آیا دادخواست تعدیل اجاره بهاء و مطالبه اجور معوقه را یک جا میتونم بدم؟

با سلام و وقت بخیر خدمت وکلای محترم
بنده در تاریخ۱۳۹۱/۰۲/۰۷ ملکی را معامله کردم ملک مزبور دارای خانه مسکونی و دوباب مغازه که سرقفلی یکی از مغازه ها به متراژ ۱۹/۵ مترمربع داخل معامله نیست ولی ملکیت مورد معامله است و ضمنا در مورد اجاره بهاءهیچی نوشته نشده که چقدر تعین شده حالا موقع تحویل مدارک هیچ گونه قرارداد یا قولنامه اجاره بهاءنسبت به سرقفلی مغازه داخل مدارک نبود بنده از مستاجر سوال کردم گفتن قولنامه نامه دارند الان نزدیک ۱۰ سال و چند ماه از تنظیم سند رسمی بنام اینجانب میگذردهنوز موفق نشدم قولنامه نامه را روئیت کنم به بهانه های مختلف اجاره بهاء تا امروز هیچی نداده و قولنامه نامه را به من نشون نمیده فقط میگه ما در سال ۱۳۸۱ اجاره بهاء را بصورت دائمی به مبلغ ۱۲۰۰۰۰ ریال معادل دوازده هزار تومان برای هر سال نوشتیم
حالا سوال
۲) اجاره بهاء بصورت دائمی که هیچ گونه اطلاعی من ازش ندارم در مبایعه نامه خریداری هیچ گونه اشاره به اجاره بهاء دائمی نشده آیا میتونه قانونی باشه
۳) بنده توسط بنگاه املاک و همسایه ها چندین بار به مستاجر اطلاع دادم که بیاد باهم قولنامه جدید تنظیم کنیم هیچ توجهی نمیکنه
۴) متراژ مغازه در قولنامه مورد معامله بنده ۱۹/۵ مترمربع نوشته شده ولی در بلامانع شهرداری ۲۱/۹ قید شده نسبت به مابه تفاوت هم میتونم اقدام کنم نسب به مابه تفاوت متراژ اگر مستاجر قبول نکرد از فروشنده میتونم شاکی بشم