سلام.
توی سایت خوندم که نوشته اجارهنامهای که در سامانه ثبت نشده و کد رهگیری ندارد، قابل دستور تخلیه نیست و باید حکم تخلیه گرفته بشه.
اجارهنامه اولی من در سال ۸۸ بود و تا سال ۹۹ اجارهنامه نگرفتیم. باز در سال ۹۹ اجارهنامه نوشتیم. تا دو هفته پیش هیچ مشکلی بین ما نبود. سر یک موضوعی به مشکل خوردیم و مالک رفته دستور تخلیه فوری گرفته.
از چند نفر پرسیدم به عنوان وکیل و املاکی، ده نفر میگن نمیشه و ۱۰ نفر میگن میشه.
سوالم اینجاست که از سایت عکس گرفتم و بردم دادگاه محل و میگن ما قبول نداریم و الکی نوشتن این سایتها. مگه میشه هر کسی واسه خودش یک قانون داشته باشه؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
درک میکنم که در مورد دستور تخلیه فوری و قانونی بودن آن دچار سردرگمی شدهاید، به خصوص با وجود اطلاعات ضد و نقیضی که دریافت کردهاید. موضوع شما کاملا به شرایط قرارداد اجاره سال ۱۳۹۹ شما و انطباق آن با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بستگی دارد.
شرایط اصلی برای صدور دستور تخلیه فوری
برای اینکه موجر بتواند «دستور» تخلیه فوری بگیرد، قرارداد اجاره باید شرایط خاصی داشته باشد که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مشخص شده است. اگر این شرایط وجود داشته باشد، شورای حل اختلاف بدون تشکیل جلسه رسیدگی و در مدت کوتاهی (حدود یک هفته) دستور تخلیه را صادر میکند.
این شرایط عبارتند از:
کتبی بودن قرارداد: توافق شفاهی برای دستور تخلیه فوری پذیرفته نیست و باید یک اجارهنامه مکتوب وجود داشته باشد.
امضای دو شاهد: مهمترین شرط این است که قرارداد اجاره علاوه بر امضای موجر و مستاجر، به امضای دو نفر شاهد نیز رسیده باشد.
پایان مدت اجاره: مدت زمان قرارداد اجاره باید به پایان رسیده باشد.
تنظیم در دو نسخه: قرارداد باید در دو نسخه یکسان تنظیم شده باشد که یک نسخه نزد موجر و دیگری نزد مستاجر باشد.
نقش کد رهگیری در دستور تخلیه
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، داشتن کد رهگیری شرط اصلی و لازم برای گرفتن دستور تخلیه فوری نیست. شرط اساسی که در قانون ذکر شده، امضای دو شاهد در پای قرارداد اجاره عادی است. اگر اجارهنامه شما که در سال ۱۳۹۹ تنظیم شده، دارای امضای دو شاهد باشد، حتی بدون داشتن کد رهگیری نیز واجد شرایط برای صدور دستور تخلیه فوری است. به همین دلیل ممکن است دادگاه به استناد شما به یک سایت اینترنتی توجهی نکرده باشد، زیرا ملاک اصلی، متن قانون است.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
دانستن تفاوت این دو مفهوم به روشن شدن موضوع کمک میکند:
دستور تخلیه: یک رویه سریع و فوری است که توسط شورای حل اختلاف صادر میشود و نیاز به برگزاری جلسه دادرسی ندارد. این دستور زمانی صادر میشود که قرارداد اجاره، شرایط قانون سال ۱۳۷۶ (به خصوص امضای دو شاهد) را داشته باشد. دستور تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی نیست.
حکم تخلیه: زمانی صادر میشود که شرایط دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد (مثلا قرارداد شاهد ندارد یا شفاهی است). برای صدور حکم تخلیه، موجر باید دادخواست بدهد، جلسه رسیدگی با حضور طرفین تشکیل میشود و رای صادر شده قابل اعتراض و تجدیدنظر است. این فرآیند بسیار طولانیتر است.
با توجه به اینکه مالک شما موفق به گرفتن «دستور تخلیه فوری» شده، به احتمال زیاد قرارداد اجاره سال ۱۳۹۹ شما دارای امضای دو شاهد بوده و قاضی شورای حل اختلاف با بررسی قرارداد، شرایط را برای صدور این دستور قانونی دانسته است. اینکه از سال ۸۸ تا ۹۹ قرارداد مکتوبی نداشتهاید، مربوط به گذشته است و تاثیری بر قرارداد فعلی شما که در سال ۹۹ نوشته شده، ندارد.
در نهایت، اینکه افراد مختلف نظرات متفاوتی دادهاند به دلیل پیچیدگیهای حقوقی و تفسیر شرایط است، اما قانون یکی است. به شما پیشنهاد میشود قرارداد اجاره سال ۱۳۹۹ خود را به دقت بررسی کنید و ببینید آیا دو شاهد آن را امضا کردهاند یا خیر. این موضوع کلیدیترین نکته در پرونده شماست.
موضوع مورد اشاره مربوط به سال جاری و سامانه کاتب می باشد . رویه جاری شوراها و دادگاههای صلح اینگونه است که اجاره نامه های مربوط به سال گذشته مشمول دستور تخلیه میشوند .
خیر، ملاک قانون و رویه قضایی است، نه مطالب سایتها.
اگر شورای حل اختلاف دستور تخلیه صادر کرده باشد، به این معناست که شعبه، قرارداد شما را واجد شرایط صدور دستور تخلیه دانسته است. اگر معتقدید شرایط قانونی وجود نداشته (مثلا قرارداد مشمول دستور تخلیه نبوده)، باید از راهکارهای قانونی مانند اعتراض یا طرح دعوای مناسب استفاده کنید.
صرف اینکه اجارهنامه کد رهگیری نداشته باشد، بهتنهایی برای تشخیص امکان یا عدم امکان صدور دستور تخلیه کافی نیست؛ باید وضعیت دقیق قرارداد، تاریخ انعقاد و قانون حاکم بر آن بررسی شود.
از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها (۱۶ خرداد ۱۴۰۳) راجع به اجاره نامه هایی که بعد از تاریخ مذکور منعقد گردیده و فاقد کد رهگیریست اخذ دستور تخلیه فوری ممکن نیست.
باسلام
باتوجه به اینکه موارد بسیاری مشابه موضوع شما وجود دارد و در سامانه ی مربوطه ثبت نگردیده اند لذا رویه های متفاوتی اجرایی می گردد و به نظر اجاره نامه های جدید مشمول این قانون میباشند.
ثبت در سایت و کدرهگیری ارتباطی به دستور تخلیه ندارد. هرچند اگر ثبت در سامانه نشود مالک ملک باید جریمه بشود اما مانع این نیست که دادگاه دستور تخلیه ندهد. به شرطی که شرایط ماده ۱ قانون ۷۶ وجود داشته باشد
قرارداد سال ۹۹ تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ میباشد و مالک در صورت انقضا قرارداد یا تخلفات قراردادی میتواند دستور تخلیه ظرف یک هفته در قراردادهای رسمی و دوهفته در قراردادهای غیر رسمی را بگیرد
قرارداد سال ۹۹ مشمول قوانین موجر و مستاجر ۷۶ هست کتبا و امضا ۲ شاهد اعتبار خواهد داشت و میشه دستور تخلیه گرفت و قانون جدید الزام به ثبت اسناد در سامانه هم هنوز رویه قرار نگرفته و محاکم جاری نمیکنند
داشتن یا نداشتن کد رهگیری در سرعت و مدت زمان اجرا تاثیر دارد .
اگر کد رهگیری موجود باشد چند روزه دستور تخلیه میگیرد ولی اگر نداشته باشد ممکن است تا چند ماه طول بکشد تا حکم تخلیه بگیرد .
رویه های محاکم کاملا متغییر جدا از این که نیاز به کد رهگیری است باید درسامانه خود نویس نیز تنظیم میشود به نظرم نیاز به تنظیم لایحه و بررسی موضوع به صورت تخصی دارین
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
