موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
با عرض سلام خدمت وکلای عزیز. میخواستم سوال کنم که آیا در زمینی مشاعی که دو مالک دارد، مثلا مالک (الف) و مالک (ب)، و مالک (الف) سهم خود را به شخص دیگری فروخته است، و پس از چندین سال که خریدار در سهم خریداری شده فعالیت کشاورزی انجام داده و هیچ مشکلی نداشته، وراث سهم (ب) که پس از فوت مالک (ب) سهم زمین مالک فوت شده را بین چندین وراث تقسیم نمودهاند و یکی از وراث در حین تقسیم زمین در بنبست مانده، آیا میتواند از مشاعی دیگر یا همان مالک ملک (الف) ادعای راه عبور و مرور نماید یا باید از وراث ملک (ب) که از آن زمین سهم به ارث بردهاند، ادعا نماید؟ در ضمن قبل از اینکه وراث ملک (ب) زمین را بین خودشان تقسیم نمایند، راه عبور و مرور به جاده اصلی را داشته است و پس از تقسیم ملک هم، همه وراث به جاده اصلی راه دارند به جز یکی از وراث. ممنون میشوم راهنمایی کنید.
سلام
با توجه به توضیحات شما و قوانین مرتبط با مالکیت مشاعی و حق ارتفاق (حق عبور و مرور)، نکات زیر را باید در نظر گرفت:
مالکیت مشاع و فروش سهم مشاع
در ملک مشاعی، هر مالک (مثلا مالک الف و مالک ب) میتواند سهم خود را به شخص دیگری منتقل کند و این نقل و انتقال نیازی به اذن مالک دیگر ندارد. پس از فروش سهم، خریدار جایگزین مالک قبلی شده و در سهم خود حق تصرف (از جمله کشاورزی) را خواهد داشت، مادامی که به حقوق شرکای دیگر لطمه وارد نکند.
حق ارتفاق (راه عبور و مرور)
حق ارتفاق، حقی است که به موجب آن شخصی میتواند از ملک دیگری برای عبور یا استفاده خاصی بهرهبرداری کند. این حق باید یا در سند رسمی ذکر شده باشد یا از قدیم مورد استفاده قرار گرفته باشد و مشروعیت آن به رسمیت شناخته شده باشد. اگر قبلا راه عبور و مرور از زمین مشاعی به سمت جاده اصلی وجود داشته و این راه برای همه شرکا یا وراث قابل استفاده بوده، این حق به صورت عرفی یا قراردادی میتواند برقرار باشد.
وضعیت پس از تقسیم ملک
پس از تقسیم ملک مشاعی بین وراث، هر یک از وراث مالک بخشی از زمین میشوند و حالت اشاعه از بین میرود. اگر در حین تقسیم، یکی از وراث در بنبست قرار گیرد (یعنی به جاده اصلی راه نداشته باشد)، طبق قانون مدنی ایران، راه عبور و مرور باید از داخل ملک خود شرکا یا وراث تامین شود، نه از ملک دیگری که مالکیت آن به شخص ثالثی (مالک الف یا مالک جدید سهم الف) تعلق دارد، مگر اینکه حق ارتفاق به نفع این ورثه در سند رسمی یا به صورت عرفی ثابت شده باشد.
راه حل قانونی
اگر راه عبور و مرور در سند رسمی یا به صورت عرفی برای همه وراث وجود داشته و پس از تقسیم، یکی از وراث در بنبست قرار گرفته باشد:
این ورثه باید از سایر وراث ملک ب (که از آن زمین سهم به ارث بردهاند) تقاضای راه عبور و مرور کند، نه از مالک ملک الف یا خریدار سهم الف. زیرا راه عبور باید از داخل ملک خود شرکا (یعنی زمینی که قبلا مشاع بوده و بین وراث تقسیم شده) تامین شود، مگر اینکه حق ارتفاقی به نفع وی در ملک الف وجود داشته باشد که در این صورت باید سند رسمی یا دلیل عرفی محکمی ارائه دهد.
اگر حق ارتفاق در ملک الف (مالک جدید یا قدیم) به نفع ورثه ب وجود نداشته باشد:
هیچ یک از وراث ملک ب نمیتوانند از مالک ملک الف تقاضای راه عبور و مرور کنند، مگر اینکه این حق در سند رسمی ذکر شده باشد یا به صورت عرفی و مستمر مورد استفاده قرار گرفته و دادگاه آن را احراز کند.
اگر ورثه ای در ملک ب بنبست شده و راه عبور ندارد:
این ورثه میتواند از سایر وراث ملک ب تقاضای راه عبور کند و دادگاه نیز معمولا حکم به تامین راه عبور در داخل ملک مشاعی تقسیمشده میدهد، نه از ملک دیگری که مالکیت آن به شخص ثالثی تعلق دارد.
جمعبندی
ادعای راه عبور و مرور باید از وراث ملک ب باشد، نه از مالک ملک الف یا خریدار سهم الف، مگر اینکه حق ارتفاق در سند رسمی یا به صورت عرفی و مستمر در ملک الف به نفع ورثه ب وجود داشته باشد.
اگر ورثه ب در بنبست قرار گرفته و راه عبور ندارد، باید از سایر وراث ملک ب تقاضای راه عبور کند و دادگاه نیز معمولا حکم به تامین راه عبور در داخل ملک تقسیمشده میدهد.
سلام و درود
در چنین شرایطی، نکات کلیدی زیر باید مورد توجه قرار گیرد:
۱. **حق ارتفاق (حق عبور و مرور):** اگر یکی از وراث ملک (ب) پس از تقسیم ملک در بنبست قرار گرفته و دسترسی به جاده اصلی ندارد، ممکن است بتواند بر اساس حق ارتفاق، درخواست راه عبور و مرور از مشاعی دیگر یا همان مالک ملک (الف) داشته باشد. حق ارتفاق به معنای حقی است که مالک یک ملک نسبت به استفاده از ملک دیگری به منظور بهرهبرداری و استفادهی بهتر از ملک خود دارد.
۲. **تقسیم ارث:** وراث ملک (ب) که از سهم مالک فوت شده به ارث بردهاند، قبل از تقسیم ملک به جاده اصلی دسترسی داشتهاند. پس از تقسیم ملک نیز، همه وراث به جاده اصلی دسترسی دارند به جز یکی از وراث. این وارث باید ابتدا از سایر وراث درخواست راه عبور و مرور داشته باشد، زیرا تقسیم ملک باید به گونهای انجام شود که تمامی وراث به حقوق قانونی خود دسترسی داشته باشند.
۳. **دادخواست رسمی:** در صورتی که مذاکرات و درخواستهای شما با سایر وراث به نتیجه نرسد، میتوانید دادخواستی رسمی برای دریافت حق عبور و مرور به دادگاه ارائه دهید. دادگاه بر اساس مدارک و مستندات شما، تصمیمگیری خواهد کرد.
