موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
ملک من و همسرم که سه دانگ سه دانگ مالکش بودیم و در رهن بانک بوده و در صفحه نقل و انتقالات سند مالکیت به صراحت قید شده که این ملک از تاریخ ۴/۴/۸۷ بمدت ۱۰ سال دررهن بانک است با سلب حق هرگونه معامله ناقله ، قبل ازفک رهن، توسط وکیل من و خانمم به قیمت ۶۵۵۰۰۰۰۰۰۰ ریال بفروش می رسد که از این مبلغ ۴۵۵۰۰۰۰۰۰۰ ریال توسط خریدار پرداخت شد و ۲۰۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال باقیمانده قرار شد هنگام تنظیم سند در دفترخانه پرداخت شود.هنگام تنظیم و امضاء مبایعه نامه یعنی تاریخ ۳۰/۲/۹۸ حدود ۱۱ ماه از سررسید ۱۰ ساله مذکور نیز گذشته بود. خریدار در مبایعه نامه به رویت و قبولی اصل کلیه اسناد اقرار کرده بود وکیل من و خانمم نیز در مبایعه نامه متعهد شده بود درصورتی که ملک دارای هر نوع وام باشد قبل از تنظیم سند فک رهن نماید. قرار بود در تاریخ ۱/۵/۹۸ طرفین معامله برای انتقال سند در دفترخانه حاضر شوند که وکیلمون فک رهن انجام نداد و دفترخونه هم نرفت. ولی در همون تاریخ ۱/۵/۹۸ ملک تحویل خریدار شد. یکماه بعد از مبایعه نامه در تاریخ۳۰/۵/۹۸ بعد از فوت همسرم که مالک سه دانگ از شش دانگ بود با توافق طرفین معامله در بنگاه املاک و امضاء این متن پشت مبایعه نامه و امضاء دوشاهد "طبق توافق صورت گرفته بین خریدار و فروشنده، بدلیل فوت خانم [نام] و باطل شدن وکالت آقای [نام]، وکیل فروشندگان تمامی مسئولیت این قرارداد را بر عهده میگیرند و متعهد می شوند که در تاریخ ۱۶/۶/۹۸ مبلغ ثمن معامله معادل ۴۵۵۰۰۰۰۰۰۰ ریال و همچنین خرج بازسازی واحد توسط خریدار را به خانم [نام] به صورت کامل پرداخت نماید و واحد تحویل آقای [نام] گردد." که وکیل ما در موعد مقرر برای تحویل ثمن معامله اقدام نکرد. تا اینکه حدود یکسال بعد از این متن توافقنامه در تاریخ ۵/۱۳۹۹ ارزیاب بانک در پی اخطار اجرائیه که صادر شده بود برای ارزیابی ملک مراجعه کرد و خریدار متوجه اقدام بانک برای انجام اجراییه و مزایده شد و در همین تاریخ ۵/۱۳۹۹ که ارزیاب بانک مراجعه کرده بود، خریدار بجای پیگیری قضایی یا حقوقی اجرای تعهدات متن توافقات پشت مبایعه نامه، اقدام به طرح شکایت جدید با عنوان الزام به فک رهن و تنظیم سند کرد و فروشنگان رو که حالا بعد از فوت خانمم، من و مادر خانومم بودیم به فک رهن و تنظیم سند محکوم کرد. البته دادخواست، ۵/۱۳۹۹ توسط خریدار تسلیم دادگاه شد ولی بدلیل شیوع کرونا، تشکیل دادگاه و صدور رای محکومیت من و مادر خانومم تا ۱۵/۸/۱۴۰۳ طول کشید و زمان برد. قبل از تشکیل دادگاه در آخر سال ۱۴۰۲ یعنی ۸ ماه قبل از تشکیل دادگاه و صدور رای محکومیت من و مادر خانومم به فک رهن و تنظیم سند، ملک در فرایند اجراییه توسط بانک به مزایده گذاشته شد و بدلیل عدم فروش ملک در مزایده، توسط بانک به تملک دراومد. بعد از رای دادگاه بدوی با تجدید نظر خواهی وکیل من و وکیل بانک، دادگاه تجدید نظر در تاریخ ۱۹/۱/۱۴۰۴به نفع بانک رای داد. در ادامه خریدار در تاریخ ۵/۱۲/۱۴۰۴با ارائه دادخواست خواهان ابطال مبایعه نامه و بیع مضوع قرارداد و استرداد ثمن معامله و غرامات به قیمت روز بدلیل مستحق للغیر درامدن مبیع شده. لطفا بفرمایید وضعیت این پرونده از نظر حقوقی به چه صورته؟ با سپاس
در فرضی که خریدار به علت مستحقللغیر درآمدن مبیع یا عدم امکان انتقال رسمی سند، تقاضای ابطال یا انحلال قرارداد و استرداد ثمن را مطرح کرده باشد، در صورت احراز شرایط قانونی، علاوه بر استرداد ثمن، مطالبه خسارات و غرامات نیز حسب مورد امکانپذیر است.
در خصوص مسئول پرداخت، اصل بر این است که تعهدات ناشی از مبایعهنامه متوجه فروشندگان است. وکیل، چنانچه در حدود اختیارات مندرج در وکالتنامه اقدام کرده باشد، اصولا مسئول پرداخت ثمن یا خسارات نیست؛ مگر اینکه شخصا تعهد مستقلی پذیرفته یا مرتکب تقصیر یا تخلفی شده باشد که موجب مسئولیت مدنی وی گردد.
با توجه به فوت یکی از فروشندگان، وجود رهن بانک، توافقنامه بعدی و آرای صادره، اظهارنظر قطعی مستلزم بررسی مفاد وکالتنامه، مبایعهنامه و توافق مورخ ۳۰/۵/۱۳۹۸ است.
با سلام
در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع، خریدار حق رجوع برای استرداد ثمن و غرامات وارده را دارد.
مسئولیت جبران اصولا بر عهده فروشندگان است و صرفا با داشتن وکالت، مسئولیت قراردادی به وکیل منتقل نمیشود؛ مگر اینکه وکیل شخصا تعهد یا تقصیر مؤثر داشته باشد.
سلام
با توجه به توضیحات و به طور کلی می توان گفت امکان ابطال و دریافت غرامت مطابق با میزانی که طرفین توافق نمودند میسر باشد ولیکن جهت ارایه نطر دقیق نیاط به بررسی مفاد قرارداد و مستندات وجود دارد
با توجه به در رهن بودن ملک و **تملک آن توسط بانک قبل از صدور حکم قطعی**، در حال حاضر مبیع عملا **مستحقللغیر درآمده** و امکان تنظیم سند منتفی شده است؛ لذا خریدار از حیث حقوقی میتواند **ابطال بیع و مطالبه ثمن پرداختی و خسارات** را مطالبه کند.
مسئولیت استرداد ثمن و غرامات اصولا متوجه فروشندگان (و قائممقام متوفی در حدود ترکه) است و دفاع مؤثر شما منوط به بررسی دقیق **متن توافق فسخ پشت مبایعهنامه، آثار فوت و حدود تعهدات وکیل** خواهد بود.
با درود
با توجه به توضیحات به نظر می آید معامله قابل ابطال و غرامت قابل مطالبه خواهد بود، لکن در صورتی که خسارت قراردادی برای مستحق للغیر بودن در مبایعه نامه مشخص شده باشد محکومیت به همان میزان خواهد بود و به روز قیمت کارشناسی ملک نیست.
