موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا خریدار میتواند قرارداد ملک را فسخ کند؟
پرسیده شده ۱ سال پیش
۲۶ پاسخ ثبت شده
سلام
ملک ورثهای که تا اول شهریور دارای مستاجر بوده فروختهایم و حتی مستاجر شفاهی به خریدار گفته بود اول شهریور تخلیه میکند و سند به نام خریدار انتقال پیدا کرد.
ولی اکنون مشخص شد چند ماه قبل از فروش ملک یکی از ورثه بدون اطلاع و امضای بقیه مبلغی اضافهتر از مستاجر گرفته و یک سال دیگر تمدید نموده است.
حال خریدار اعلام کرده چون مستاجر تخلیه نمیکند میخواهد معامله را فسخ کند.
سوال اینکه آیا خریدار میتواند با توجه به اینکه سند انتقال یافته قرارداد را فسخ کند و یا راه حلی برای تخلیه مستاجر وجود دارد؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
تمدید اجاره توسط یکی از ورثه نسبت به سهم دیگران نافذ نیست و مانع تخلیه نمیشود، اما امکان فسخ معامله توسط خریدار به متن مبایعهنامه، وجود شرط تخلیه یا اثبات فریب بستگی دارد.
این قاعده کلی است ولی سرنوشت معامله شما به شروط قیدشده در مبایعهنامه و تاریخ دقیق تمدید اجاره بستگی دارد.
محمدباقر سلیمانگلیآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان تخلیه ملک و بررسی شرایط فسخ خریدار
تمدید قرارداد اجاره توسط یکی از ورثه بدون رضایت بقیه، نسبت به سهم سایر مالکان معتبر نیست و وراث یا خریدار میتوانند درخواست تخلیه ملک را پیگیری کنند. اصل بر این است که خریدار نمیتواند پس از انتقال سند معامله را بهراحتی فسخ کند، مگر اینکه شرط فسخ یا تعهد تخلیه تا تاریخی مشخص در قرارداد بیع آمده باشد یا خریدار بتواند تدلیس و فریب را در دادگاه اثبات کند. برای روشن شدن قطعی حق فسخ، باید متن مبایعهنامه بررسی شود.
منابع: قانون مدنی، قانون موجر و مستاجر
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
با درود ، اولا طبق قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر ، و بنابه اظهارات شما و شرایط مذکور ،قرارداد اجاره ملک موصوف تا اول شهریور معتبر میباشد و خریدار و فروشندگان اول شهریور میتوانند درصورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر،تقاضای دستور تخلیه ظرف یک هفته ( درصورت انعقاد قرارداد اجاره طبق قانون موجر و مستاجر) نمایند، و تمدید قرارداد اجاره توسط احدی از وراث بلحاظ مشاعی بودن سهم مالکین، بدون اذن و اجازه سایر وراث، اعتبار قانونی ندارد و حتی جرم انتقال منافع ملک غیر تلقی می شود و جنبه کیفری هم دارد. و خریدار باستناد تمدید قرارداد اجاره مذکور توسط احدی از وراث، بلحاظ اینکه میتواند توام با فروشندگان، ملک را در اول شهریور تخلیه و تحویل نمایند،نمیتواند قرارداد را فسخ نمایند. چون تمدید قرارداد مذکور معتبر نیست
محمدمهدی قنبری
۱ سال پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
با توجه به شرایطی که توضیح دادید، موضوع شما شامل چند جنبه حقوقی است که بر اساس قوانین ایران و اطلاعات موجود در منابع بررسی میشود. در ادامه به تحلیل وضعیت و پاسخ به سؤالات شما میپردازم.
وضعیت حقوقی معامله و امکان فسخ توسط خریدار
طبق قانون مدنی ایران، پس از انجام معامله و انتقال سند مالکیت به نام خریدار، اصل بر لازمالاجرا بودن قرارداد است. این بدان معناست که خریدار نمیتواند بهصورت یکطرفه و بدون دلیل قانونی معتبر معامله را فسخ کند، مگر اینکه در قرارداد فروش شرطی برای فسخ (خیار شرط) پیشبینی شده باشد یا شرایط قانونی برای فسخ مانند غبن فاحش یا تدلیس (فریب) احراز شود.
در مورد شما، اگر خریدار ادعا کند که عدم اطلاع از تمدید قرارداد اجاره توسط یکی از ورثه مصداق فریب یا تدلیس بوده و این موضوع در تصمیمگیری او برای خرید تاثیر اساسی داشته است، ممکن است بتواند از طریق دادگاه درخواست فسخ معامله را مطرح کند. با این حال، این امر نیازمند اثبات در دادگاه است و صرف عدم تخلیه مستاجر لزوما بهتنهایی دلیل کافی برای فسخ نیست، بهخصوص که سند به نام خریدار منتقل شده است.
همچنین، اگر در قرارداد فروش شرطی مبنی بر تخلیه ملک تا تاریخ مشخص (مثلا اول شهریور) ذکر شده باشد و این شرط نقض شده باشد، خریدار ممکن است بتواند بر اساس نقض تعهدات فروشندگان (ورثه) درخواست فسخ یا مطالبه خسارت کند. اما این موضوع نیز باید در دادگاه بررسی شود و بستگی به مفاد قرارداد دارد.
وضعیت حقوقی تمدید قرارداد اجاره توسط یکی از ورثه
در مورد تمدید قرارداد اجاره توسط یکی از ورثه بدون اطلاع و امضای سایرین، باید توجه داشت که در املاک ورثهای، هرگونه تصمیمگیری در مورد ملک مشاع (از جمله اجاره دادن یا تمدید قرارداد) نیازمند رضایت و امضای تمام ورثه است. بنابراین، تمدید قرارداد اجاره توسط یکی از ورثه بدون رضایت دیگران از نظر قانونی فاقد اعتبار است، مگر اینکه سایر ورثه بعدا این اقدام را تایید کنند.
در این شرایط، شما (بهعنوان سایر ورثه) و خریدار میتوانید ادعا کنید که این تمدید غیرقانونی بوده و از دادگاه بخواهید که آن را باطل اعلام کند. این موضوع میتواند بهعنوان مبنایی برای درخواست تخلیه مستاجر مورد استفاده قرار گیرد.
امکان تخلیه مستاجر توسط خریدار
خریدار بهعنوان مالک جدید، قائممقام مالک قبلی (ورثه) محسوب میشود و میتواند بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر درخواست تخلیه ملک را مطرح کند، بهویژه اگر قرارداد اجاره معتبر نباشد یا مدت آن به پایان رسیده باشد. در این مورد، با توجه به اینکه تمدید قرارداد توسط یکی از ورثه بدون رضایت دیگران انجام شده و از نظر قانونی قابلاعتراض است، خریدار میتواند مراحل زیر را برای تخلیه دنبال کند:
ارسال اظهارنامه رسمی: ابتدا خریدار میتواند یک اظهارنامه رسمی به مستاجر ارسال کند و مهلت متعارفی برای تخلیه بدهد.
مراجعه به مراجع قضایی: در صورت عدم تخلیه داوطلبانه، خریدار میتواند به شورای حل اختلاف یا دادگاه صالح (بسته به نوع قرارداد اجاره) مراجعه کرده و درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه کند. در این مرحله، میتواند به غیرقانونی بودن تمدید قرارداد استناد کند.
اجرای حکم: پس از صدور حکم تخلیه، اگر مستاجر همچنان تخلیه نکند، خریدار میتواند از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به تخلیه اجباری اقدام کند.
علاوه بر این، اگر مدت قرارداد اولیه (تا اول شهریور) به پایان رسیده باشد، خریدار میتواند حتی بدون استناد به غیرقانونی بودن تمدید، درخواست تخلیه کند، زیرا مستاجر موظف به تخلیه پس از انقضای قرارداد است. در صورتی که مستاجر از تخلیه خودداری کند، خریدار میتواند اجرتالمثل (اجارهبهای مدت تصرف غیرقانونی) را نیز مطالبه نماید.
همچنین، از آنجا که یکی از ورثه بهصورت غیرقانونی اقدام به تمدید قرارداد کرده و مبلغی اضافی از مستاجر دریافت کرده است، سایر ورثه و خریدار میتوانند علیه این وارث نیز اقامه دعوا کنند و درخواست جبران خسارات احتمالی را مطرح نمایند.
راهحل پیشنهادی
با توجه به موارد فوق، راهحلهای زیر برای حل مسئله پیشنهاد میشود:
مذاکره با خریدار: ابتدا سعی کنید با خریدار به توافق برسید و توضیح دهید که تمدید قرارداد اجاره بدون رضایت سایر ورثه انجام شده و از نظر قانونی قابلاعتراض است. میتوانید پیشنهاد دهید که هزینههای حقوقی یا خسارات احتمالی خریدار را جبران کنید تا از فسخ معامله جلوگیری شود.
اقدام قانونی برای ابطال تمدید قرارداد: به همراه خریدار، علیه تمدید غیرقانونی قرارداد اجاره توسط یکی از ورثه اقدام قانونی کنید و از دادگاه بخواهید که این تمدید را باطل اعلام کند.
درخواست تخلیه مستاجر: خریدار میتواند با ارسال اظهارنامه و سپس مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه، درخواست تخلیه مستاجر را مطرح کند. شما نیز بهعنوان ورثه میتوانید در این فرآیند از خریدار حمایت کنید.
پیگیری علیه وارث متخلف: سایر ورثه میتوانند علیه وارثی که بدون رضایت اقدام به تمدید قرارداد کرده است، دعوای حقوقی مطرح کنند و درخواست جبران خسارات احتمالی را داشته باشند.
جمعبندی
خریدار بهصورت خودسرانه نمیتواند معامله را فسخ کند، مگر اینکه در دادگاه اثبات کند عدم اطلاع از تمدید قرارداد اجاره مصداق تدلیس بوده یا شرطی در قرارداد فروش نقض شده است. با این حال، امکان تخلیه مستاجر وجود دارد، زیرا تمدید قرارداد توسط یکی از ورثه بدون رضایت دیگران از نظر قانونی قابلاعتراض است و خریدار میتواند بهعنوان مالک جدید، درخواست تخلیه را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند.
اگر تمدید تنها از سوی یکی از وراث صورت گرفته باشد فقط در قالب سهم وی نافذ بوده و نسبت به سهم بقیه وراث اعتباری ندارد . از سوی دیگر باید تاریخ تمدید بررسی شود اگر تمدید پس از عقد بیع باشد دارای اعتبار نخواهد بود . با این حال برای راهنمایی دقیق تر باید جزییات و قرارداد و تاریخها بررسی شود .
سعیده کریم فر
۱ سال پیش
کارشناس حقوقی
۴٫۷·۴۰۴ مشاوره موفق
سلام
اجاره ملکی که چند مالک داردنیازمند توافق همه مالکین یا وکالت از سوی سایر مالکین است. اگر یکی از مالکین بدون اجازه سایرین قرارداد اجاره را تمدید کرده، این اقدام از نظر حقوقی ممکن است باطل یا غیرنافذ تلقی شود، مگر اینکه سایرمالکین تنفیذ کنند.
بادرود
خریدار با وجود انتقال سند، در صورت اثبات تخلف فروشنده (تمدید غیرمجاز اجاره)، میتواند برای فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت اقدام کند. همچنین میتوان با طرح دعوی حقوقی علیه مستاجر به دلیل اجارهنامه باطل (فاقد امضای همه وراث) برای تخلیه اقدام کرد
با سلام
تمدید اجاره نسبت به سهم وراثی که آن را امضا ننموده اند غیرنافذ بوده و امکان تخلیه وجود دارد. اظهارنظر راجع به امکان فسخ قرارداد توسط خریدار، مستلزم بررسی مفاد آن است.
با سلام و عرض ادب ،امکان تحویل مورد اجاره توسط یکی از وراث وجود ندارد و امکان تخلیه توسط بقیه وراث هست در خصوص شرایط فسخ معامله نیز قرارداد باید مطالعه شود.
با سلام،جهت بررسی امکان فسخ توسط خریدار قرارداد و مبایعه نامه میبایست مطالعه شود ولیکن چنانچه تمدید اجاره بدون اطلاع و رضایت تمامی ورثه صورت گرفته باشد، امکان تخلیه ملک توسط سایر وراث وجود دارد.
سلام اگر یک نفر ورثه بدون اجازه خانه را به اجاره داده باشد سایر ورثه میتوان از تحویل خانه جلوگیری کرد ولی در خصوص خریدار باتوجه به قراداد فی مابین امکان فسخ وجود دارد اگر همگی امضا نکرده باشند
درود بر شما
تمدید اجاره نسبت به سهم وراثی که آن را امضا نکرده اند غیرنافذ بوده و امکان تخلیه وجود دارد، اظهارنظر در خصوص امکان فسخ قرارداد توسط خریدار، مستلزم بررسی مفاد قرارداد است.
درود و عرض ادب ، اگر خریدار بتواند اثبات کند که فروشندگان (وراث) وضعیت حقوقی مستاجر را پنهان کردهاند یا برخلاف اظهارات، ملک بدون مستاجر نبوده، میتواند به استناد خیار تدلیس یا تخلف از شرط ضمنی مبنی بر امکان تحویل ملک بدون مانع، دادخواست فسخ معامله بدهد.
تمدید یکسالهای که یکی از ورثه بدون اجازه دیگران امضا کرده، صرفا نسبت به سهم خود او نافذ است و مابقی ورثه میتوانند به استناد عدم رضایت، تخلیه مستاجر را نسبت به سهم خود درخواست کنند
