موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا خرید وکالتی زمین مشکلساز میشود؟
پرسیده شده ۱ سال پیش
۳۲ پاسخ ثبت شده
سلام
بنده ۴۰۰ متر زمین به صورت وکالتی خریدم.
کل زمین ۶۰۰۰ متر با یک سند مادر است که دارند تفکیک میکنند.
۴ دانگ به نام کسی است که آمده به من وکالت داده ولی نفر دوم هیچ خبری ازش نداریم.
به نظرتان امکان دارد نفر دوم بیاید و دردسر درست کند؟
یا معامله کنسل شود؟
کل پول را دادم.
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
خرید زمین مشاعی به صورت وکالتی دردسرساز است و به دلیل عدم تفکیک و بی خبری از شریک دوم، احتمال بروز مشکل، ادعای حق شفعه و ابطال معامله وجود دارد.
این قاعده کلی در معاملات وکالتی املاک مشاع است، اما داشتن قرارداد فروش مکتوب و حدود اختیارات وکالتنامه شرایط شما را تغییر میدهد.
رضا زیرک باشآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
احتمال بالای بروز مشکل و ابطال معامله وکالتی
خرید وکالتی در ملکی که سند مادر دارد و هنوز تفکیک نشده است ریسک حقوقی بالایی دارد زیرا مالکیت همچنان مشاع است. وکالت به تنهایی به معنای انتقال قطعی مالکیت نیست و اگر شریک دوم مخالفت کند یا از حق شفعه استفاده نماید امکان ایجاد دردسر یا فسخ و ابطال معامله وجود دارد. به ویژه که تمام پول را پرداخت کردهاید و شریک دوم در معامله حضور نداشته است، حتما باید علاوه بر وکالتنامه نسبت به تنظیم و امضای مبایعهنامه اقدام کنید.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
۳۲ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی
پاسخ برتر۱ سال پیش
محمدمهدی قنبری
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
با توجه به شرایطی که توضیح دادید، خرید زمین به صورت وکالتی و با سند مادر، همراه با ریسکهای حقوقی قابل توجهی است. در ادامه، به بررسی وضعیت شما و احتمال بروز مشکل از سوی نفر دوم (مالک دیگر) و همچنین امکان کنسل شدن معامله میپردازم:
وضعیت حقوقی خرید وکالتی و سند مادر
خرید زمین به صورت وکالتی، به این معناست که شما مالکیت رسمی زمین را ندارید و تنها وکالت فروش از سوی یکی از مالکان (صاحب ۴ دانگ) به شما داده شده است. این نوع معامله، بهویژه زمانی که سند مادر هنوز تفکیک نشده، میتواند مشکلاتی ایجاد کند. سند مادر به معنای مالکیت مشاع است، یعنی تمام مالکان (در اینجا صاحب ۴ دانگ و نفر دوم که از او خبری ندارید) در کل زمین شریک هستند و تا زمان تفکیک رسمی، حدود مالکیت هر فرد بهصورت جداگانه مشخص نیست.
همچنین، وکالت فروش (حتی اگر بلاعزل باشد) به معنای انتقال مالکیت نیست. اگر فروشنده (صاحب ۴ دانگ) فوت کند یا وکالت به هر دلیلی باطل شود، شما نمیتوانید ادعای مالکیت کنید، مگر اینکه مبایعهنامه رسمی تنظیم کرده باشید. از آنجا که کل مبلغ را پرداخت کردهاید، این موضوع ریسک شما را افزایش میدهد، زیرا در صورت بروز مشکل، بازگرداندن پول یا اثبات مالکیت دشوار خواهد بود.
احتمال دخالت نفر دوم (مالک دیگر)
با توجه به اینکه نفر دوم (مالک بخش دیگر زمین) در جریان معامله نیست و از او خبری ندارید، احتمال بروز مشکل از سوی او وجود دارد. از آنجایی که زمین هنوز تفکیک نشده و مالکیت مشاع است، نفر دوم میتواند ادعای مالکیت بر کل زمین یا بخشی از آن را مطرح کند. این موضوع ممکن است به اختلافات حقوقی منجر شود، بهویژه اگر او با فروش یا تفکیک زمین موافق نباشد.
در صورتی که نفر دوم از معامله شما مطلع شود، میتواند:
ادعا کند که بدون رضایت او، بخشی از زمین فروخته شده و معامله را غیرقانونی بداند.
از تفکیک زمین جلوگیری کند یا در مراحل قانونی تفکیک مشکل ایجاد کند.
در بدترین حالت، اگر با فروشنده (صاحب ۴ دانگ) تبانی کند، ممکن است معامله شما به چالش کشیده شود یا حتی زمین به شخص دیگری فروخته شود.
احتمال کنسل شدن معامله
کنسل شدن معامله به عوامل مختلفی بستگی دارد:
عدم تنظیم مبایعهنامه رسمی: اگر شما مبایعهنامه رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم نکردهاید، از نظر قانونی موقعیت ضعیفی دارید. بدون مبایعهنامه، حتی اگر وکالت بلاعزل داشته باشید، در صورت فوت فروشنده یا ابطال وکالت، نمیتوانید مالکیت را اثبات کنید.
دخالت نفر دوم: اگر نفر دوم با فروش یا تفکیک مخالفت کند، ممکن است معامله شما به تعویق بیفتد یا حتی باطل شود، زیرا مالکیت مشاع نیازمند توافق همه مالکان است.
مشکلات حقوقی فروشنده: اگر فروشنده (صاحب ۴ دانگ) ممنوعالمعامله باشد، بدهی داشته باشد یا زمین توقیف شده باشد، معامله شما میتواند باطل شود. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک میتواند این موضوع را روشن کند.
از آنجا که کل مبلغ را پرداخت کردهاید، در صورت کنسل شدن معامله، بازگرداندن پول شما ممکن است زمانبر و پیچیده باشد، بهویژه اگر فروشنده همکاری نکند یا مشکلات حقوقی دیگری وجود داشته باشد.
راهکارهای پیشنهادی
برای کاهش ریسک و جلوگیری از مشکلات احتمالی، اقدامات زیر را در نظر بگیرید:
استعلام وضعیت زمین: فورا از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید تا وضعیت مالکیت، توقیف یا رهن زمین مشخص شود. همچنین، از شهرداری یا دهیاری استعلام کنید تا وضعیت تفکیک و کاربری زمین تایید شود.
تنظیم مبایعهنامه رسمی: اگر هنوز مبایعهنامه رسمی تنظیم نکردهاید، هرچه سریعتر این کار را انجام دهید. مبایعهنامه میتواند مالکیت شما را در صورت فوت فروشنده یا ابطال وکالت تضمین کند.
باسلام
فروش ملک مشاع بدون اجازه تمامی شرکا از نظر قانونی قابل قبول نیست و می تواند با دستور دادگاه فسخ شود و ملک به سرعت تخلیه گردد. چنین اقدامی بدون توافق همه صاحبان، صرف نظر از میزان سهم هر کدام، جرم تلقی می شود. این نوع فروش می تواند به دو صورت رخ دهد:
فروش کامل ملک بدون اجازه سایر شرکا: این عمل معادل فروش مال غیر است و ممکن است به مجازات حبس یا جبران خسارت مال باختگان منجر شود. مثالی از این عمل غیرقانونی، تصرف ملک ورثهای توسط یکی از وراث بدون رضایت فرد دیگر است. در نتیجه جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، همان فروش مال غیر است.
فروش سهم خود بدون اذن شرکا: فروش سهم خود شخص از نظر قانونی مشکلی ندارد و فرد می تواند سهم خود را بدون اذن شریک بفروشد، اما در زمان تحویل ملک باید اجازه دیگر شرکا را بگیرد و رضاین آن ها را جلبکند. اگر اذن شرکا را نگیرد، فرد مرتکب جرم شده است و جبران این خطا با پرداخت جریمه همراه خواهد بود.
مثلا اگر یک ملک دارای دو صاحب الف و ب باشد و اقای الف سهم خود را بفروشد، آقای ب طبق قانون مدنی حق شفعه دارد و این حق به آقای ب توانایی این امر را می دهد که با دادن همان قیمتی که آقای الف فروخته سهم آقای الف را بخرد و شخص سوم نیز نمی تواند حق شفعه را نادیده بگیرد.
بنابراین امکان ابطال معامله هست.
بستگی به موقعیت و متراژ زمین دارد . در هر صورت توصیه میشود علاوه بر وکالت حتما نسبت به تنظیم و امضای مبایعه نامه هم اقدام کرده و سعی کنید موضوع را تحت نظر یک وکیل انجام دهید .
سعیده کریم فر
۱ سال پیش
کارشناس حقوقی
۴٫۷·۴۰۴ مشاوره موفق
سلام
تا زمانی که زمین بهصورت کامل تفکیک نشده و سند رسمی برای ۴۰۰ متر شما صادر نشده مالکیت شما بهصورت مشاعی است و نفر دوم میتواند ادعاهایی در مورد کل زمین یا نحوه استفاده از آن مطرح کند.
با سلام،
درصورتی که یکی از شرکا تمام سهم ۶ دانگ را فروخته باشد درصورتی که مالک دو دانگ از آن فرد دیگر است،مصداق فروش مال غیر خواهد بود و در صورت اقدام قانونی شریک دوم امکان و عدم رضایت ایشان معامله ابطال خواهد شد.
موفق باشید
