضا کنند تا از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ بهرهمند شوید.
با رعایت این موارد، میتوانید با خیال راحت باغ را اجاره دهید و نگران ادعاهای احتمالی در آینده نباشید. وضعیت فعلی شما با داشتن یک اجارهنامه دستی دو ساله که به امضای شهود رسیده، از نظر قانونی مستحکم است.
محدودیت زمانی برای اجاره وجود نداشته و اگر اسناد مالکیت بنام پدر شما وجود داشته باشد امکان تصرف غیر قانونی وجود نخخواهد داشت .
اولا ان شالله پدر شما ۱۲۰ سال عمر کند -ثانیا:هر زمان میتوانید پس از اتمام قرارداد نسبت به تخلیه ید مستاجر اقدام نمائید -توصیه میشود قراردادی قانونی از طریق وکلای بنیاد تنظیم گردد
اگر مدارک مالکیت پدرتان کامل است و اجاره نامه را شهود امضا زده اند نگرانی از این بابت وجود ندارد بهتر است هر سال نسبت به تنظیم و تمدید اجاره اقدام کنید .
بعد از فوت پدرتان، قرارداد اجارهای که ایشان منعقد کرده معتبر است و ورثه جانشین حقوق و تعهدات او میشوند، بنابراین مستاجر نمیتواند ملک را بالا بکشد یا ادعای مالکیت کند.
چنانچه اسناد مالکیت به نام پدر شما وجود داشته باشد امکان تصرف غیر قانونی وجود نخواهد داشت.
قانون هیچ محدودیتی برای تعداد سالیان اجاره در نظر نگرفته است و این امر موجب انتقال مالکیت به مستاجر نمی باشد
صرف اجاره کردن باغ موجب مالکیت مستاجر نمیشود.
محدودیت خاصی ندارد.مستاجر در مدت اجاره مالک منفعت است بعد از اتمام مدت اجاره می توانید درخواست تخلیه نمایید.
صرف اجاره موجب ایحاد حق مالکیت نمی شود
اگر اسناد مالکیت بنام پدر شما وجود داشته باشد امکان تصرف غیر قانونی وجود نخواهد داشت .
تصرف طولانی مدت مستاجر موجد حقی بر عین برای وی نخواهد بود.
اگر مدارک مالیکت متعلق به پدر شماست و اجاره نامه دارید نگران نباشید
تصرف طولانی مدت مستاجر حقی برای وی ایجاد نخواهد کرد
بستگی به قرارداد فی مابین دارد واین امکان وجود ندارد که باغ را صاحب بشه .
صرف اجاره کردن باغ حتی به مدت طولانی ، موجب مالکیت مستاجر نمیشود.
کاربر محترم وقت بخیر صرف اجاره کردن باعث مالکیت نمی شود
